הגיאות בבורסה והתחממות השוק הראשוני מקרבות לבורסה בתל-אביב גם את אחת מחברות הבנייה הגדולות בישראל, חברת י.ח. דמרי, בבעלות הקבלן הדרומי יגאל דמרי. החברה תגייס כ-120 מיליון שקל - 50 מיליון שקל במניות לפי שווי של 300 מיליון שקל, והיתרה באג"ח להמרה ובאופציות. מוסדי - שבוע הראשון של מאי, הציבורי לאחר מכן.
י.ח. דמרי הוקמה ב-1989 על ידי חזקיה דמרי ובנו יגאל, שמחזיק כיום במלוא הבעלות בחברה ומכהן כיו"ר ומנכ"ל. בתחילת דרכה פעלה החברה כקבלן יוזם ומבצע בעיר נתיבות. בהמשך התפשטה פעילותה ליישובים נוספים בדרום הארץ והחלה לפרוץ גם לכיוון מרכז הארץ, ירושלים וסביבותיה. נכון להיום מקימה החברה כ-30 פרויקטים ב-14 ערים בישראל.
דמרי שונה באופי פעילותה מחברות גדולות אחרות של בנייה למגורים הנסחרות בבורסה. בניגוד לחברת אזורים, שיוזמת אך אינה בונה, או דניה סיבוס, שמשמשת רק כקבלן ביצוע, הרי שדמרי פועלת כיום תחת שני הכובעים לטובת אותו בית. כלומר - החברה פועלת כיזם אך גם כקבלן הביצוע של עצמה. עם זאת, כבר שנים שאינה פועלת כחברה יזמית ליזמים חיצוניים, אלא רק לקבוצה עצמה.
עיקר פעילותה של החברה כיום באזור הדרום, מאשדוד ועד אילת, אך גם בירושלים וסביבותיה, ראשון לציון, נתניה ומודיעין. בסה"כ בונה כיום החברה 1,338 יחידות דיור, מהן 611 יחידות מכורות, בהיקף של 423 מיליון שקל. סה"כ לחברה מלאי קרקעות לבניית 4,031 יחידות דיור (כולל היחידות שבהקמה).
טיוטת התשקיף של דמרי מגלה פרט מעניין. מסתבר שלחברה פרויקט בהיקף של 100 דירות בהתנחלות ניסנית שבצפון רצועת עזה, מהן 29 יחידות שטרם נמכרו. ניסנית, כידוע, היא אחת ההתנחלויות שראש הממשלה אריאל שרון מתכנן לפנות במסגרת תוכנית ההתנתקות שלו מהפלסטינים, אם וכאשר זו תצא לפועל. אם אכן תאושר התוכנית, וישראל תפנה את ניסנית, מעניין יהיה לראות האם וכמה כסף תקבל חברת דמרי כפיצוי.
כיום נמצאים בשלבי בניה שונים 16 פרויקטים של החברה, בהיקף כולל של 904 יחידות דיור, מהן נמכרו עד כה 174 יח"ד. בחברה צופים, כי כלל הפרויקטים הללו יניבו הכנסות של 587 מיליון שקל (עד כה נמכרו דירות ב-117.8 מיליון שקל, ונתקבלו מקדמות ב-43.3 מיליון שקל). על פי התשקיף, בדמרי צופים, כי הפרויקטים הללו יניבו לחברה רווח גולמי של 179.1 מיליון שקל, כלומר שולי רווח גולמי של 30.5%.
בנוסף על כך, לחברה עוד 15 פרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון שונים. מדובר בפרויקטים בהיקף כולל של 1,967 דירות, שבחברה צופים, כי יניבו הכנסה כוללת של 1.39 מיליארד שקל. עלות ההקמה המשוערת של הפרויקטים הללו, שהאחרון בהם צפוי להסתיים עד שנת 2010, נאמדת על ידי החברה בכ-981.7 מיליון שקל, כך שבדמרי צופים כי גם כאן תישמר רמת הרווחיות הגולמית סביב 30%, כ-406.3 מיליון שקל.
בנוסף לפעילותה המסורתית בתחום הבניה למגורים, לדמרי פעילות מועטה בתחום הנדל"ן המניב. החברה רכשה את הבעלות או זכויות החכירה על מספר מגרשים בנתיבות, אשדוד, באר שבע ועוד, במטרה להקים עליהם מבנים ליעודים שונים, כמו תעשייה, מסחר ומלונאות. בנוסף, בבעלות החברה 3 נכסים מניבים פעילים בנתיבות (מרכז מסחרי "לב העיר") , אשדוד (סיטי סנטר") ובאר שבע ("מגדל דניאל"), אשר הניבו יחד דמי שכירות כוללים של 1.2 מיליון שקל בשנה שעברה.
בסך הכל רשמה דמרי הכנסות של 274.4 מיליון שקל אשתקד, לעומת 207.3 מיליון שקל ב-2002 ו-246.4 מיליון שקל ב-2001. הרווח התפעולי הסתכם אשתקד ב-71 מיליון שקל, לעומת 34.2 מיליון שקל ב-2002 ו-51.6 מיליון שקל ב-2001. הרווח התפעולי, עם זאת, שמר על מגמת צמיחה יציבה, ועלה מ-20.6 מיליון שקל ב-2001 ל-22.6 מיליון שקל ב-2002, ול-24.9 מיליון שקל אשתקד.
למרות שב-3 השנים המדווחות בתשקיף יצרה דמרי רווח נקי בדו"חות החשבונאיים, בדו"ח תזרים המזומנים החברה מציגה מספרים שליליים. ה-2001 שרפה החברה 37.8 מיליון שקל בפעילותה השוטפת, וב-2002 היא שרפה 55.9 מיליון שקל. עם זאת, ב-2003 חל שיפור ניכר, והחברה שרפה רק 5.8 מליון שקל בפעילותה השוטפת. השיפור בתזרים אשתקד נבע מגידול ביתרת החייבים בכ-7 מיליון שקל, וכן בקיטון במלאי הקרקעות שרשומות כמלאי עסקי, בכ-64.7 מיליון שקל.
הגידול במלאי הקרקעות העסקי נובע מגל רכישות קרקע שביצעה החברה בשנים האחרונות על מנת להגדיל את היקף פעילותה. סמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברה אופיר רחמים מסביר, כי התקבולים בגין מכירת הדירות על אותן קרקעות יופיעו בשלוש השנים הקרובות.
שני דברים שחשוב לשים אליהם לב בתשקיף החברה קשורים ביחסיה עם בעלי השליטה, בני משפחת
דמרי.
הנושא הראשון הוא התחייבות המשפחה לדאוג לשיפור בהונה העצמי של החברה ערב ההנפקה. נכון לסוף השנה, לחברה הון עצמי של 51.1 מיליון שקל, לעומת כ-30 מיליון שקל בסוף 2002. עוד החודש, צפויה החברה לפרוע חוב לחברה האם (החברה הפרטית באמצעותה מחזיקים בני משפחת דמרי בחברה), בהיקף של 46.1 מיליון שקל. במקביל, תחלק החברה דיבידנד של 50 מיליון שקל, שילך כולו לבני המשפחה. אגב, ב-2001 חילקה דמרי 110.1 מיליון שקל כדיבידנד, כך שבתוך 3 שנים מסתבר שהיא מחלקת כ-160 מיליון שקל - פי 2.3 מהרווח החשבונאי הנקי שרשמה בתקופה זו.
אלא שהכסף כולו יוחזר לחברה (סה"כ 96.1 מיליון שקל), שתקצה בתמורה מניות למשפחת דמרי. כך תחזק המשפחה את שליטתה בחברה ערב ההנפקה (ותקטין למעשה את הדילול שהיא אמורה לספוג בשל המהלך), ואילו החברה עצמה תגיע להון עצמי של 97.2 מיליון שקל (לפני השפעת תוצאות הרבעון הראשון של 2004).
נושא שני שקשור ביחסים בין החברה לבין בני משפחת דמרי הוא נושא השכר, שזינק אשתקד בצורה חדה ביחס לשנה הקודמת. החברה מפרטת את עלות שרם ודמי הניהול שקיבלו 7 מבני המשפחה: יגאל דמרי (הבעלים, היו"ר והמנכ"ל), רעייתו איריס, אביו חזקיה, אחיו מאיר, אחותו גאולה נגר וגיסיו משה מזוז ויהושע נגר.
מסתבר שב-2002 רשמו בני המשפחה הכנסה של 1.59 מיליון שקל בלבד משכר ומדמי ניהול מהחברה. אלא שבשנה שעברה חלה קפיצה דרמטית בהכנסתם ממנה, וזו הסתכמה בסך כולל של 10.3 מיליון שקל - זינוק של כ-550%! זאת, כשרווחי החברה ב-2003 רשמו עליה צנועה הרבה יותר, של כ-10.2% בלבד.
הגידול נבע מבונוס של 9 מיליון שקל, שקיבל יגאל דמרי עצמו. בונוס זה שולם לו, לאחר שחתם על הסכם עם החברה (שנמצאת כזכור בבעלותו המלאה), ולפיו הוא זכאי לקבל 10% מרווחיה לפני מס ולפני דמי ניהול.
על פי ההסכם החדש בין דמרי לחברה, זו תשלם לו מעתה שכר חודשי של 15 אלף שקל פלוס מע"מ (סה"כ 175.5 מיליון שקל), בתוספת בונוס שנתי של 37.4 מיליון שקל וכן מענק של 10% מרווחיה השנתיים לפני מס ולפני דמי ניהול. כמו כן, תממן החברה לדמרי רכב צמוד מקבוצה 7, שעלותו מעל 287 אלף שקל, ושיוחלף כל 3 שנים. ההסכם הינו ל-7 שנים, והוא יחודש אוטומטית כל 5 שנים.
נוסף על כך, החברה שוכרת מבני המשפחה נכסים שונים, בהם מבנים ושטחים והמשמשים אותה לפעילותה העסקית, או להלנת עובדיה הזרים, בסכומים כוללים של 1,700 דולר בחודש (כ-90 אלף שקל בשנה, לפי שערו הנוכחי של הדולר).
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
