עושים ברית לריט (ב'): לאמץ את ההקלות

דו"ח הוועדה קובע סנקציה חמורה במקרה בו קרן נדל"ן לא עומדת בתנאים ובקריטריונים שנקבעו לה בחוק. על פי הדו"ח, הקרן תאבד את מעמדה באופן מיידי והיא לא תוכל לקבלו חזרה במהלך 5 שנים מאובדנו.

בנוסף, תבוצע "מכירה ורכישה" (רעיונית) של נכסיה, שכמובן יהיו כפופים למס שבח ומס רכישה מלא. לאחר שהיא תבצע את חלוקת הרווחים האחרונה שתהא כפופה למס בשיעור של 15% בלבד, יחולו חוקי המס הרגילים על החברה ועל בעלי מניותיה.

הסנקציות החמורות שיכולות לנבוע במקרה בו קרן הנדל"ן אינה מקיימת כל אחד מהתנאים הם מרחיקי לכת ובלתי נסבלים.

אם הקרן תפסיד את מעמדה, משקיעי הקרן יעמדו בפני שוקת שבורה: כל ההטבות בקשר עם החזקת מניות בקרן נדל"ן יאבדו, הקרן תאלץ לשלם מיסים מיותרים ושוויה ירד.

קרן הנדל"ן הישראלית, עלפי הגדרתה, חייבת להיות חברה ציבורית דווקא, ואולם לא ברור מהמלצות הועדה אם קרן נדל"ן שאיבדה את מעמדה, תאבד גם את זכותה להמשיך להיסחר בבורסה כחברת נדל"ן. במידה וכן, צפוי ששווי הקרן (לשעבר) ושוויין של מניותיה ירדו באופן משמעותי בשל השינוי ויקשה על המשקיע לקבל חזרה את השקעתו. במידה והקרן תימחק ממסחר, המשקיע עלול למצוא עצמו בבעיה קשה עוד יותר, שכן בנוסף לאובדן הערך תוגבל גם הסחירות של מניותיו, מה שיגרום להפחתה עוד יותר גדולה בערכם.

בעניין זה, ראוי יותר לוועדה לאמץ תיקונים בחקיקה שהאמריקאים מבצעים לאורך השנים. מגמתם הברורה של תיקונים אלו היא להמיר את הסנקציה החמורה של ביטול מעמד הקרן בהטלת קנסות או חיובים אחרים. כך לדוגמא, תיקון חוק משנת 1997 (Real Estate Investment Trust Simplification Act of 7991 (REITSA קובע, שבמקום לבטל את מעמד הריט בשל אי קיום חובת דיווח בנושא פיזור מקסימלי (50/5), מוטל על הקרן קנס של 25,000דולר, או קנס כפול אם הכשל היה מכוון, או סנקציות אחרות במידה והקרן ממשיכה במריה. בדומה, הצעת חוק משנת 2003 (The REIT Improvement Act of 3002 (RIA), שמונחת לפני הסנאט, מבקשת לשנות סנקציות ביטול במקרים נוספים בסנקציות אחרות ופחות נוקשות.

הוועדה ממליצה להטיל מס בשעור של 60% על כל "הכנסה אסורה", שהיא, באופן כללי, כל הכנסה שאיננה בגדר הכנסות מניבות מנכסי המקרקעין של קרן הנדל"ן, לרבות הכנסות הוניות ממכירת נכסים שהקרן החזיקה פחות מ-4 שנים עובר למועד המכירה. כוונת הועדה בהטלת מיסוי גבוה במיוחד על סוג עסקאות כאלה נועדה להבטיח, שקרנות הנדל"ן יעסקו בניהול נכסי נדל"ן מניבים ולא בפעילות יזמית. הבעיה עם גישה זו היא, שלעיתים לקרן יש נכסים בפורטפוליו שהיא חייבת למכור או להחליף, על מנת לשמור על נכסיה המניבים האחרים.

בנוסף, הפקעה של נכס שהקרן תחזיק פחות מ-4 שנים תחשב גם ל"מכירה אסורה". כל מכירה כזו, שהיא מאולצת או הכרחית, תהיה כפופה לשיעור המיסוי הגבוה.

אמנם, בארה"ב מוטל מס כבד יותר בשיעור של 100% על הכנסות אסורות, אלא שסעיף "חוף מבטחים" (Safe Harbor) בקוד המס האמריקאי קובע חריג נוסף לחריג ה-4 שנים, לפיו רווחים מעיסקת מכירה לא יחשבו לרווחים מעיסקה אסורה, אם קרן הנדל"ן מכרה באותה שנה לא יותר משבעה נכסים, או שהיקף שווי הנכסים שהקרן מכרה באותה שנה לא עלה על על 10% משווי הנכסים של הקרן. בנוסף, הקוד האמריקאי מכיר במכירה מאולצת (כמו בהפקעה) כמכירה שאיננה נמנית בין שבע המכירות המותרות. ראוי לוועדה שתשקול אימוצן של הקלות דומות, כדי שלא תדחק את מנהלי קרנות הנדל"ן לבצע או להימנע מביצוען של עסקאות שלא על בסיס עסקי-כלכלי טהור.

המלצות הוועדה, שאמורות היו להיטיב עם המשקיע המקומי, מיטיבות עוד פחות עם המשקיע הזר. כך לדוגמא, סעיפים 7 ו-15 לאמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב קובעים, כי הכנסה של תושב חוץ שמקורה בנכס נדל"ן במדינת המקור כפופה למס של מדינת המקור.

הוועדה מצביעה בדברי ההסבר להמלצותיה על כוונתה לשמור "על זכויות המיסוי בישראל גם לגבי משקיעים זרים", וממליצה שהכנסות מחלוקת רווחים או חלוקות אחרות מקרן נדל"ן ייחשבו להכנסה לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, דהיינו לרווחים שמקורם בנדל"ן, והכנסות ממכירת קרן נדל"ן ייחשבו לשבח מקרקעין.

אמנם גם האמריקאים בחרו לראות בהכנסות מקרן נדל"ן כרווחים שמקורם בנדל"ן, אלא שבמהלך שנות התשעים הם נתקלו בקשיים לגייס כספים מאירופה והבינו, שמדיניות זו מטילה מיסוי כבד מדי על המשקיעים הזרים. וכך, בשנת 1997 הושג הסדר שפישר בין זרועות שונות של הממשל האמריקאי (מס הכנסה, מחלקת החוץ של הסנאט האמריקאי, הבית הלבן ועוד). על פי ההסדר הוסכם לתקן חלק מאמנות המס שארה"ב חתומה עליהן, באופן שחלק ממיסוי היתר שהוטל על משקיעי קרנות הנדל"ן (ניכוי במקור של 30%) הופחת לרמה (15%) שתבטיח את המשך השקעתם ותמיכתם בשוק קרנות הנדל"ן האמריקאיות.

שמירה על זכויות המיסוי בישראל היא בהחלט אינטרס לגיטימי, אלא שהיא צריכה להיעשות בד בבד עם שמירה על האינטרסים של המשקיעים הזרים והבטחת הזרמת הכסף הזר לקרנות הנדל"ן. וויליאם גלאדסטון, ראש ממשלת בריטניה שהיה אחראי לרפורמה בחוק הקרקעות של הממלכה משנת 1881, אמר פעם, כי "תפקידה של ממשלה הוא להקשות על אזרחיה לעשות דברים רעים ולהקל עליהם לעשות את הדברים הנכונים". אם קרנות הנדל"ן הן הדבר הנכון, רצוי שהוועדה תסייע יותר למשקיעים בישראל לקבלם.

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד ראב"ד, מגריזו, בנקל ושות'.