בנק הפועלים: הסיכון בקרנות ריט - החשיפה הן לנדל"ן והן לשוק ההון

לדברי כלכלני הפועלים, "ההיסטוריה בשוק האמריקני ממחישה, כי ירידות שערים חדות בבורסה פגעו בקרנות הריט, גם בתקופות בהן היתה גאות בענף הנדל"ן. בנוסף, קיים חשש, כי לאור האינטרס של חברות הנדל"ן להיפטר מנכסים פחות אטרקטיביים, הרי שניהול לא מקצועי עלול להוביל לכך שנכסי הקרן לא יניבו תשואה מספקת למשקיעים".

קרנות הריט (REIT, או בשמן המלא 'Real Estate Investment Trust') הן תאגיד המחזיק ומנהל נדל"ן, שמניותיו נסחרות בבורסה, שזוכה למעמד מס ייחודי.

כדי להיחשב כזו, על קרן הריט לעמוד בקריטריונים מוגדרים: הקרן חייבת להתאגד כחברה חדשה הרשומה בישראל; לפחות 75% מנכסי הקרן יהיו נכסי נדל"ן מניב ב-200 מיליון שקל; לפחות 75% מהכנסות הקרן ינבעו מנדל"ן מניב; שיעור המנוף של הקרן לא יעלה על 60% בגין נכסי נדל"ן, ו-20% על נכסים אחרים; הקרן מחויבת לחלק כדיבידנד לפחות 90% מרווחיה החשבונאיים. כן נקבעו הנחיות לפיזור מינימלי של משקיעים בקרן.

תעשיית הריט נולדה בארה"ב בשנות ה-60, אולם עד שנות ה-90 היתה זו פעילות מינורית, שנוהלה ע"י גופים קטנים, בעלי מדיניות השקעות פאסיבית של רכישת מספר מצומצם של נכסים לצורך אחזקה ממושכת. המפנה חל בימי ההנפקות של 94-93, שבמהלכם ניצלו גופים רבים את חלון ההזדמנויות, לגיוס כספים בשוק ההון.

כלכלני בנק הפועלים מעריכים, כי יתרונות ההשקעה בקרן ריט למשקיע יחיד טמונות בכך שהן מאפשרות למשקיע קטן, שאין ביכולתו לרכוש שטחי משרדים ומסחר, להיחשף לשוק הנדל"ן. במקביל, הוא נהנה ממכשיר סחיר עם תזרים קבוע של דיבידנדים.

בנוסף, יש בהן יתרונות מס, כי בעת המכירה יחול על מחזיק הקרן מס רווחי הון של 15%, בדומה למניה רגילה. הדיבידנדים שתחלק הקרן ימוסו ב-15% בלבד, להבדיל מהשיעור הנהוג בני"ע - 25%.

קרנות הריט יחלו להיסחר בשוק המניות המקומי רק לאחר שוועדה שבוחנת את הצדדים התפעוליים של השקת הקרנות, תסיים את עבודתה, והקרנות יעברו חקיקה.

לאחרונה המליצה ועדה משותפת של רשות ני"ע ונציבות מס הכנסה על הקמת הקרנות. הדבר גרר עליות חדות ברוב מניות הענף. ב-10 הימים העוקבים לפרסום ההמלצות, עלה מדד מניות הנדל"ן ב-11%. וזאת, לעומת עליות של 5% בלבד במדד ת"א 100.