יציבות בגב ים, הרעה בנכסי הדרים

תחילה לגב ים, שמנוהלת על ידי חנן ניצן. החברה רשמה אשתקד יציבות ואף צמיחה סמלית בפעילות הליבה שלה - השכרת נכסים, בעוד שבפעילות המשנית - יזום פרויקטים למכירה, נרשמה ירידה חדה.

נכון לסוף 2003, חולשת גב ים על נכסים מניבים - משרדים, שטחי תעשיה, מסחר וחניונים, בשטח כולל של 588 אלף מ"ר. עיקר נכסי החברה מיועדים לענף ההייטק, והחברה נהנית משיעור תפוסה גבוה למדי של 91% - שיעור ששומר על יציבות גם ביחס לשנה שעברה.

גם ים פועלת גם להגדלת צבר הנכסים שלה, כשנכסים בשטח כולל של 92,400 מ"ר נמצאים בשלבים שונים של תכנון, רישוי והקמה. מתוך היקף זה, השלימה החברה השנה את בנייתם ואיכלוסם של שטחים בשני פרויקטים בחיפה, בהיקף כולל של 23,800 מ"ר, שמושכרים בחוזים חתומים מראש לתקופות ארוכות.

הפרויקט הראשון הוא במתחם אדמירליטי, בו בנתה החברה מרכז קניות בשטח של 8,200 מ"ר. רוב שטחי הפרויקט כבר הושכרו לאחת מרשתות השיווק הגדולות לתקופה ארוכה. בנוסף, השלימה גב ים הקמה של מבנה נוסף בשטח המת"ם בחיפה, בשטח כולל של 15,600 מ"ר, מהם 12,700 מ"ר בשטח בנוי, והשאר בחניונים מקורים. המבנה הושכר מראש לחברת פיליפס מדיקל סיסטמם. בסה"כ הסתכמו הכנסות בגב ים אשתקד מהשכרת מבנים בכ-207.5 מיליון שקל, מהם רשמה החברה רווח תפעולי של 141.5 מיליון שקל. זאת, לעומת רווח תפעולי של 136.1 מיליון שקל שרשמה החברה ב-2002 על הכנסות של 201.5 מיליון שקל מפעילות זו.

כעת נותרו במת"ם שני מבנים נוספים שבונה החברה: המגדל השני מבין צמד מגדלי מת"ם (בית צים), ששטחו המתוכנן 31,000 מ"ר: 13,200 מ"ר כשטח עילי והיתרה בחניונים תת קרקעיים. המבנה כולו מושכר מראש בחוזה ארוך טווח. המבנה השני הוא בית אלביט מערכות, שנבנה בשותפות שווה עם אלביט מערכות. המבנה הוא בשטח של 33,200 מ"ר, מהם 21,400 מ"ר בשטח עילי והיתרה בחניונים תת קרקעיים. חלקה של החברה מושכר גם הוא מראש בחוזה ארוך טווח.

בנוסף לבנייה בחיפה בונה גב ים מבנה נוסף בנס ציונה, בעיסקה משותפת עם מכון ויצמן (חלקה של גב ים בפרויקט - 72%). המבנה, בשטח של 4,400 מ"ר מושכר במלואו מראש.

ב-2003 הסתכמו השקעותיה של גב ים בבניית הפרויקטים בכ-139.3 מיליון שקל.

בנוסף לפעילות הנדל"ן המניב, לגב ים פעילות משנית בתחום הבנייה למגורים, בעיקר בנייה רוויה, שפונה בעיקר לקהל הרוכשים במיצוב גבוה. החברה בונה כיום 3 שכונות מגורים, מהן שתיים בעצמה ואחת בשיתוף עם חברה קשורה. בסה"כ יכללו 3 השכונות כ-2,400 יחידות דיור חדשות.

בקרית מוצקין בונה גב ים את שכונת נוה גנים, שמתוכננת להיקף של 1,292 יחידות דיור. עד כה בנתה ואכלסה החברה 1,106 דירות בפרויקט, וכעת היא נמצאת בשלבי רישוי והקמה של 3 בניינים נספים בהיקף של 84 דירות. במקביל, פועלת גב ים לשינוי התב"ע, כך שיתאפשר לה לבנות בשכונה 252 דירות נוספות.

בנוסף, בונה גב ים את שכונת "כרמל וים" בכרמל הצרפתי בחיפה. בשכונה מתוכננות 216 יחידות דיור, מהן מיועדות 36% לבעלי הקרקע (עיסקת קומבינציה). גם ים בונה כעת את השלב הראשון בפרויקט, בן 76 יח"ד, כשחלקה עומד על 46 יח"ד, ומהן נמכרו 22 יח"ד.

הפרויקט השלישי הוא פרויקט מרום נוה ברמת גן, אותו בונה גב ים בשותפות עם נוה-גד (שבבעלות החבה האחות, נכסי הדרים) בחלקים שווים. בשכונה עתידות לקום 935 יח"ד, מתוכן נבנו עד כה 621 יח"ד ונזקפו לרווח 609 יח"ד. כעת נמצא בשלבי הקמה מגדל מגורים בשכונה ובו 82 יח"ד.

בסה"כ מכרה גם ים ב-3 הפרויקטים 71 דירות במהלך 2003, בהיקף כספי כולל של 74.7 מיליון שקל, לעומת 99 יח"ד בהיקף כספי של 90.5 מיליון שקל שנמכרו ב-2002. המדיניות החשבונאית קובעת, כי ניתן לזקוף בדוחות את ההכנסות בגינם של פרויקטים שנבנו לפחות 25% מהם, ושלפחות 50% מההכנסות בגינם התקבלו, ועל כן זקפה החברה ב-2003 הכנסות של 32.9 מיליון שקל ממכירת דירות, ברווח תפעולי של 9.5 מיליון שקל. זאת לעומת הכנסות של 90.4 מיליון שקל ורווח תפעולי של 23.5 מיליון שקל שרשמה בגין פעילות זו ב-2002.

בסה"כ רשמה גב ים הכנסות של 249.1 מיליון שקל בשנת 2003, לעומת 298.7 מיליון שקל ב-2002. עם זאת, מכיוון שבמקביל לירידת ההכנסה ממכירת דירות, ירדו גם ההוצאות הכבדות שנזקפו בשל פעילות זו, גדל הרווח התפעולי של החבר הב-2003 ל-144.9 מיליון שקל (לעומת 125 מיליון שקל).

למרות השיפור התפעולי, וירידה של 23.7% בהוצאות המימון, ל-41.3 מיליון שקל, שומרת גב ים על יציבות ברווח הנקי ברמה של 58.2 מיליון שקל. זאת, בשל חלקם של בעלי זכויות המיעוט בחברה מאוחדת, שקיזז 11.2 מיליון שקל מהרווח הנקי, לעומת חלק המיעוט בהפסדי החברה הבת בהיקף של 15 מיליון שקל ב-2002. בנוסף, רשמה החברה גידול בתזרים המזומנים השוטף ל-123 מיליון שקל, לעומת 109.2 מיליון שקל ב-2002.

נכון לסוף השנה, לגב ים הון עצמי של 720.7 מיליון שקל, שמממן מאזן של 2.2 מיליארד שקל, וחוב פיננסי של 1.08 מיליארד שקל. החברה, ראוי לציין, מדורגת בדירוג גבוה של AA על ידי מעלות, ולה קופת מזומנים של 307.6 מליון שקל.

בסמוך לפרסום הדוחות הכריזה גב ים על חלוקת 75 מיליון שקל כדיבידנד (38.44 אגורות למניית ה-1, 1.9219 שקלים למניית ה-5) יום האקס נקבע ל-14 באפריל, החלוקה ב-28 באפריל.

בשבוע שעבר פורסמו גם דוחות נכסי הדרים, החברה האחות של גב ים, כאמור. נכסי הדרים פועלת גם כן בתחום הנדל"ן המניב (במישרין ובאמצעות ישפרו), בנייה למגורים, בעיקר בנייה רוויה (באמצעות ישפרו ונוה גד, שנמצאת בבעלותה המלאה) וכן בתחום ההדרים (ישירות ובאמצעות אחזקה של 37% במהדרין הבורסאית).

נוה גד בונה כיום את מרום נוה ברמת גן (בשיתוף עם גב ים), וכן שכונות בגבעת שמואל, תל אביב, כרכור, הר חומה (ירושלים) פתח תקוה ועוד. הכנסות החברה מבנייה למגורים הסתכמו אשתקד בכ-123.5 מיליון שקל, ברווח של 10.5 מיליון שקל. זאת לעומת מכירות של 213.3 מיליון שקל ברווח של 12.2 מיליון שקל ב-2002.

בתחום הנדל"ן המניב פועלת החברה בעיקר באמצעות הבת ישפרו (המוחזקת בחלקים שווים עם גב ים). מדובר בפעילות משנית בהרבה ביחס לפעילות הבנייה למגורים - חלקה של נכסי הדרים בהכנסות מנדל"ן מניב הסתכמו אשתקד בכ-14.4 מיליון שקל בלבד, וברווח של 7.6 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 13.5 מיליון שקל ברווח דומה ב-2002.

כאמור, החברה פועלת גם בתחום ההדרים, כשבבעלותה 334 דונם של פרדסים, וכן 37% ממהדרין, שבבעלותה 15 אלף דונם של פרדסים. ההכנסות מתחום זה הסתכמו אשתקד ב-3 מיליון שקל (קיטון של 10% לעומת 2002), והרווח הסתכם בכ-1.7 מיליון שקל (ירידה של 10%).

ב-2003 רשמה החברה גידול של 10% בהוצאות המימון, ל-26 מיליון שקל, בשל העלייה בריבית הריאלית בשל האינפלציה השלילית באותה שנה. בעקבות הגידול בהוצאות המימון גדל גם ההפסד הכולל של החברה ב-2003 לכ-5 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-875 אלף שקל ב-2002.

החברה רשמה גם הרעה בתזרים המזומנים השוטף, שירד מ-73.4 מיליון שקל ב-2002 לכ-46.2 מיליון שקל בלבד ב-2003 - בעיקר בשל הירידה במכירת הדירות ביחס לשנה הקודמת.

נכון לסוף השנה לנכסי הדרים הון עצמי של 525.1 מיליון שקל, שמממן מאזן כולל של 1.15 מיליארד שקל, וחוב פיננסי של 547.8 מיליון שקל. מנגד, לחברה (שמדורגת A פלוס על ידי מעלות) קופת מזומנים ובה 165.1 מיליון שקל, נכון לתקופת הדו"ח.