גילוי מלא או 500 דולר קנס

לפני כשנה נכנס לתוקף במדינת ניו יורק, "חוק הגילוי בדבר מצב הנכס" (The New York State Property Condition Disclosure Act). חוק הגילוי הוא למעשה תיקון שהוכנס בחוק הנדל"ן של מדינת ניו יורק (467-460 Real Property Law Article 41, Sections), אשר נועד להגן על קונים של נכס מגורים בעסקת מקרקעין.

חוק הגילוי מחייב כל מוכר נכס מגורים (בעיקר בתים פרטיים, שכן מכירתן של דירות מוסדרים בהוראות מיוחדות אחרות), לספק הצהרת גילוי לקונה בדבר מצב הנכס שהוא מציע למכירה. נוסח ההצהרה נקבע כטופס סטדרטי בצורת שאלון, המורכב מ-48 שאלות המכסות מגוון נושאים כמו מצבו הכללי של הנכס, קיומם של פגמים גלויים ונסתרים, איכות הסביבה, מידע אודות המבנה והקונסטרוקציה שלו, מידע בעניין אפשרויות הדיור, ועוד. המוכר חייב להשלים את השאלון ולמוסרו לקונה עוד בטרם הם התקשרו בהסכם מחייב. החוק קובע גם את חובתם של מתווכי נדל"ן ליידע את המוכר בזמן על חובותיו בעניין הצהרת הגילוי. עותק של הצהרת הגילוי חתומה על ידי שני הצדדים, צריך להיות מצורף להסכם המכר.

המוכר יכול לענות על השאלות בדרך של "כן", "לא, "לא ידוע" או "לא רלוונטי". במידה והמוכר עונה על שאלה ב"כן", הוא נדרש לתת פרטים נוספים. דוגמאות לשאלות כוללות: "כמה זמן הנכס בבעלותך?", "כמה שנים גרת בנכס?", "בן כמה המבנה?", "האם יש מישהו שטוען לבעלות בחלק כלשהו בנכס?", "האם קיימות תעודות איכלוס בקשר לנכס?", "האם יש נזקי מים לנכס?", "האם יש בעיות של שריצת נמלים, חרקים, מכרסמים או מזיקים בנכס?", ועוד. הגילוי נועד ליצור בהירות ולשמש כמדריך עבור קוני ומוכרי בתי מגורים. הכוונה של החוק היתה לתת בידי הקונה מידע ישיר ומוקדם, על מנת לצמצם את המחלוקות ואת התביעות המשפטיות ולאפשר לצדדים לבצע עסקאות בצורה חלקה יותר. השאלון אינו מחליף את הבדיקה, או את הצורך בבדיקה, של בודק מקצועי.

המוכר אינו מחוייב לתת דוחות חקירה או בדיקה של הנכס בעת שהוא מוסר את הצהרת הגילוי, ולכן, גם כאשר הקונה מקבל מהמוכר הצהרת גילוי כזו, יהי עליו לבצע בדיקה של הנכס על ידי בודק מוסמך. החוק מקנה יתרון נוסף בכך, שהמצגים שהמוכר נותן כוללים גילוי של דברים שבחלק מהמקרים לא ניתן לגלותם בבדיקתו של בודק מומחה (כמו למשל, האם יש מישהו שטוען לבעלות בחלק מזכויות המוכר).

במידה והמוכר אינו מספק לקונה את ההצהרה החתומה לפני חתימת הסכם המכר, יהיה עליו לזכות את מחיר המכירה בסכום של 500 דולר. עורכי הדין בניו יורק חלוקים, בין אלה שטוענים שיש לקיים את הוראת החוק ולספק לקונה הצהרת גילוי חתומה ולהימנע מתשלום הקנס של 500 דולר, לאלו שגורסים, כי עדיף למוכר שלא לספק ההצהרה, לשלם את הקנס ולא לחשוף את עצמו לתביעות.

החוק קובע, כי אחריותו של מוכר המספק הצהרת גילוי תהיה מצומצמת רק למחדלים הנובעים מאי קיום מכוון של ההוראות, והמוכר ישא בנזקיו הממשיים של הקונה, בנוסף לנזקים אחרים שהקונה זכאי להם על פי כל דין. בהטלת אחריות על המוכר רק בגין מחדל "מכוון", המחוקק של מדינת ניו יורק לא הפליג יתר על המידה בדרישותיו ולא הטיל עליו אחריות בגין רשלנות או בגין מחדל הנובע מידיעה קונסטרוטיבית (ידיעה שמוכר סביר צריך שתהיה לו מכורח הנסיבות). אחריות רחבה כזו נכללה בהצעת החוק והיא נשמטה בסופו של דבר, מאחר וכוונת המחוקק היתה לסייע בהליך הגילוי ובדיקת הנכס, ולא להציב מכשולים בפני מוכר לא זהיר בדרך של חשיפתו לאחריות בגין ידיעה קונסטרוקטיבית.

בפסק הדין הראשון שניתן במדינת ניו יורק בעניין קיום חובת הגילוי קבע בית המשפט, כי המוכרים קיימו את חובתם ופטר אותם מאחריות על פי החוק או מטענות מרמה. באותו מקרה, המוכרים ענו על אחת השאלות בעניין קיומו של רקב או נזקי מים במבנה ב"לא ידוע" (למעשה, המוכרים ענו כך על 30 מתוך 48 השאלות). המומחה שהקונים שכרו לבדוק את הנכס לא בדק את הבריכה. לאחר העיסקה התגלה, שהתומך העיקרי של הבריכה רקוב ובמידה ולא ישופץ - הבריכה תקרוס. הרקב היה מוסתר ולא ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה ללא הסרת המשטח של הבריכה. השופט ציין בהחלטתו, כי בשעה שהמוכרים ענו על מרבית השאלות ב"לא ידוע", הם למעשה הזמינו את הקונים לבצע בדיקות. הקונים כשלו בכך שלא ביקשו את הבודק מטעמם לבדוק גם את מצב הבריכה. מאחר והקונים לא הוכיחו שלמוכרים היתה ידיעה ממשית על קיום הפגם בממכר, תביעתם נדחתה.

אמנם הסנקציה של הפחתת 500 דולר ממחיר המכירה היא חסרת שיניים, אבל למסירת הצהרת גילוי חתומה יש תרומה ביצירת תחושת ביטחון אצל הקונה. העדרה של הצהרת גילוי עשוי להדליק נורות אדומים, להאיט את קצב ביצוע העיסקה ועשוי, במקרים מסויימים, לגרום להפחתה במחיר. הצהרת הגילוי נועדה להעביר אחריות מסויימת למוכר ולהקל את עקרון "יזהר הקונה" (caveat emptor), כשהעדרה נועד לזעוק "יזהר שבעתיים הקונה".

בישראל, חובתו של המוכר למסור פרטים טרם חתימת חוזה, מבוססת על ההלכה המשפטית בדבר ניהול משא ומתן בתום לב ובדרך מקובלת. בעסקאות נדל"ן פרטיות, ראוי היה למסד חובת גילוי של המוכר בשלב מוקדם של העסקה על ידי טופס כזה או אחר.

הכותב הוא שותף במשרד ראב"ד, מגריזו, בנקל.