הכתובת נמסרה, דמי התיווך - לא

ביהמ"ש המחוזי בת"א, בקבלו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום, קובע, כי אין לקבוע הלכה חד-משמעית, על פיה די במסירת כתובת ובציון שם הבעלים של הדירה, כדי לזכות בדמי תיווך. לדברי ביהמ"ש, יש לעמוד במבחן הסיבתיות, על פיו צריך שיהיה קשר סיבתי כלשהו בין מסירת הכתובת לבין רכישת הדירה.

ד"ר יעקב קלו (להלן "המערער"), אזרח ותושב ארה"ב בהווה, שהה בארץ מיום 26.7.92 ועד ליום 7.8.92. בימי שהותו בארץ התעניין ברכישת דירה בת"א. בתאריך 29.7.92 פנה המערער למטרופוליס ייזום ונכסים 1986 (להלן "המשיבה"), שעיסוקה בתיווך, כדי שתסייע לו במציאת דירה מתאימה לדרישותיו. עוד באותו יום נפגש המתווך עם המערער בכדי לבקר בארבע דירות שלטעמו של המתווך תאמו את סוג הדירה שהמערער מבקש לרכוש. המערער חתם על טופס התחייבות לשלם דמי תיווך למשיבה, בו גם פורטו הכתובות של הדירות המוצעות, עובר ליציאתם לביקור בדירות.

במהלך הסיור בדירות ציין המתווך בפני המערער את האפשרות לרכוש את דירתם של אלפרד וחווה אקירוב (להלן "המוכרים") ברח' פנקס 54 ת"א (להלן "הדירה הנרכשת"). המתווך הביא לידיעת המערער את הכתובת ושם הבעלים של הדירה הנרכשת, שנמסרה לתיווך המשיבה על ידי המוכרים, אולם הדירה הנרכשת לא נכללה בדירות שאותן הציג המתווך למערער בפגישה זו. פרטי הדירה הנרכשת נמסרו למערער, ולא ביוזמת המתווך אלא כתשובה לשאלת המערער אם יש לו (למתווך) להציג למערער דירת פנטהאוז בבניין הסמוך לבניין שבו גר אבי המערער.

ארבע הדירות שהוצגו למערער לא מצאו חן בעיניו. לכן, נקבע ביניהם פגישה נוספת יומיים לאחר מכן, שתכליתה לעניין את המערער בדירות נוספות. שוב חתם המערער על טופס התחייבות לשלם דמי תיווך למשיבה, שהתייחס לארבע דירות נוספות, שהוצגו למערער.

על אף שהמערער הביא לידיעת המתווך, בפגישה הראשונה, את היתרון שיש לדירה ברח' פנקס 54 לגביו, לא מצא המתווך לנכון להציג בפני המערער דירה זו בפגישה השנייה, ואף לא בפגישה השלישית שנערכה ביניהם שלושה ימים לאחר מכן (2.8.92). המתווך שב ודחה את הצגת הדירה הנרכשת למערער למועד מאוחר יותר (כפי שעשה בפעמים קודמות), דבר שלא יצא אל הפועל לבסוף.

בתאריך 5.8.92 פנה המערער לתיווך "צמרת אביב", ושם הוצעה לו הדירה הנרכשת כאחת מהדירות האפשריות לרכישה. המערער חתם על טופס התחייבות, ועוד באותו יום הוצגה למערער, על ידי תיווך צמרת אביב, הדירה הנרכשת. המערער גילה עניין רב ברכישת הדירה הנרכשת כבר בביקור הראשון, ושב וביקר בה - באותו יום - פעמים נוספות. לאחר יומיים הוא רכשה מהמוכרים, בסכום של 1.5 מיליון דולר. המערער שילם דמי תיווך לצמרת אביב.

המשיבה הגישה כנגד המערער תביעה לבית המשפט השלום בת"א (ת.א. 27345/93), ובמסגרתה תבעה היא דמי תיווך בשיעור של %2 משווי המכירה.

טענת המשיבה היתה, כי היא זכאית לדמי תיווך, מפני שנתנה למערער את כתובת הדירה הנרכשת ושם בעליה. לדברי המשיבה, המערער הוא זה שניתק עימה קשר, ולא איפשר לה להשלים את פעולת התיווך, ובנסיבות אלה יש לראותה כמי שהשלימה את פעולתה, ובכך היתה הגורם היעיל להתקשרות.

בימ"ש השלום (השופט צבי כספי) קיבל את התביעה ופסק כי על המערער לשלם דמי תיווך למשיבה. על פסק דין זה ערער המערער לביהמ"ש המחוזי בת"א.

הערעור נדון בפני הרכב השופטים: משה טלגם (סגן נשיא), שרה גדות, יצחק שמעוני. פסה"ד ניתן על ידי השופט שמעוני.

כידוע, קובע השופט שמעוני, מתווך זכאי לשכר טירחתו אם היה הגורם היעיל להתקשרות. מי מבין משרדי התיווך (או שניהם) היה הגורם היעיל בהתקשרות בענייננו? לדעת השופט שמעוני, המשיבה לא עמדה בנטל הראיה, שפעולתה היוותה את הגורם היעיל לגיבוש העיסקה, ויש לראותה כמי שהשלימה את פעולתה בנידון.

אומנם, ההלכה היא, כי העובדה שבפועל קיבל המערער שירותי תיווך גם על ידי תיווך צמרת אביב, אין בה כדי לקפח את דמי התיווך מהמתווך הראשון (המשיבה), ובלבד שהיה הוא הגורם היעיל ליצירת ההתקשרות.

אולם, אין לקבוע הלכה חד משמעית, שדי במסירת כתובת על ידי המתווך כדי לזכות בדמי תיווך. יש שדי במסירת כתובת על ידי המתווך כדי שייחשב לגורם היעיל שהביא להתקשרות, ובלבד שמסירת הכתובת הביאה לתוצאה ממשית, והיתה הגורם היעיל להתקשרות. וכפי שנקבע בפסיקת ביהמ"ש: המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית, אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתיות בבחינת "סיבה בלעדיה אין". הדרישה היא לגורם שהוא יעיל.

ברם, אין ספק, כי יש גם מקרים שלא די במסירת כתובת על ידי מתווך ללקוח, אלא צריך שיהיה קשר סיבתי כלשהו בין מסירת הכתובת לבין רכישת הדירה.

בענייננו, קובע השופט שמעוני, אין די במסירת הפרטים על ידי המשיבה למערער, תוך שהמשיבה דוחה מעת לעת, על פי שיקוליה, את הביקור בדירה הנרכשת. מאחר שהמשיבה לא הציגה בפני המערער את הדירה הנרכשת, אין להלין עליו על שפנה לשירותי מתווך נוסף. אפס המעשה שבו נקטה המשיבה גרם לניתוק הקשר בין הצדדים.

מסיבה זו אין האמור בהילכת אנגלו סכסון (לא(1) 589) לפיה: "לאור אופיו הטכני של תפקיד המתווך, הרי משביצע את חלקו, או שהיה מוכן להמשיך בפעולה בה החל, אין שכרו מתקפח עקב העסקתו שלא לצורך של מתווך אחר" - עליה סמכה המשיבה - כדי לסייע בידה לזכות בדמי התיווך.

אבחנה נוספת בין הכא להתם היא, שבהלכת אנגלו סכסון שני המתווכים הציגו את הדירה ללקוח, ואילו בענייננו רק המתווך השני.

בענייננו, התעלמה המשיבה מהעניין שגילה המערער בדירה הנרכשת, ולא הציגה אותה למערער בשלוש פגישות נוספות (בהן הוצגו דירות אחרות). אין כל בסיס להטיל על המערער חובה להמתין עד שהמשיבה תואיל להראות לו את הדירה הנרכשת. המשיבה היא זו שצריכה לספק שירותי שירותי תיווך למערער, ולא הוא שצריך להמתין או להמריץ את המשיבה שלא תשב בחוסר מעש לגבי הצגת הדירה הנרכשת. ודאי שכך כשמביאים בחשבון את התקופה הקצרה שבה שהה המערער בארץ.

שירותי התיווך שסיפקה תיווך צמרת אביב למערער היו במהלך עסקיה הרגיל, ולא מתעורר כאן חשש של ממש, שמא שירותי התיווך שסיפקה למערער היו כ"מתווך קש".

לפיכך, קובע השופט שמעוני, יש לקבל את הערעור.

השופט טלגם הסכים לפסק דינו של השופט שמעוני, אולם הוסיף כי לדידו הכריעה את הכף לחובת המשיבה העובדה שעוד כשצויינו פרטי הדירה הנרכשת בפני המערער, הוסיף ואמר המתווך למערער שמן הסתם לא תעניין אותו דירה זו, שכן היא מרוהטת בסגנון "נובו ריש", והדבר מסביר את הימנעות המשיבה מלהציגה בפני המערער.

המתווך מצמרת אביב, לעומת זאת, לא רק שהציג את הדירה הנרכשת למערער, אלא איפשר את הקשר בין הדירה לאדריכל הפנים שביצע את האדריכלות שבה, ומשהתברר שהמערער מכיר את האדריכל וסומך על טעמו, נוצר "קשר יעיל" לרכישת הדירה.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל. נקבע שהמערער זכאי לקבל חזרה מהמשיבה את דמי התיווך ששילם לה.

ע"א 653/97 ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופטים: משה טלגם (סגן נשיא), שרה גדות, יצחק שמעוני.

בשם המערער: עו"ד אילן קרייטר.

בשם המשיבה: עוה"ד שמואל גרוסמן וטלי רון.