ערבות המכר כ"דרך מילוט" מהירה ויעילה

עיכוב לא סביר במסירת דירה הינו עילה למימוש ערבות חוק מכר

דיני חוזים הינם על-פי רוב דספוזיטיביים, כלומר, ניתן להתנות עליהם בהסכמה בין הצדדים להסכם. יחד עם זאת, יש תחומי חיים בהם המחוקק העדיף להתערב ביחסים החוזיים ולקבוע הוראות קוגנטיות, כלומר, הוראות שלא ניתן להתנות עליהן והן באות להגן על צד כלשהו בחוזה, וניתן להתנות עליהן רק לטובת אותו צד.

אחד מתחומים אלו, שזכו לטיפול מיוחד, הינו תחום רוכשי דירות מקבלנים. המחוקק, בהכירו כי תחום זה הינו תחום רגיש ומהווה את העסקה הכי רצינית שאזרח מן השורה עושה פעם או פעמיים בחייו, קבע מספר חוקים הבאים להגן על רוכש דירות מקבלן.

אחד מחוקים אלו הינו חקר המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974 (להלן: חוק המכר). חוק המכר מורה, כי אסור לקבלן המוכר דירה לקבל יותר מ-15% מסכום הדירה מבלי שהבטיח את כספי הקונה באחת מחמש הדרכים הבאות: א. מתן הערת אזהרה; ב. מתן ערבות בנקאית; ג. רישום משכנתא לטובת הרוכש על הקרקע עליה יבנה הבניין; ד. מתן פוליסת ביטוח מחברת ביטוח; ה. רישום הרוכש בחלק היחסי מזכויות בקרקע. בפרקטיקה היומיומית, רישום הערת אזהרה או מתן ערבות בנקאית הינן שתי הדרכים הנהוגות, באמצעותם הקבלנים ממלאים את חובתם לפי החוק המכר.

חוק המכר דירות קובע, כי ניתן לממש את הערבות באחד מהמקרים הבאים, וזאת כשלשון סעיף 2(1) לחוק האמור: "במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור".

נשאלת השאלה, האם אחור בלתי סביר במסירת הדירה הינו עילה למימוש הערבות הבנקאית? ומה הדין אם נקבע בחוזה המכר מועד אחור המזכה למימוש, אך עניין זה לא צוין בערבות הבנקאית שהבנק הוציא?

שאלה מעניינת זו שכל כולה משפטית, נידונה לעומק לאחרונה על ידי השופטת ורדה אלשיך, הדנה רבות במשפטי פירוק וכינוסי נכסים. העניין היה בתיק פש"ר 02/1896, משה הבר ואח' נ' בנק מזרחי המאוחד בע"מ. בעניין משה הבר, המבקשים רכשו דירה בפרויקט כלשהו בתל אביב, משותפות שאחד ממרכיביה היתה חברה שנקלעה למצב של חדלת פירעון והקפאת הליכים. על פי חוזה המכר, אם יהיה איחור במסירת הדירה של יותר מ-6 חודשים מהמועד המוסכם, הקונה רשאי לחלט את הערבות הבנקאית שקיבל מהבנק של המוכר, במקרה זה בנק מזרחי.

והנה, הגיע מועד המסירה והבנייה של הבניין טרם החלה. ובזמן שההליכים התקיימו בבית המשפט, הבניין רק היה בשלבים ראשונים של הבנייה. המשיבים הציעו מצידם מועד מאוחר יותר, בו לדעתם יוכלו לעמוד, אשר היה מעבר לאותם 6 חודשים, ולפי קביעת השופטת ורדה אלשיך, יגרום לאיחור של כשנתיים.

הבנק מצידו טען, כי עילה של איחור אינה אחת מהעילות למימוש הערבות, באשר בנוסח הערבות נכתב: "המוכר לא יוכל להעביר לכם את הזכות בדירה, מחמת אחת או יותר מארבע הסיבות הבאות: עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע, צו לקבלת נכסים, צו פירוק, צו למינוי כונס נכסים לרבות צו זמני כאמור - שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע".

השופטת אלשיך, בנתחה את הסוגיה, קיבלה את בקשת המבקשים והורתה לחלט את הערבות. השופטת אלשיך קבעה, כי חוק המכר נועד למנוע מצב בו רוכש הדירה יתרושש, על ידי כך שישלם גם לקבלן וגם דמי שכירות וגם משכנתא לבנק ממנו לקח הלוואה, וכל זה בגלל איחורים בלתי סבירים בקבלת הדירה.

אינטרס חברתי מחייב, כלשון השופטת אלשיך, כי תהיה ניידות בקרב אוכלוסייה ולהפוך את רכישת דירה מקבלן לפחות מסוכנת עבור "אזרח מהשורה".

מצד שני, השופטת אלשיך קובעת, כי ערבות בנקאית ניתנת להבטחת כספים ששילם הרוכש לצורך לרכישת הדירה, ולא יותר מכך. כלומר, ערבות בנקאית לא נועדה לפצות בגין דמי שכירות או נזקים עקיפים אחרים הנגרמים לרוכש הדירה.

הפרשנות הראויה לחוק מכר דירות בעניין זה לדעת השופטת אלשיך הינה: ".. מחד גיסא, מניעת תופעות של סחטנות מצד הרוכשים, תוך ניצול הקריסה לביטול בלתי-מוצדק של החוזה, או כפיית פיצויים על נזקים כספיים שאינם קשורים במישרין לקבלת הדירה. מאידך גיסא, הגנה על האינטרס האמיתי של הרוכשים, תוך שמירת הערבות כ"דרך מילוט" מהירה ויעילה, במקרה בו מביאה הקריסה לאי-יכולת למסור את הדירה באורח סביר - זאת בין אם מדובר בחוסר יכולת פיזי ומוחלט, ובין אם מדובר ב"שעבוד" ארוך ובלתי רצוי של הרוכשים לחברה שקרסה או חליפיה..."

השופטת אלשיך לא קיבלה את טענת הבנק, כי מאחר והחברה הינה במצב של הקפאת הליכים, ללא פירוק, לכן על פי לשון החוק והערבות אין לממש את הערבות. השופטת אלשיך קבעה, כי המדובר ב"חוסר יכולת מהותי" לבצע מחויבויות, והקפאת הליכים נכללת ברשימת ארבעת התנאים, מה גם שהתנאים למימוש הערבות אינם רשימה סגורה.

אין ספק כי פסק דין זה מחייב את הבנקים לבצע מספר שינויים והיערכויות. ייתכן ועילה זו למימוש הערבות תהיה בה כדי לייקר את הערבות הבנקאית. כי לפי פסק דין זה, היכולת למימוש הערבות קלה יותר ממה שהבנקים סברו, ולא מן הנמנע כי אפשרות של מימוש ערבות בשל איחור לא היה בגדר שיקוליהם.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.