חיים כצמן: "עומדת בפנינו הזדמנות עסקית להקים או לפתח תאגיד נדל"ן אירופאי מהשורה הראשונה"

חברת גזית גלוב, בשליטת איש העסקים חיים כצמן, קוצרת את פירותיה של מדיניות ההשקעות האגרסיבית שיישמה ברבעון הרביעי של 2003 ובשנה כולה. החברה מדווחת היום על שיפור כמעט בכל הפרמטרים שמאפיינים חברת נדל"ן מניב. השורה העליונה בחברה, שהושפעה בעיקר מההשקעות הנרחבות שביצעה החברה השנה, בהיקף של 5.5 מיליארד שקל, מצביעה על גידול שנתי של 58% ל-1.4 מיליארד שקל וגידול רבעוני של 80% ל-405 מיליון שקל.

שיעור הרווח הגולמי של החברה הסתכם בשנת 2003 ב-53.2%, לעומת 52.9% בשנת 2002 והסתכם ב-746 מיליון שקל, זינוק של 59% לעומת שנת 2002. ברבעון הרביעי של השנה עמד הרווח הגולמי על 215.5 מיליון שקל ושיעורו מסך ההכנסות עמד על 53.2%, לעומת שנת 2002 שבה עמד שיעור הרווח הגולמי על 55%. בחברה ציינו שהפערים נובעים מהכנסות חד פעמיות שהיו לחברה בשנת 2002.

נתון חשוב נוסף בדו"חותיה של החברה הוא ה-FFO, הרווח הנקי של החברה, כולל תוצאות ההשקעה בפעילות בניירות ערך, בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות ובתוספת חלק החברה בפחת ובהפחתות. נתון זה הציג עלייה שנתית של 22%, לרמה של 192 מיליון שקל. ה-FFO למניה הסתכם ב-2.39 שקלים, עלייה של 10% לעומת שנת 2002. גם ברבעון הרביעי הציגה החברה שיפור במונחי ה-FFO, שהסתכם ב-35 מיליון שקל, לעומת 19 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח למניה עמד על 42 אגורות, לעומת 23 אגורות ברבעון המקביל.

השיפור בתוצאותיה של החברה ניכר היטב בירידה בחלק היחסי של הוצאות ההנהלה והכלליות של החברה מהכנסותיה. זה היווה 8.3% מהכנסות החברה מהשכרה לעומת 9.1% בשנת 2002. בחברה ציינו היום שהקיטון בשיעור הוצאות אלו מסך ההכנסות מהשכרה, מיוחס בעיקר לגידול ניכר בפעילות התפעולית של חברת אקוויטי וואן, בה מחזיקה גזית גלוב ב-40.5% ו-FCR, שבה מחזיקה גזית בשיעור של 56.9%. הגידול לווה בגידול מתון יותר בהוצאות ההנהלה והכלליות, כתוצאה מניצול היתרון לגודל של החברות האמורות.

ההשקעות הנרחבות שביצעה החברה בשנת 2002 הביאו לגידול משמעותי בהוצאות המימון שלה. הוצאות המימון נטו של החברה הסתכמו בשנת 2003 ב-300 מיליון שקל, לעומת 147 מיליון שקל בשנת 2002. עיקר הגידול נובע כאמור מהגדלת מצבת ההלוואות של החברה, שמימנו את ההשקעות הרחבות שביצעה, אך חלקו מיוחס לשיעורי האינפלציה המתונים יותר בארה"ב ובקנדה.

לגזית גלוב אשראי בנקאי לטווח קצר בהיקף של 379 מיליון שקל, לעומת 362 מיליון שקל בשנת 2002 אך הקפיצה המשמעותית בהיקף התחייבויותיה באה לידי ביטוי באשראי לטווח ארוך: היקף ההתחייבויות של החברה למוסדות פיננסים ואחרים עמד בסוף השנה על 6.1 מיליארד שקל, לעומת 3.9 מיליארד שקל בשנת 2002. בנוסף יש לחברה התחייבויות בהיקף של כמיליארד שקל בגין אגרות חוב שהנפיקה, לעומת 283 מיליון שקל בסעיף זה בשנת 2002.

בין הוצאות המימון של החברה לבין הרווח הנקי בולט סעיף ההכנסות האחרות של החברה, שכלל רווח של 56.5 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 8.8 מיליון שקל בשנת 2002. סעיף זה, אשר כולל רווחים או הפסדים מפעולות הוניות שעושה החברה, הושפע בעיקר מירידה בשיעור אחזקתה של החברה באקוויטי וואן, שייצר לה רווח של 44.6 מיליון שקל בשנה החולפת. סעיף זה ניטרל חלקית את ההשפעה של גידול הוצאות המימון על הרווח הנקי, אשר הסתכם ב-136.6 מיליון שקל, גידול של 31% לעומת התקופה המקבילה. ברבעון הרביעי הציגה החברה רווח נקי של 11.5 מיליון שקל, גידול של 384% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

דו"חותיה של גזית גלוב לוו השנה בחידוש מרענן כאשר צורף אליהם מכתב של חיים כצמן, האיש החזק בחברה, לבעלי המניות. כצמן מציין במכתבו כי "חברות נדל"ן מניב נחשבות בדרך כלל לחברות משעממות שתוצאותיהן צפויות למדי וטווח הריגושים למשקיע בהן מצומצם. חברות אלו נתפסות ככאלו העסוקות בעיקר בניהול השוטף של נכסיהן ומתאפיינות בשיעורי צמיחה נמוכים".

כצמן מדגיש שגזית גלוב שונה באופן מהותי מחברות הנדל"ן המניב הטיפוסיות: "בשנת 2003 צמח ה-FFO ב-10% ובמהלך 5 השנים האחרונות הגדלנו את ה-FFO ב-22% לשנה, לעומת גידול שנתי של פחות מ-1% ברווח התפעולי למניה של מניות ה-500 S&P בחמש השנים האחרונות".

כצמן מדגיש שהתוצאות הושגו "למרות" שהחברה חילקה בחמש השנים האחרונות דיבידנדים, שגדלו בקצב שנתי של 10%. בהזדמנות זו כותב כצמן לבעלי המניות: "הרשו לי להכביד עליכם בעוד נתח של פילוסופיה עסקית. אנו רואים את מטרתנו העליונה במיקסום שווי מניותינו בדרך של הגדלת תזרימי המזומנים למניה". כצמן מציין שגזית גלוב תימנע ממכירת נכסים רק כדי לבצע אקזיט לשם אקזיט, ומימוש נכסים בקבוצה יתבצע רק לגבי נכסים שאינם בליבת העסקים של החברה, "או כאלו שאנו מאמינים שסיכויי הצמיחה של- הם נמוכים יותר מהאלטרנטיבות האחרות הקיימות בשוק היום, תוך תשומת לב לרמת הביט- חון וה-UPSIDE שבתזרים המוצג על ידם".

במכתבו מציין כצמן כי מעבר לפעילותה של החברה בארה"ב ובקנדה מעונינת גזית גלוב להשקיע גם באירופה: "כפי שכבר הודענו בעבר, אירופה מהווה עבורנו אזור שבו יש לנו עניין להתמקד, בעיקר בתחום המרכזים המסחריים מעוגני הסופרמרקטים, תחום שאנו מכירים היטב מפעילותנו בקנדה ובארה"ב". בתחילת השנה רכשה גזית גלוב 30% ממניות חברת סיטיקון הפינית והפכה לבעלת המניות הגדולה בה, אך כצמן מציין כי "בכך אין די. אנו ממשיכים לבדוק הצעות נוספות לרכישה ואיננו ממהרים, אך לאור מה שאנו רואים באזורים מסוימים באירופה, בהחלט עומדת בפנינו הזדמנות עסקית להקים או לפתח תאגיד נדל"ן אירופאי מהשורה הראשונה".

את מכתבו לבעלי המניות חותם כצמן במילים הבאות: "בסופו של יום, השופט העליון של כל מעשינו הוא בעל המניות. בשנת 2003 בחרו מחזיקים של כ-11 מיליון מניות חדשות להצטרף לקבוצת בעלי המניות שלנו וזה עבורנו המבחן האמיתי להצלחת החברה".