בעיה בחובת הרישום למסחר בבורסה

יש לברך על המלצות הוועדה לבחינה ולהסדרה של פעילות קרנות הנדל"ן בישראל, אשר הוגשו לאחרונה לנציבת מס הכנסה וליו"ר הרשות לניירות ערך, ולקוות כי המלצות אלו יגובשו במהרה לכדי דבר חקיקה מחייב, אשר מחד יעורר את שוק הנדל"ן ויעניק מקורות מימון נוספים לענף, ומאידך יאפשר למשקי הבית להשקיע בנדל"ן מניב.

עיקרי המלצות הוועדה וכן פירוט נרחב יותר של ההמלצות והנימוקים המצויים בדו"ח הוועדה הינם נגישים וזמינים לקריאה באתר האינטרנט של משרד האוצר www.mof.gov.il ובאתר גלובס נדל"ן (בספריית "מימון והשקעות"). לפיכך, ברשימה זו לא בחרנו לסקור בפני הקוראים את המלצות הוועדה, אלא להעלות נקודות למחשבה העולות מקריאתן.

רישום קרן הנדל"ן למסחר בבורסה בישראל - קרן נדל"ן (להלן : "הקרן") תחשב ככזו אם תעמוד בתנאים הבאים: הקרן תאוגד בישראל כחברה בע"מ, הקרן תאוגד כחברה חדשה, הקרן תרשם למסחר בבורסה, כמו כן, ישנם הגבלות בדבר הרכב נכסי הקרן, היקף נכסיה, שיעור המינוף, % הכנסות הקרן מנכסי נדל"ן, פיזור המשקיעים ועוד.

רישום הקרן למסחר בבורסה מנוסח כתנאי סף חובה על מנת שהקרן תהנה מהמעמד של קרן נדל"ן. היתרונות הם ברורים, שכן חברות הנסחרות בבורסה נתונות לפיקוח ע"י הרשות לניירות ערך ורמת הגילוי והשקיפות בהן גבוהה יותר. כמו כן, רישום למסחר של קרנות נדל"ן מוסיף מכשיר פיננסי נוסף לסל ניירות הערך הנסחרים בת"א, ועשוי להגדיל את נפח המסחר בבורסה. ואולם, אליה וקוץ בה. הבורסה בכלל ובמדינת ישראל בפרט, נתונה לשינויים ולתנודות חדשות לבקרים, המושפעים מאירועים פוליטיים, מדיניים, כלל עולמים ועוד.

האם נכון הוא לקשור בין השקעות בקרנות הנדל"ן לבין תנודותיה הבלתי צפויות של הבורסה?

יתכן וכדאי לשקול את התנאי של רישום קרן הנדל"ן למסחר בבורסה כתנאי וולונטרי, הנתון לשיקול דעת הקרן, ולא כתנאי סף חובה.

זאת ועוד, המצב המשפטי בארה"ב ובחלק ממדינות אירופה מגלה, כי אין חובת רישום למסחר בבורסה. יתירה מכך, בשוק האמריקאי פועלות כיום כ-300 קרנות REIT, כאשר רק כ-180 מהן הינן קרנות REIT הרשומות למסחר בבורסה.

סחר באופציות לרכישת מניות בקרן נדל"ן - נראה כי המלצות הוועדה לא דנות בסחר באופציות לרכישת מניות בקרן נדל"ן, הן ברמת הקרן והן ברמת המשקיע הפרטי.

כיצד תסווג מכירת אופציה לרכישת מניה בקרן נדל"ן? האם תחשב לשבח מקרקעין או לרווח הון? אין ספק, כי לשאלה זו השלכות על אופן מיסוי האופציה. ראוי כי דין מיסוי מכירת האופציה יהא כדין מכירת המניה בקרן נדל"ן.

חוק עידוד השקעות הון - שאלה מעניינת נוספת הינה מה היחס בין חוק עידוד השקעות הון וההטבות הניתנות בחוק זה לבנין להשכרה כהגדרתו בחוק, והאם פרויקט נדל"ן, אשר נהנה ממסלול הטבות המס במסגרת חוק העידוד, יוכל להפוך לקרן נדל"ן ולהנות בנוסף גם מהטבות המס המוענקות לקרן נדל"ן. אם כן, יתכן ויש להסדיר את היחס בין הטבות המס ע"פי חוק עידוד השקעות הון להטבות המס הניתנות לקרן נדל"ן בחקיקה מפורשת.

שינוי מבנה לצורך הקמת קרן נדל"ן - כדי לעודד הקמת קרן נדל"ן ע"י חברות שבבעלותן נדל"ן מניב, ממליצה הוועדה לבצע מכירה, ע"פ שווי שוק, של המקרקעין לקרן. בגין שינוי מבנה זה יחול מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, בשל העברת המקרקעין לקרן, זאת בדומה לסעיף 104 לפקודת מס הכנסה. ואולם, בשונה מסעיף 104 לפקודה, הקובע כי העברת הזכויות במקרקעין מאדם לחברה, תמורת קבלת הזכויות הקיימות באותה חברה לא תחויב במס רווח הון/במס שבח וכן נקבע פטור ממס מכירה. הרי שבענייננו, העברת המקרקעין לקרן הנדל"ן תחוייב במס שבח ובמס מכירה בידי החברה המעבירה, ע"פי הדין הרגיל.

אמנם לנגד עיני הוועדה עמד השיקול של "טובת הציבור", ונימוקה היה כי אין זה ראוי שנטל המס הגלום ברווח שנצבר בתקופת החברה המעבירה, יוטל על כתפי הציבור הרחב, מה גם שכתוצאה מההנפקה לציבור יתקבלו בידי החברה המייסדת סכומי כסף מספיקים לצורך תשלום המס.

ואולם, נראה כי יש לשקול מתן אפשרות לדחיית מועד תשלום המס ע"פי סעיף 91 א לחוק, או, לחלופין, לדחות את אירוע המס למועד המימוש בו יימכרו המקרקעין או המניות, בדומה להסדר הקיים בסעיפי 104 לפקודה, הכל בשינויים המחוייבים לפי העניין, תוך שמירה על עיקרון רציפות המס, וזאת מהנימוקים הבאים:

ראשית, הטלת מס שבח/רווח הון בשלב העברת המקרקעין לקרן תרתיע חברות מייסדות רבות להפוך לקרן נדל"ן .

שנית, לא ברור כיצד ניתן ליעד את תמורת ההנפקה של קרן הנדל"ן, לתשלום המס בו תחוייב החברה המייסדת.

שלישית, אם המס עתיד להיות משולם מתמורת ההנפקה, הרי עדיין מקור הכספים לתשלום המס הוא כספי הציבור המשקיע.

רביעי ואחרון - ברכישת מניה של חברה הנסחרת בבורסה מגולמת חבות במס על תקופה שקדמה לרכישת המניה. לא ברור מדוע ישנה הבחנה בין רכישת מניה בקרן נדל"ן הנסחרת בבורסה לבין רכישת מניה של כל חברה ציבורית אחרת.

קרן הנדל"ן כאיגוד מקרקעין - נראה גם כי נושא איגודי המקרקעין יזכה בעתיד לעדנה מחודשת, שכן כדי ליהנות מהטבות המס ומהמעמד המיסויי המיוחד המוענק לקרן נדל"ן, על הקרן לענות להגדרת "איגוד מקרקעין" כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין. אם עד היום, במקרים רבים, כדי לברוח מרשת המס, איגודים ניסו ככל יכולתם לא להיכנס להגדרת "איגוד מקרקעין", הרי נראה כי בעתיד המצב יתהפך.

הכותבות מתמחות במיסוי מקרקעין, והאמור לעיל הינו על דעתן בלבד.