הוכחת שווי במצבי תכנון שונים בגישת ההשוואה - האם תמיד ובכל מחיר?

נושא התביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ממשיך להוות אחד הנושאים היותר מרכזיים ומהותיים במסכת הפעילות השמאית, עם השלכות כספיות משמעותיות לגבי התובעים ולגבי הרשויות החייבות בתשלום פיצויים. על אף הניסיון המצטבר, עדיין קיימת ההתחבטות לגבי 'כלי העבודה' היכולים וראויים לשמש באומדן ירידת הערך.

יריעת עילות התביעה בגין תוכנית פוגעת הינה רחבה כמו החיים עצמם, וכוללת אין ספור מצבים שנוצרים בתוכניות בניין עיר, המזכות לתבוע ולקבל פיצוי בגינן. העדיפות המקצועית-שמאית, ובוודאי מהזווית המשפטית, היא להשתית את אומדני השווי על עסקאות שבוצעו במועדים ובמיקומים רלבנטיים, כראיה לירידת הערך. דא עקא, המציאות רחוקה מלהיות פשוטה ואידילית.

אושרה תוכנית המאפשרת הקמת מפעל הכולל ארובות לפליטת עשן, בגובל עם שכונת בתי מגורים באיזור פריפריאלי. הוכחת ירידת הערך אמורה להתבסס על מחירי דירות במצב שללא מפעל מזהם, מול מחירי דירות המצויות באותו מיקום ובמועד הקובע, כאשר הן במציאות של מפעל מזהם.

ברם, מחירים כאלה כלל אינם קיימים ואינם יכולים להיות קיימים, שכן במועד אישורה של התכנית הפוגעת אין עדיין בנמצא באותה סביבה פריפריאלית בתי מגורים המצויים מול מפעל מזהם. מה צריך ומה ניתן לעשות כדי לאמוד ירידת ערך המקרקעין שנפגעו, שאין חולק על עצם הפגיעה כתוצאה מהתוכנית?

באין בנמצא נתוני עסקאות רלבנטיות כאמור, אין אלא לבנות מודל שמאי סביר, שיכול להיות מושתת על אירוע עם מצב דברים דומה שניתן למצוא בו סימוכין להשוואה יחסית להשתנות המחירים, או מסקנות על פי מיטב השיקול והניסיון.

במקרים רבים בהם נדונו מצבים בלתי שגרתיים כאמור, וירידת הערך נקבעה בדרך של אומדנה, כאשר ועדות הערר (וגם הצדדים) נוכחו כי אין דרך מקצועית חליפית לטפל בקביעת שיעור הפגיעה. יתרה מכך, קיימים מצבים בהם התוכנית הפוגעת הינה בבחינת 'ידועה בציבור' תקופה ארוכה, עוד טרם פורסמה לתוקף, וירידת ערך הנכסים כבר אירעה זמן רב לפני המועד הקובע של אישורה הפורמלי.

במצבים אלה, ירידת הערך כבר התרחשה הלכה למעשה בעבר, ומאחר ובמאגרי המידע אין נתונים שיוכלו לתמוך בהוכחת הירידה במועד הקובע, הרי שלכאורה דינה של תביעה צודקת להיכשל בגין גישה לא מציאותית.

בהחלטה מס' 02/5121 מנובמבר 2002, קובעת ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז ת"א (בראשות היו"ר היוצאת, עו"ד ענת בירן), בהתייחסה להחלטת השמאי המכריע: "השמאי המכריע הוכיח את שומתו המקצועית אחת לאחת - הנימוקים שבבסיס קביעת שיעור הפגיעה הם נימוקים מקצועיים המבוססים על ניתוח נאות של המצב התכנוני והפיסי במקום. העובדה כי השמאי המכריע לא הביא עסקאות להוכחת שיעורי הפגיעה שקבע אינה פוגעת בתוקפה של הכרעתו. ...אין פגם בכך כי התבסס על הערכתו המקצועית ועל ניסיונו העשיר, לצורך הערכת שיעורי הפגיעה".

הערר דן בהשפעת מלון דירות שנקבע בתוכנית החדשה, לעומת ייעוד לאיזור מגורים א' שהיה קודם לכן. הצדדים והשמאי המכריע לא מצאו עסקאות השוואה מתאימות.

בהחלטות מס' קא/00 5273, קא/01/ 5276, קובעת ועדת הערר הנ"ל, בהתייחסה להחלטת השמאי המכריע, כדלקמן: "אשר לשיעור הפגיעה, ...אף אחד מהשמאים, כולל השמאי המכריע, לא הציג נתונים המתייחסים לנסיבות זהות ולנסיבות התכנוניות במצב התכנוני החדש - לא הוגשו נתונים השוואתיים המתייחסים לבתים צמודי קרקע המצויים בסמוך לפרוייקטים גבוהים, הכוללים אלמנטים מסחריים או דיור מוגן. ...לא השתכנענו כי הערכת השמאי, לפיה הפגיעה בשווי הנכס היא בשיעור של 10%, היא הערכה שגויה, ואפילו אם בלתי מדויקת - לא נפלה בה טעות חמורה המצדיקה התערבות ועדת הערר".

המבחן הנכון לבחינת טענה לפגיעה במקרקעין עקב תוכנית, הוא 'תגובת הקונה הסביר' נוכח המצב התכנוני החדש אל מול המצב שקדם בתוכנית תקפה קודמת.

בשני נכסים בעלי נתונים פיסיים דומים, שעל אחד חלה תוכנית פוגעת, הרי שבשוק רציונלי ומשוכלל קונה סביר והגיוני יציע מחיר נמוך יותר עבור המקרקעין שעליהם חלה התוכנית הפוגעת. שיעור ההפחתה במחיר היא שאלה שמאית מובהקת, שלמשפטנים אין, עם כל הכבוד, אמירה לגביו. לא מן הנמנע שבין השמאים יתעורר ויכוח על שיעור ההפחתה, אך ויכוח זה הוא לגיטימי ובגבולות המקצועיים הנתונים לשמאים בלבד.

קצרה היריעה מלפרט דוגמאות רבות נוספות מוועדות ערר אחרות ומהליכים משפטיים אחרים, בהם הכיר הפורום המשפטי במצב בו אין בנמצא נתוני השוואה והקביעה הערכית מושתתת על מודל שמאי-כלכלי כזה או אחר, ועל נסיונו המקצועי של השמאי, ובתנאי שלמודל יש ביסוס ותוצאתו הינה בתחום ההגיון.

בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה - היטל השבחה - קבע המחוקק, כי קיימת אפשרות שבה לא יהיה ניתן להסתמך באומדני השווי על נתוני שוק, וקבע כי אומדן היטל ההשבחה יחושב "...כאילו נמכרו (המקרקעין) בשוק החופשי". דהיינו היה ברור, כי קיימים מצבים שהשפעתה של תוכנית משביחה כבר קיימת ויש לנטרל אותה. בשני המצבים התכנוניים השמאות תתבסס על ערכים שהם מבוססי מודל או אומדנה שמאית. וראה זה פלא, כאשר מדובר בכספים שהרשויות אמורות לקבל, אין הן מערערות על תקפותן של התוצאות השמאיות מבוססות האומדנה, ואינן עומדות על 'קדושת העיקרון' של ביסוס השמאות על עסקות ונתוני שוק. היטל ההשבחה הוא בבואתו במהופך של סעיף 197, אלא הפעם המטרה היא לשלם לציבור כספי פיצויים (הרעיון לפסקה זו באדיבות חברתי השמאית דברת אולפינר).

לסיכום: הגיע הזמן להכרה, דה-יורה ודה-פקטו, שבמצבים ידועים שיקול הדעת המקצועי של שמאי המקרקעין מהווה את אמת המידה לקביעת שיעור ירידת ערך המקרקעין, כמו גם בנושאים שמאיים אחרים, במצבים שאין לגביהם אפשרות הוכחה אחרת. בעובדה, קיימות תוכניות הכוללות מפגעים שונים ובלתי שגרתיים, ומצבים שאין לגביהם נתוני שוק המאפשרים הפעלת גישת ההשוואה המסורתית, ואין לאנוס את השימוש בה תמיד ובכל מקרה.

במקרים שבהם אין כל אמצעי אחר, אין אלא לקבוע את שיעור הפגיעה לפי מודל שייקבע ו/או מיטב השיקול והשיפוט המקצועי של השמאי (לרבות השמאי המכריע), אשר יסבירו בחוות דעתם את שיקוליהם בקביעת הפגיעה, כמיטב יכולתם. מובן שגם שיקול זה עומד בעצמו לבקרה של גורמי השיפוט המוסמכים.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, מחבר הספר 'שמאות מקרקעין בישראל' , יו"ר לשעבר של לשכת השמאים.