והנה הסיבות לא להשקיע ב"ריט"

באוקטובר 2003 מונתה ועדה משותפת של נציבות מס הכנסה ורשות ניירות-ערך לבחינת הסדרת פעילותן של קרנות נדל"ן (Real Estate Investment Trust) בישראל, והנפקתן בבורסה. הקרנות הוצעו על רקע המיתון בענף הנדל"ן, מצוקת האשראי בו והצורך ליצור בשוק ההון כלי השקעה בתחום. המלצות הוועדה, שהוגשו בסוף דצמבר, שונות מהמבנה המקובל בעולם. לדוגמה, במדינות מסוימות צוין כי "סכום הדיווידנד המשולם על ידן יהיה הוצאה מוכרת של החברה", קביעה שלא קיימת בהמלצות בישראל. אם היא תיקבע בחקיקה, ייתכן שקרנות הנדל"ן יעניינו גם את המשקיע הישראלי. הנה עוד כמה נקודות למחשבה:

רשות ניירות-ערך פיספסה פואנטה. חוק ניירות-ערך קובע, כי תפקיד הרשות הוא "שמירת ענייניו של ציבור המשקיעים בניירות-ערך". תפקיד הרשות הוא לשמור על המשקיעים בבורסה ולא לסייע לחברות נדל"ן התקועות עם נדל"ן "מניב" שלא מניב. מטרתה לשמור על המשקיעים בקרנות, אבל בדו"ח לא ניתנו המלצות מהותיות בעניין. למשל, הנדל"ן (ותשואותיו) שנמכר לקרן: כיצד קובעים שווי אובייקטיבי, מה אופן התערבות הרשות בקביעת שווי הנדל"ן הנמכר לקרן (הקרן רוצה לקנות בזול ו"המייסדים" - למכור ביוקר). כן לא נקבעו מגבלות לדמי הניהול ולהוצאות הקרן.

קרנות נדל"ן יגדילו את ההכנסות ממיסים. צרפת צימצמה ב-2003 את הגירעון הממשלתי כתוצאה מגביית מס מוגברת מחברות נדל"ן. העלייה בהכנסות ממיסים תנבע מ"אירועי מס", שיהיו אצל מוכרי נדל"ן לקרנות. ומי ישלם מיסים אלה לאוצר? גם ציבור המשקיעים בקרנות, כפי שנקבע בדו"ח: "הדרישה מקרנות נדל"ן לחלק את רוב רווחיהן מדי שנה... ואפשרות העברתם (מכירתם) של נכסי נדל"ן קיימים של חברות נדל"ן לקרנות נדל"ן, יביאו להקדמת גביית מס לאוצר המדינה".

סיוע לחברות נדל"ן להיפטר מנדל"ן "לא מניב". הדו"ח מאפשר לחברות "מושקעות" בנדל"ן מניב/לא מניב למכור אותו לקרן נדל"ן מיסודן לפי הערכת שווי שיקבלו. ומה מצפים מהן? הן ירצו לממש את הנדל"ן המניב, אם הוא מניב, בתשואות נמוכות. ומי ישלם את התמורה? זה לא הפתרון שהמדינה צריכה להציע להוצאת המשק מהמיתון בנדל"ן, אלא גלגול הבעיה מבעלי השליטה, הבנקים והאוצר, לציבור המשקיעים. שהציבור ישלם. כפי שנקבע בדו"ח: ההמלצות יפתרו את "מצוקת המימון בענף הנדל"ן", "הגברת היציבות בענף", "מימוש נכסי נדל"ן מניב", "קלות יחסית בגיוס הון וחוב חדשים".

הטבות מס שוליות למשקיעים בקרן. הדו"ח מנסה לשדר שיוענקו הטבות-מס למשקיעים בקרנות. לאחר סקירתו, לא גילינו הטבה אמיתית כזו. ברוב המקרים נטל המס אף גבוה יותר מהשקעה אלטרנטיבית בנדל"ן.

המלצות בדו"ח לא משקפות את דעת הקהל. נראה כאילו חברי הוועדה הם עובדי מדינה. הוועדה לא התייעצה עם מומחים (אובייקטיבים) לנדל"ן, עם גופים מוסדיים ועם מומחי מיסים. רוב ה"תודות" בדו"ח נתונות לגופים הקשורים לאלה שייהנו מהקמת קרנות נדל"ן.

לחברות אסור להשקיע בקרנות נדל"ן. נטל המס שישלמו חברות שישקיעו בקרנות יגיע ל-46%-60% ואם החברה תחלק דיווידנד, המס הכולל יעלה ל-70%.

ליחידים לא כדאי להשקיע בקרנות נדל"ן. הדו"ח מציין יתרונות רבים שיהיו למשקיעם בקרנות, אך לא חיסרון אחד. סך-כל המס שישלמו משקיעים יחידים, שלא יתבעו הוצאות מימון על השקעתם בקרן, יהיה לרוב כ-45.6% בגין רווחים שוטפים; וכ-25.2% בגין מכירת הנדל"ן על ידי הקרן. לעומת זאת, אם משקיעים יתבעו הוצאות מימון, המס הכולל יהיה 34%-52%. בהשקעה ישירה, הוצאות המימון מותרות בניכוי מהשבח, ויתרת הרווח תמוסה במס מרבי של 25%. גם הטלת מס על חלוקת "רווח" אומרת דרשני. מדובר בהחזר השקעה.

יש אלטרנטיבות. אפשר להשקיע בחברות נדל"ן ציבוריות, שבבעלות בעלי שליטה אינטרסנטיים, שיבטיחו תשואות גבוהות יותר מקרנות נדל"ן. ויש עוד מסלולים להשקעות בנדל"ן, כמו פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים או מס של 10% כשעוברים תקרה מסוימת. כמו כן, בהרבה השקעות נדל"ן לא נוצרת הכנסה חייבת במס במשך שנים, עקב ניכוי הוצאות ריבית ופחת.

תשואות נטו נמוכות. לפי תחזיות ונוכח מצב הנדל"ן המניב, משקיעים בקרנות ימצאו עצמם עם תשואות של כ-2%-4%; בעיקר בגלל מחיר הנדל"ן שתרכוש הקרן ממייסדיה, מצב הענף, דמי ניהול לקרן, מיסוי ועוד.

סנקציות לא מוצדקות על הכנסות הקרן שלא מנדל"ן. בדו"ח נקבע, כי במקרה שלקרן נדל"ן יהיו הכנסות עסקיות שלא מנדל"ן, היא תשלם בגינם מס של 60%. לא מובן מדוע צריכה קרן לשלם מס גבוה יותר מעסק אחר. נטל המס על המשקיע היחיד יהיה 66%, ועלול להגיע ל-80%, אם המשקיעה בקרן היא חברה.

כדאי ליועצי השקעות לבדוק בזהירות את המלצותיהם. לא מן הנמנע שמישהו יגיש בקשה לתביעה ייצוגית נגד יועצים למיניהם. ראוי שהאוצר יבחן מחדש את ההמלצות לפני הפיכתן לחוק, שעלול לפגוע בציבור. כלכלנים ומומחים בשוק ההון יוכלו להציע התנגדויות ולהציג המלצות ראויות, שיאפשרו לשוק הנדל"ן לפעול ללא השפעות ותלות באינטרסים של אנשי נדל"ן.

רו"ח בלנגה הוא מומחה למיסוי