"כבר ראינו את תחתית מחירי הדירות"

איתן סורוקה, מנכ"ל אזורים ואחד המנהלים הוותיקים בענף, דווקא משדר אופטימיות. לדבריו, את נקודת השפל ראינו ב-2003, ומעתה צפוי הענף להתחיל במסע התאוששות, אם כי בצעדים מדודים וזהירים.

בשבוע שעבר פרסמה אזורים את דו"חות 2003. הדו"חות ממשיכים את המגמה שאפיינה את המחצית השנייה של 2002, בה נרשמה האטה בפעילות החברה, אחרי ההתעוררות הקצרה של תחילת אותה שנה (בה כזכור נרשמה התעוררות כוללת בענף בזכות הורדת הריבית החדה, הוזלת המשכנתאות והעלייה בשער הדולר שייקרה את הדירות מיד שנייה).

ב-2003 מכרה אזורים 520 יחידות דיור בלבד, בהיקף כספי של 337 מיליון שקל. זאת לעומת 830 דירות שנמכרו ב-2002 (כ-600 מהן בחציון הראשון של השנה) בשווי של 643 מיליון שקל.

את השנה סיימה אזורים ברווח נקי של 29 מיליון שקל, על הכנסות של 420.4 מיליון שקל לעומת הפסד של 219.2 מיליון שקל שרשמה אשתקד. רוב ההפסדים היו בשל יישום תקן 15 שהביא להפרשות בהיקף של 281 מיליון שקל ברוטו (220 מיליון שקל נטו), על הכנסות של 604.5 מיליון שקל.

נכון לסוף השנה, לאזורים הון עצמי של 1.1 מיליארד שקל, שמממן מאזן כולל של 2.8 מיליארד שקל, וחוב פיננסי של כ-1.1 מיליארד שקל.

"בסה"כ 2003 היתה שנה חלשה, בהמשך למחצית השנייה החלשה של 2002", אומר סורוקה. עם זאת, הוא כאמור מוצא סימנים חיוביים לפחות בחודשיים וחצי הראשונים של 2004.

"אם אתה שואל אותי, בתחילת השנה ואולי אפילו בסוף 2003, אני מתחיל לזהות מספר פרמטרים שאפשר לראות בשטח. המכירות החלו להתאושש מעט בחודשיים הראשונים של השנה, אבל עוד קודם לכן, אני חושב שכבר ראינו את התחתית בנושא מחירי הדירות, ומכאן הם דווקא יעלו ולא ירדו".

- טוב, מהרמות הנוכחיות אולי אין הרבה לאן לרדת.

"המחיר תמיד יכול לרדת, ואם למשל עוד יזם יפשוט רגל, הוא עלול להוריד מחירים במסגרת מבצעי החיסול. אבל בפרמטרים הנורמליים, אני מתחיל להרגיש עליות מחירים קלות בדיור. אומנם מדובר בינתיים בשיעורים צנועים, אבל אני חושב שזה עשוי להתגבר בהמשך".

- מה מביא להתאוששות המחירים שאתה צופה?

"יש פרמטרים שקשורים בענף, כמו הירידה החדה במלאי הדירות. אבל יש גם פרמטרים כלכליים חיצוניים. למשל - קח אדם שהשקיע בבורסה והרוויח בשנה האחרונה אפילו 30%-20%. עכשיו הוא מפחד להישאר בבורסה, והוא מחפש השקעה סולידית יותר בתחום הנדל"ן".

- אבל לענף הנדל"ן בישראל אין היסטוריה כל כך מוצלחת בכל מה שנוגע בהשקעות.

"כשמחירי הדירות ירדו כל כך בשנים האחרונות, מותר לחשוב שהמחירים רק יעלו בשנים הבאות, ולכן זו השקעה טובה. מלבד זאת, היום מקבלים על תוכניות חיסכון 4%-3% במקרה הטוב, ומשלמים על זה מס. על השכרת דירה מקבלים גם כן 4%-3%, רק שהם פטורים ממס - כך שמדובר בהשקעה שמתחילה להיות מעניינת".

- מהם הפרמטרים שיביאו לאותה עליית מחירים שצפית?

"ישנו נושא התחרות שהולכת ויורדת. הרבה מאוד חברות בינוניות שנקלעו לאחרונה לקשיים והפסיקו לפעול: בשבוע שעבר שמענו על אריה את עופר, וקודם לכן על חברות כמו רובננקו, מושקוביץ', בן יקר גת ועוד. התחרותיות קטנה, ומי שנשאר הם הגדולים, החזקים, ועוד כמה חברות קטנות ובינוניות. לאזורים ולענף זה טוב, למרות שלמשק זה פחות טוב. וכשהתחרות יורדת, מטבע הדברים המחירים עולים בהדרגה".

- מאידך, יש חברות קטנות מכם, שבשל הקשיים הן מורידות מחירים לרצפה.

"עדיין יש כאלה, אבל פחות מבעבר. הבנקים לוחצים על הקבלנים שלא להוריד מחירים, וגם הקבלנים שבקשיים הולכים ופוחתים".

- מה בנוגע לפרמטר חשוב אחר - מלאי הדירות?

"גם כאן אנחנו מזהים נתונים שמצביעים על צפי לעליית מחירים. מלאי הדירות הלא מכורות היה בסוף השנה 20 אלף יחידות, לעומת 30 אלף ב-2000. זאת אומרת שהמלאי קטן משמעותית - לפי דעתי לרמת מסוכנת".

- מדד המחירים לצרכן השלילי ב-2003 (ירד ב-1.9%) מול העלייה במדד התשומות (עלה ב-4.5%) משחקים גם כן לכיוון של העלאת מחירים?

"זה בהחלט גורם מזרז להעלאת המחירים. רוב החברות, כמונו, מצמידים את המחירים ללקוחות למדד המחירים לצרכן, בעוד שהמחיר שאנחנו משלמים לקבלנים צמוד למדד תשומות הבנייה - רק מזה היתה אשתקד שחיקה של יותר מ-6%, שתהיה חייבת להיות מגולגלת לבסוף למחירי הדירות".

- מה קורה היום עם מחירי הביצוע?

"בתקופה האחרונה ישנה עליה משמעותית במחירים בגלל התייקרות התשומות - בעיקר הברזל, שעלה דרמטית. יש גם את בעיית הפועלים, כי עובדים זרים הולכים ומתמעטים, וגם עזה סגורה. בקיצור, גם עלות הפועלים וגם עלות חומרי הגלם מביאים להתייקרות הבנייה. בפברואר עלה מדד המחירים לצרכן ב-0.2%, אבל מדד התשומות זינק ב-2.2%.

"מהצד השני, קח תרחיש כמו פינוי עזה או התנחלויות בגדה, או את המגמה של התקופה האחרונה, שבה יהודים צרפתים החלו כבר לקנות דירות בישראל, ואפילו יהודים מארה"ב ומבריטניה - ותבין למה אני אופטימי".

- אתם באזורים כבר התחלתם להעלות מחירים?

"אנחנו התחלנו להעלות מחירים בפרויקטים מסוימים, אם כי בשיעורים סמליים".

- וצד הלקוחות - האם הם מסוגלים לשלם מחירים יקרים יותר לדירות, נוכח המצב הכלכלי?

"אני מסכים שהאבטלה קיימת והמשק עדיין לא צומח בצורה משמעותית. אבל אפילו בנק ישראל הודיע בשבוע שעבר שישנם סימנים של צמיחה ושהמיתון נגמר".

- מצד שני, אנשים לא הולכים למכולת עם המחקר של בנק ישראל, ברחוב עדיין לא מרגישים את המפנה.

"זה נכון שיש עדיין אבטלה וכיוצא בזה. אבל בכל זאת יש היום יותר אנשים שיש להם יכולת, וההתאוששות במשק מביאה עוד עשירון שמתחיל להיווצר לו כוח קנייה. אלה שלמטה עדיין לא יכולים, אבל כבר יש מי שחזר, הרוויח מהבורסה ומצליח לצלוח את המיתון. ועוד לא דיברנו על ריבית המשכנתאות הנמוכה, שמעודדת את הענף. אני בהחלט אופטימי בנוגע לענף, וסבור שהמחירים צפויים להתאושש".

- בניגוד להרבה אנשים בשוק - ממך שומעים דווקא נימה אופטימית.

"בהחלט. אני חושב שב-2004 נראה התאוששות מינורית יותר, אבל עד סוף השנה או בשנה הבאה כבר נראה התאוששות משמעותית יותר של הענף".

אזורים פונה לקהל הביניים ומעלה, כלומר למשפרי הדיור ולעשירונים הגבוהים, שמחפשים דירות בסטנדרט גבוה יחסית. סורוקה אומר, שמבחינת החברה 20003 לא היתה שנה קלה. "מכרנו השנה רק 520 דירות, לעומת 800 בשנה הקודמת , מהן 600 במחצית הראשונה, ורק כ-200 דירות במחצית השנייה, כך ש-2003 היתה דומה בקצב המכירות למחצית השנייה של 2002".

עם זאת, המדיניות החשבונאית הביאה כאמור לשיפור ברווחיות של אזורים. זאת משום שהחברה יכולה להכיר רק בהכנסות מפרויקטים ש-25% מהם בוצעו ו-50% מהם נמכרו, לא לפני.

"היו לנו השנה כמה פרויקטים ברווחיות גולמית גבוהה", אומר סורוקה. "בחברות כמונו, שמרובות בפרויקטים, הרווחיות תלויה באיזה פרויקטים הצלחנו לסגור. ב-2003 סגרנו למשל פרויקט בקרית אונו, שמאופיין ברמות מחירים וברווחיות גבוהות יותר. אז אומנם מכרנו פחות דירות, אבל הן היו בפרויקטים רווחיים יותר".

"השנה היו כמה פרויקטים, כמו קריית אונו, שמכרתי 80% ממנו בעבר, אבל לא התחלתי לבנות אותו, ולכן לא יכולתי גם לדווח עליו. עכשיו, כשבניתי 25% מהבניין, אני יכול לדווח על ההכנסות ממנו".

- מה עם פרויקטים חדשים?

סורוקה: "האסטרטגיה שלנו היא להתכונן להתאוששות ולהכין הרבה מאוד דירות ופרויקטים לבנייה, כי אנחנו חושבים שהביקושים הולכים להתעורר. לכן עשינו השנה כמה עסקאות די גדולות של רכישת קרקעות - הרוב בעסקאות קומבינציה, אבל גם במזומן רכשנו קרקעות שניתן יהיה לבנות עליהן כאלף דירות באתרים שונים בארץ.

"אני רוצה להגדיל את היקף הפעילות שלי, אם אכן יהיה גידול בביקושים ובמכירות, אם לא יהיו ביקושים לא נגדיל את היקפי הבנייה. מבחינתנו - אם יגיעו הביקושים המתאימים, נוכל אפילו להכפיל את היקפי הפעילות שלנו. הפרויקטים הללו כבר זמינים מכל הבחינות, ואפשר להתחיל אתם כבר מחר בבוקר, אם נראה שיש צורך בכך".