"רק אם הבניין מושכר מראש במלואו"

אטיאס: "נדל"ן זה ריצה למרחקים ארוכים. מי שאין לו סבלנות, לא יכול לשרוד בענף הזה. ההיסטוריה של פשיטות הרגל בישראל מלמדת, שלנדל"ן יש בהן חלק גדול בהרבה ביחס למשקלו היחסי במשק. מסתבר, שלמרות שבעבר חשבו שזה ענף מסוכן פחות מהיי טק ודומיו, שיעור פשיטות הרגל בענף גבוה לאין ערוך ממשקלו בתוצר. כל תקופת שפל מוכיחה זאת מחדש. יש סייקל שחוזר על עצמו - בעיתות שפל, חברות רבות פושטות רגל, והשוק מתאים את עצמו למצב החדש. החלשים מתאדים, וחוזרים שוב בעיתות הפריחה - עד ההעלמות הבאה.

"לאור זאת אני חוזר ואומר, שמדובר בענף שדומה לריצה למרחקים ארוכים. החלטות שאתה מקבל היום יכולות לפעמים להניב פירות או משברים רק בעוד 5 ואפילו 7 שנים".

שווי השוק של נכסים ובנין עומד כיום על כ-1.7 מיליארד שקל, והיא פעילה במגוון תחומים בענף: נסכים מניבים, בנייה למגורים, תשתיות, ואפילו פעילות בתחום ההדרים והפעלת מרכזי ספורט ונופש.

"אנחנו חברה מאוד שמרנית במדיניות שלנו", אומר אטיאס. "החוסן הפיננסי הוא הדבר החשוב ביותר בחברה. חברות שהיו ממנופות, והגיעו לרמות של 10%-15% הון עצמי בלבד, לא יכולות לשרוד אולי לתקופה מסויימת, אבל לאורך זמן ישנה סבירות גבוהה מאוד שהן תיקלענה לבעיות, כי חוסן פיננסי שומר על החברה בעיתות שפל, והוא מאפשר לה לנצל משברים כאלה למימוש הזדמנויות עסקיות שצצות בעת כזו, ולאחרים אין כסף להתמודד עליהן".

לנכסים ובנין עצמה הון עצמי של 1.14 מיליארד של (נכון לסוף 2003), שמהווה כ-30% מסך המאזן שלה. תחום הפעילות המרכזי של קבוצת נכסים ובנין (כולל הבנות, גב ים, ישפרו ועוד) הוא בפעילות המניבה. החברה חולשת כיום על 742 אלף מ"ר (900 אלף מ"ר כולל מרתפים וחניונים), בשיעור תפוסה גבוה למדי של 91%. הכנסותיה מדמי שכירות הסתכמו אשתקד בכ-297 מיליון שקל, גידול קל של 3.1% לעומת השנה הקודמת. החברה צופה, כי ב-2004 יטפסו ההכנסות מפעילות זו לכ-308 מיליון שקל.

האסטרטגיה של נכסים ובנין היא בניית בניינים המותאמים לצרכי הלקוחות, עימם נחתם הסכם שכירות ארוך טוח עוד לפני הבנייה. דגמה לכך היא פרויקט המת"מ ופרויקטים נוספים, שנבנו בדיוק לפי הזמנת הלקוחות, ובהם חברות כמו אלביט מערכות, סאיטקס, IBM ועוד.

גלובס: מצד שני, אתה בונה בנין שמתאים לחברה מסוימת, ומחר היא יכולה לקרוס ואתה נשאר עם הנעל אבל ללא הרגל המתאימה לה.

אטיאס: "עובדה שעד היום זה לא קרה. אנחנו פועלים עם חברות, שהיכולת שלהם מאפשרת לנו לבנות להן את הפרויקטים האלה ושיש להן איתנות גבוהה. אני בעסק כמעט 30 שנה, ועוד לא היה לי דייר שנפל ולא שילם".

בימים אלו הקבוצה בונה מבנים בשטח של כולל של עוד 97 אלף מ"ר, שכמעט כולם מושכרים מראש, ומתוכם 40 אלף מ"ר צפויים להיות מאוכלסים עוד השנה. "אני לא בונה בניין בלי לדעת מראש, שכולו מושכר מראש לגוף זה או אחר. זו מדיניות שמובילה אותנו קרוב לעשור", אומר אטיאס. לחברה יתרת זכויות בנייה ל-533 אלף מ"ר נוספים, שטרם הוחלט להתחיל ולבנותם.

בתחום הבנייה למגורים פועלת קבוצת נכסים ובנין בעיקר באמצעות חברת נוה גד, שמוחזקת בשרשור דרך גב ים ונכסי הדרים. החברה בונה כיום 921 יחידות דיור ב-10 ישובים שונים, מתוך זכויות לבניית 3,733 דירות. בנוסף, חתומה החברה על עסקאות קומבינציה, שמאפשרות לה בניית עוד 2,151 דירות נוספות.

הקבוצה, שפונה בעיקר לפלח האוכלוסיה הגבוה והמבוסס, סובלת בשנים האחרונות משחיקה בהיקף המכירות שלה, על רקע המגמה השלילית בענף כולו. ב-2003 מכרה הקבוצה 217 דירות בלבד, לעומת 335 דירות ב-202 ו-358 דירות ב-2001. לשם ההשוואה, בשנת 1999 מכרה הקבוצה כ-400 דירות.

פעילות נוספת של החברה, קטנה בהרבה, היא בתחום ההדרים, שבו היא פעילה דרך חברת הפרדסנות מהדרין, שחוכרת 15 אלף דונם. "אנחנו מסתכלים על מהדרין כעל פוטנציאל להשבחת נדל"ן עתידית", אומר אטיאס. "בג"ץ ביטל את החלטות הנדל"ן הקודמות, אך אפשר להפשיר קרקעות בתנאים אחרים. בתחום ההדרים קשה מאוד להרוויח - אם אנחנו מוצאים את העלות אנחנו שמחים, ואנחנו מסתכלים על החברה בעיקר כפוטנציאל להשבחה ולמימוש הנדל"ן בעתיד".

למרות המצב הקשה בענף, אטיאס דווקא אופטימי בגישתו. "אם מסתכלים על העשור האחרון, ניתן לראות, שמאז 1995 ישנה ירידה חדה בפעילות הענף", אומר אטיאס. "ב-1995 נרשמה התחלת בנייתן של 72.8 אלף דירות, לעומת 26.7 אלף התחלות בנייה בלבד אשתקד. מגמה דומה נרשמת גם בבנייה שלא למגורים, וכן בנפח העסקאות, שצנח מ-126.2 אלף, ב-1995 ל-85.2 אלף עסקאות אשתקד, ובמכירות המלט, 4 מיליון טון אשתקד לעומת 6.3 מיליון טון ב-1995".

- עיקר הביזנס שלכם נעשה בנדל"ן המניב. איך אתה רואה את השוק הזה כיום?

"ענף הנדל"ן נהנה לאורך השנים מהלוקסוס של גידול באוכלוסיה, שהגדילה את הביקושים לנדל"ן - עד השנים האחרונות. בעת האחרונה הביקושים ירדו בצורה משמעותית, גם בתחום המניב וגם במגורים.

"בתקופה האחרונה אנחנו מזהים שינוי מגמה, בתחום המגורים אנחנו מזהים התאוששות - אנשים הרוויחו קצת כסף בבורסה ובכלל התחילו להרגיש יותר טוב - ואנחנו רואים את הלקוחות, בעיקר הרציניים שבהם, שמתחילים להגיע. ברבעון האחרון אנחנו מזהים שיפור יותר משמעותי בתנועת הלקוחות. אם הכלכלה תמשיך להתאושש, קטר הנדל"ן יתחיל לנוע.

"משקל הנדל"ן בתמ"ג, כ-8% בלבד, זה בעיני אנומלי. המשקל צריך להיות גבוה יותר. עם זאת עדיין אין שלום והטרור לא נעלם לגמרי, כך שקיים עוד סיכון. למרות זאת - צד ההיצעים נמוך מאוד, הקבלנים בונים פחות, כולל אני עצמי. לכן המצב הזה צריך להשתנות, וההתאוששות צריכה להגיע לענף הנדל"ן ולהוציא אותו מהבוץ".

- ועדיין יש חברות בתחום שמגיעות לכינוס נכסים.

"אלו חברות שלא עשו את החישוב הנכון, ולא צברו הון בימים היפים לקרת ימי השפל - ועכשיו נגמר להם הכסף. אנחנו שונים בהתנהלות שלנו, ולכן הצלחנו להמשיך ולהרוויח ולחלק דיבידנדים גם בשנים האחרונות. הענף עצמו צפוי לדעתי לצאת מהמיתון, אבל עדיין יש סיכון לימים קשים. מגה פיגוע, חלילה, או התפתחות שלילית אחרת - וכל ההתאוששות בהיי טק ובכלכלה שוב נסוגה לאחור, והענף שלנו יסבול מזה. אני אישית מאמין יותר בסצנריו החיובי יותר לענף ולכלכלה. אנחנו מכינים תוכניות והיתרי בנייה, מתוך המתנה לימים טובים".

- אם תוכנית ההתנתקות תאושר בליכוד (הראיון נערך לפני המשאל - י.פ) אתה רואה את זה תורם לענף, כפי שהדיבורים על פינוי הגולן עזרו ב-99?

"אם תוכנית ההתנתקות תעבור זה בהחלט עשוי להגדיל את הביקושים. אותם אנשים יהיו חייבים לגור איפשהו, ולכן צפוי גידול בביקושים. אני הייתי פה אפילו בפינוי ימית, וגם אז זה הביא לגידול בביקושים".

- הרבה חברות נדל"ן מניב הולכות לחו"ל, ונכסים ובנין נותרה בינתיים בישראל. למה?

"כי לא נוצרה קונסטלציה כזו. כשרצינו ללכת אי.די.בי היתה על המדף לתקופה ארוכה. היום כבר חושבים אחרת. החברה רוצה לצאת לחו"ל, אבל לא באופן מסיבי, אלא סלקטיבי".

- לא פספסתם את הרכבת? המחירים בחו"ל כבר לא זולים.

אטיאס: "היו הזדמנויות ויהיו הזדמנויות. אם נרצה לצאת לחו"ל, נחפש הזדמנויות ראויות ובהן נשקיע".