הכרה בריבית המשכנתאות: לענף זה לא יעזור

באחרונה חזרה ועלתה בכנסת הצעה ישנה שכמוה כ"נחום-תקום" - ככל שהיא נופלת, כך היא צפה מחדש: ההצעה להכיר בריבית המשכנתאות כהוצאה שאפשר לנכות מן ההכנסה החייבת במס. נודע גם, ששר האוצר, בנימין נתניהו, בוחן את ההצעה בחיוב, למרות שבאוצר כבר הצטבר חומר רב המראה בבירור, שלא תבוא ישועה לענף הבנייה מן ההצעה הזאת.

למי תבוא הישועה מן ההכרה בריבית המשכנתאות כהוצאה הניתנת לניכוי מן ההכנסה? לאנשים שמשלמים מס הכנסה גבוה. ואכן, משנכנס נתניהו למשרד האוצר, הוא עושה ככל יכולתו לשיפור מצבם של בעלי ההכנסות הגבוהות, כדי להשאיר בידם סכום פנוי גבוה יותר, אותו יוכלו להשקיע. איפה? בעיקר בחו"ל, כי שם מצויים אפיקי ההשקעה המבטיחים רווח נאה.

בלי להרגיש שיש מיתון בארץ, המשיכו בעלי האמצעים להשקיע את כספם בחו"ל - בין השאר בענף הנדל"ן הבינלאומי. השקעות הישראלים בחו"ל, שהגיעו ל-3.8 מיליארד דולר ב-2002, זינקו ל-7 מיליארד דולר ב-2003. נתונים אלה מצטרפים לידיעות היום-יומיות: מגדלי דירות בטורונטו; מרכזים מסחריים בצרפת; חניונים בבריטניה; צמודי קרקע בצפון קפריסין; תשתיות בנמיביה; מלונות בוורשה; קניונים בפראג; דירות להשכרה בניו-יורק וכו' וכו'.

דבר אחד ברור: מהטבת המס הודות לניכוי המשכנתא מההכנסה לא ייהנו בעלי האמצעים הנמוכים, וזאת לא רק מפני שהם פטורים כמעט ממס הכנסה. גם מפני שהמשכנתא שלהם נמוכה כבר עכשיו, כיוון שאין להם כסף לרכוש דירה יקרה.

השנתון הסטטיסטי כולל לוח המציג נתונים נבחרים על דיור לפי עשירוני הכנסה נטו לנפש סטנדרטית. הלוח הזה מראה, שהעשירון העליון לא בוחל במשכנתא, בלי לחכות להכרה בה כהוצאה הפוטרת ממס. כנראה שגם בלי להקטין את חבות המס, הודות לתשלום הריבית, כדאי לעשירים לקחת משכנתא ולהשקיע את הכסף בדרך שתכניס יותר מן הריבית הזאת. ברור כשמש, שאם תנוכה הריבית מההכנסה החייבת במס, תוכפל כדאיות המשכנתא בשכבות המשלמות מס שולי של 50%. לא כך בשכבות שהמס השולי שלהן הוא אפס או 10 ואפילו 17 אחוז.

אם נפנה לנתוני הלוח נגלה עובדות מעניינות. דירה ממוצעת שגרה בה משפחה מהעשירון התחתון, הייתה שווה 480 אלף שקל בשנת 2000, כאשר בעשירון העליון נזקקו בממוצע לדירה שהייתה שווה אז 1.2 מיליון שקל. והנה, פירעון המשכנתא החודשי בעשירון התחתון ב-2001 היה 260 שקל, כאשר משפחה ממוצעת בעשירון העליון שילמה אז על חשבון המשכנתא 1,280 שקל בחודש. במילים אחרות, דירה ממוצעת של משפחה בעשירון העליון עלתה פי 2.5 מדירה ממוצעת של משפחה בעשירון התחתון.

השוואה זו אינה משקפת את רווחת הדיור היחסית בשני העשירונים הקיצוניים שלנו. בעשירון התחתון המשפחה הממוצעת גדולה יותר ומספר החדרים בדירה קטן יותר, כך שבעשירון הזה הצפיפות היא של 1.7 נפשות לחדר. לעומת זאת, בדירה ממוצעת של משפחה בעשירון העליון יש רק 0.6 נפשות לחדר. לאמור, לא זו בלבד שדירה בעשירון העליון יקרה פי 2.5, רווחת הדיור בה גדולה פי שלושה. ועדיין לא בדקנו את גודל החדרים ואת סביבת המגורים.

אבל נחזור למשכנתא ונגלה, שהפירעון החודשי בעשירון העליון גבוה בממוצע פי 5 מאשר בעשירון התחתון. במילים אחרות, אם תוכר ההוצאה על המשכנתא, חברי העשירון התחתון לא ייהנו ממנה כלל. חברי העשירון העליון ייהנו מהגדלת ההכנסה הפנויה ויוכלו להשקיע את התוספת לפי בחירתם, בתשתיות בהודו למשל.

ברור שניכוי הריבית מההכנסה החייבת במס לא ישפיע כלל או שלא ישפיע כמעט גם על הביקוש לדירות חדשות מצד משפחות העשירון השני, השלישי והרביעי מלמטה, הגרות גם הן בצפיפות יחסית. הזיכוי הזה גם לא ישפיע לטובה על בניית דירות יקרות בארץ. גם בעשירון התשיעי - עשירון השכבה האמידה במושגים ישראליים - צפיפות המגורים היא בסך הכל 0.7 נפשות לחדר. וגם כאן, יש חיבה למשכנתא בלי להמתין להטבת המס. בעשירון התשיעי הפירעון החודשי עולה על 1,100 שקל והדבר מראה, שגם בעשירון התשיעי חושבים שכדאי ללוות במשכנתא ולהשקיע כסף בדברים מכניסים, אם לא בקנדה אז אולי בהונגריה. ברור שהטבת המס תהפוך את המשכנתא גם בעשירון התשיעי - כמו בעשירי - לעסק משתלם מאוד, הודות לאפשרות ההשקעה בעולם הגדול.

צריך לזכור שמס ההכנסה השולי ירד כבר ל-28% בהכנסות של עד 11,000 שקל בחודש. לכן, אפילו משפחות בעשירון השביעי, המשלמות היום בממוצע קצת יותר מ-900 שקל בחודש על המשכנתא, תזכינה רק בהטבה זעירה אם תונהג הטבת המס הזאת.

תועלת קטנה עוד יותר יביא ניכוי הריבית לאנשים שהכנסתם נמוכה מ-4,000 שקל בחודש, והמס המוטל עליהם אפסי. מכאן, שהביקוש לדירות חדשות בקרב השכבות שהדיור שלהן טעון שיפור, לא צפוי לגדול בשיעור ממשי אם הריבית תוכר כהוצאה הפוטרת ממס. ועל הרוויה השוררת בקרב השכבות הגבוהות כבר דיברנו.

לפיכך, מה שיקרה אם תנוכה ריבית המשכנתא מההכנסה החייבת במס הוא הדבר הבא: תגבר מאוד הנטייה של המשלמים מס שולי גבוה לקחת הלוואה במשכנתא בלי להחליף את הדירה. למה לקחת? כדי להשקיע את הכסף בקמצ'טקה או בטימבוקטו - כמקובל היום על המשקיע הישראלי.

ענף הבנייה לא ייהנה מן הפטנט הזה. חסרי הדיור וההכנסה לא ייהנו ממנו. מי ייהנה? עשירי ישראל, אלה שמר נתניהו אוהב אותם באמת.