שוקי המשרדים: מזרח אירופה מובילה בגדול

בסוף שנת 2002, ההתאוששות ברוב השווקים הללו הייתה מעורבת. בחלק מהשווקים נרשמת לאחרונה התאוששות, המובלת על ידי הסקטור הציבורי, בעוד שבאחרים עדיין נרשמת עלייה בשיעור הנכסים הפנויים, ומחירי השכירות ממשיכים לרדת.

תחזית החברה לחצי השנה הקרובה מצביעה על כך שרמות הביקוש בשווקים האירופאים יחזרו לרמות גבוהות.

על פי הערכות, הכלכלה האירופית צפויה להציג סימני צמיחה, אך בשיעורים נמוכים. על פי נתוני ה-OECD, הצמיחה בשנת 2003 תסתכם ב-1.8% בלבד. מעבר לאוקיאנוס מציינים האנליסטים, האמריקנים מנסים בכל עוזם להניע את הכלכלה קדימה, דבר שיזין גם את השווקים באירופה. לפי שעה הם מעריכים, כי השאיפות האמריקניות עדיין לא הושגו.

כ-150 מיליון מ"ר מרוכזים במרכזי העסקים הראשיים של 34 השווקים באיזור, אותו בחנו בחברה. כ-80% מהיקף זה מרוכזים ב-10 השווקים הגדולים, שכולם אגב מצויים במערב אירופה. השוק הגדול ביותר מצוי במינכן, והוא כולל למעלה מ-17.3 מיליון מ"ר של שטחי משרדים, כשאחריו פאריז.

עורכי הדו"ח מציינים, כי השוק בבירה הבריטית חולק לשלושה איזורים עיקריים, ואין התייחסות ללונדון כמכלול. על פי הערכות, הבנייה בשווקים הללו תניב בתקופה הקרובה עוד 4.8 מיליון רגל רבועה, שהם גידול של 3.3%. בהתייחס לשווקים הגדולים ביותר, בריטניה וגרמניה הן הבולטות בהיקף הבנייה החדשה בתחומן, ורמות ההיצע לא תמיד מדביקות את הביקוש.

שיעורי הבנייה הגבוהים ביותר נרשמים בעיקר במזרח אירופה. מתוך 10 השווקים בהם נרשם כיום השיעור הגבוה ביותר, שבעה מצויים במזרח אירופה, שם הביקוש לשטחי משרדים מודרניים וחדשים, מהותי הרבה יותר.

הערים בהן רמות המלאי הפנוי הן הנמוכות ביותר הן ציריך, ג'נבה וליסבון, שם שיעור הנכסים הפנויים עומד על 1.4%, 1.5% ו-2% בהתאמה. רוב הערים מצויות במערב אירופה. בשווקים אחרים, דוגמת אלמאטה, בירת קזחסטאן, ובאקו, בירת אזרבייז'אן, נרשם גידול מהותי בשיעור הנכסים הפנויים, בעיקר בשל הצמיחה המהירה של השווקים הללו - צמיחה שהביאה לבניית משרדים חדשים, אליהם צפויים להגיע דיירים בטווח הזמן הבינוני והארוך.

מחירי השכירות הממוצעת ב-34 השווקים עומדים על כ-300 אירו למ"ר לשנה. המרכזים היקרים ביותר הם איזור הווסט אנד הלונדוני, שם המחיר הממוצע גבוה כמעט פי שלושה מהממוצע של הדו"ח, והוא עומד על 873 אירו למ"ר לשנה, אחריו ברשימה איזור הסיטי של לונדון, עם 708 אירו למ"ר לשנה, והאזור הזול ביותר הוא באנטוורפן בבלגיה, שם המחיר הממוצע הוא כ-120 אירו למ"ר לשנה.

כשלוקחים את רמות השכירות הממוצעות על שטחי משרדים Class A אל מול הממוצע באותו שוק, ניתן לקבל את המרווח בכל שוק. כך, למשל, פרנקפורט היא בעלת המרווח הגדול ביותר, שם המחיר גבוה בשיעור של 135% לעומת המחיר הממוצע לעומת וינה למשל, שם המרווח הוא 45% בלבד.

בנוסף למחירי השכירות נטו, ישנם מרכיבים נוספים הכלולים בעלויות דוגמת דמי ניהול ומסים מקומיים.

כשמשקללים גם את העלויות הללו, מחיר השכירות הממוצע עולה ב-34 השווקים הללו לרמה של 386 אירו למ"ר לשנה. נתון זה משקף עלייה של 28% בממוצע בעליות השכירות. אם בוחנים את השווקים עצמם, ניתן לראות, כי בבאקו העלויות הנוספות מוסיפות עוד כ-56% לדמי השכירות, ואילו בג'נבה הן מוסיפות 8% בלבד.