עושים ברית לריט (א'): "בשינויים המתחייבים"

אמנם כשמדינה או שיטה משפטית מאמצת דין או חקיקה של מדינה או שיטה משפטית אחרת, מקובל לעשות זאת "בשינויים המחויבים", על מנת להתאימם לשיטה המקומית הנוהגת. אלא שבהליך הייבוא של קרנות הנדל"ן לישראל, ההשמטה או השינוי של הטבות וזכויות מסוימות אינם בהכרח "מחויבים", והם נעשו בעיקר בשל השוני בין היוזמות שהובילו לחקיקה בארה"ב ובישראל.

אצל האמריקאים, הקונגרס שינה את החקיקה שיצרה את קרנות הנדל"ן בתחילת שנות השישים, על רקע ביקושים משמעותיים שהחלו עם תום מלחמת העולם השנייה, ובעקבות לחץ של המשקיעים האמריקאים, שזיהו את הפוטנציאל הטמון בשוק של "קונים בלבד", במידה וכפל המס שחל על הקרנות יבוטל.

לעומת זאת, המצב בישראל שונה בתכלית. כאן הממשלה, הבנקים והיזמים הם אלו שמעוניינים ליצור את אפיק ההשקעה החדש. ברקע היוזמה החדשה עומד שוק נדל"ן רדום, חסר מקורות מימון, בעל סיכונים גבוהים יחסית, תשואות נמוכות ואווירה פוליטית קשה.

אמנם דו"ח הוועדה מונה, בין יתר מטרותיו, את הכוונה להיטיב עם המשקיע הפרטי על-ידי יצירת אפיק השקעה סולידי, נזיל וכזה שיספק לו תזרים דיבידנדים קבוע, אלא שברור לכל, שהמטרה העיקרית של הוועדה היא יצירת מקורות מימון חדשים לשוק הנדל"ן.

כשבין ארה"ב לישראל הסיבה והמסובב מתחלפים, "השינויים המחויבים" היו צריכים להיות דווקא כאלו שמקלים ומתמרצים יותר את המשקיע הישראלי, ולא כאלו שמשמיטים הקלות והטבות מס.

היוזמה העיקרית שביצירת קרנות הנדל"ן באה ממשרדי הממשלה. בסדר דברים שכזה, לא ייפלא איפוא, ש"השינויים המחויבים" כוללים הוראות המבטיחות את הזכויות והאינטרסים של אותם משרדי ממשלה.

מס הכנסה, שסובל זה מספר שנים מקיטון בהכנסות מגביית מיסים בגין עסקאות נדל"ן, צופה לגבות סכומי עתק בגין מס שבח ומס רכישה, שיחול מיד עם השקתן של קרנות הנדל"ן. "מיסוי בזק" מסוג זה הוא פרי יצירה ישראלית ייחודי, שלא חל על קרנות הריט בארה"ב.

דו"ח הוועדה קובע, כי בהעברת נכסים מהחברה המייסדת לקרן הנדל"ן תשלם החברה המייסדת מס שבח רגיל, ואילו הקרן תשלם מס רכישה בשיעור מופחת. לעומת זאת, החוק האמריקאי קובע, כי ריט היא בסך הכל "בחירת מס" (tax election), שהחברה מבצעת על-ידי הגשת טופס מיוחד למס הכנסה. החברה צריכה להגיש את הטופס רק כשלושה חודשים לאחר סיום שנת המס האחרונה, במהלכה עליה לעמוד במספר מבחנים מאפיינים של קרנות נדל"ן כפי שהחוק מגדיר, כמו אופי נכסיה והכנסותיה, תשלום דיבידנדים ועוד.

לעומת זאת החוק אינו מחייב את החברה לעמוד במבחן האחזקה (לפחות 100 בעלי מניות) ומבחן הפיזור המקסימלי (50/5), אלא רק בתום השנה השנייה לפועלה כקרן נדל"ן. בדרך זו, אין העברת נכסים מחברה מייסדת לקרן נדל"ן חדשה, אלא רק שינוי בהגדרת הסטאטוס של החברה המייסדת והכרה בה כקרן נדל"ן לצורכי מס.

מטבע הדברים, באין העברת נכסים, אין מס שבח (מס רווח הון בארה"ב) ואין מס רכישה. אין ספק שהטלת מס שבח תהווה מחסום ואולי אף מכשול מבחינתם של יזמי הקרנות מפני ביצוע המעבר. בנוסף, לא יהיה זה מן הנמנע, שבסופו של דבר סכומי המס שהיזמים ישלמו יגולגלו לציבור, דבר שיעשה את ההנפקה וההשקעה לפחות אטרקטיבית.

הדו"ח בוחר גם להתעלם מהמאפיין הכי דומיננטי של קרן הנדל"ן האמריקאית, שהוא העדר כפל מס על רווחי הקרן. קרן הנדל"ן האמריקאית היא חברה שקופה, עליה חל עקרון המיסוי שחל על נאמנויות, דהיינו, התוצאות העסקיות של הקרן אינן ממוסות ברמת הקרן (הנאמנות) אלא רק ברמה של בעל המניות (הנהנה). לעומת זאת, בישראל הומלץ להתעלם משקיפותה של הקרן ולמסות את הכנסותיה הן ברמת הקרן והן ברמת בעל המניות.

אמנם הדו"ח מגביל את שיעור המס שיוטל על הדיבידנדים שהקרן תחלק למשקיעיה, וקבע אותו לנמוך מהשיעור המוטל על דיבידנד שחברה רגילה מחלקת, אלא שראוי וצריך היה לנהוג בדרכם של האמריקאים ולהעניק לישראלי המחוזר יתרון גדול יותר (לאחרונה ההטבה הנ"ל אוזנה במקצת, כשהמס החל בארה"ב על דיבידנדים שמחלקות חברות רגילות הכפופות לכפל מס הוגבל בשיעורו בעוד שההגבלה אינה חלה על דיבידנד המחולק לבעל מניות בקרן נדל"ן).

על פי דו"ח הוועדה, המשקיעים המוסדיים (קרנות פנסיה, קופות גמל ועוד) יהיו פטורים ממס על חלק הרווחים שיחולק להם, והם גם יהיו זכאים לקבל החזרי מס בגין מיסים שהקרן שילמה על הרווחים שהיא תחלק להם. ברור לכל, כי במידה והוועדה היתה מקימה את קרן הנדל"ן כחברה "שקופה", נושא תשלום המס ברמת הקרן היה נמנע מראש ולא היה צורך לעסוק בהחזרי מס.

מכאן יוצא איפוא, שהמיסוי ברמת הקרן ילכוד וימסה בשיעור גבוה יותר דווקא את המשקיעים הפרטיים. במידה ואת החלק הארי של ההשקעות בקרנות הנדל"ן יבצעו המשקיעים המוסדיים פטורי המס, הרי שהותרת כפל המס וגבייתו ברמת הקרן אינה צפויה להכניס כספים רבים לאוצר המדינה, ומצד שני היא עלולה להותיר תשואה קטנה מדי בידיהם של המשקיעים הפרטיים.

בשולי הדברים ייאמר, כי בקביעת מבנה המטיל כפל מס, הוועדה אינה מאמצת את החקיקה האמריקאית של שנות הששים אלא דווקא את זו של ימי המיתון הגדול של שנות השלושים, בהן בוטלה ההטבה של מניעת כפל מס של קרנות הנדל"ן. בעידן של ליברליזציה וכששוקי ההון האמריקאים קרובים לישראל יותר מתמיד, ראוי היה לוועדה להתחשב גם בקרנות הנדל"ן האמריקאיות כאפיק השקעה מתחרה על כיסו של המשקיע הישראלי, שהרי גם במקרה הזה, הדולר של השכן נראה ירוק יותר.

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד ראב"ד, מגריזו, בנקל.