מוסקבה: הנדל"ן צועד עקב בצד אגודל עם הכלכלה הרוסית הדוהרת

הצמיחה הכלכלית המרשימה ברוסיה לוותה ברמות ביקושים גבוהות, בצד גידול זעיר בשיעור הנכסים הפנויים, למרות המלאי החדש שהתווסף לשוק. הכלכלה הרוסית התאפיינה בשנת 2003 באינדיקטורים מקרו כלכליים יציבים, ואף משופרים.

יתרות המט"ח בבנק המרכזי הרוסי הגיעו בסוף השנה לשיא היסטורי של 70 מיליארד דולר. שיעור האינפלציה השנתי היה 12%, לעומת 15.1% בשנת 2002. התוצר גדל בשיעור של 7%, לעומת 4.7% בשנת 2002.

בנאומו לאומה הרוסית בשנת 2003, הצהיר הנשיא, ולדימיר פוטין, כי מטרתו להכפיל את התוצר הרוסי תוך 10 שנים, תוך כדי המשך הנהגת הרפורמות בהם החל. על פי הערכות הממשל הרוסי, הצמיחה בשנת 2004 תגיע ל-5.2%, הערכה המקובלת גם על קרן המטבע העולמית.

היקפי הבנייה בבירה הרוסית מדורגים במקום ה-5 מתוך 10 השווקים הפעילים ביותר באירופה. במהלך שנת 2003 ניבנו 475 אלף מ"ר של שטחי משרדים מסוג Class A ו-Class Bבין השנים 2002-1992, משרדים מסוג Class A היוו בין 15% ל-33% מהיקף הבנייה, כאשר בשנת 2003 הם היוו למעלה מ-50% מהיקף הבנייה.

64% מהבנייה החדשה התרכזה במרכז העסקים הראשי של העיר, הידוע כמעגל הפנימי. באשר לתוכניות בצנרת, במהלך שנת 2004 מתוכננים להתווסף לעיר עוד כ-600 אלף מ"ר של שטחי משרדים. היקפי הביקוש רק גברו במהלך השנה. כ-650 אלף מ"ר של שטחי משרדים החליפו ידיים במהלך השנה, כששני שלישים מהיקף זה במשרדים מסוג Class A.

כמו בשנת 2002, היוו המכירות ב-2003 כ-10% מהיקף הפעילות בשוק. כ-65% מהרוכשים חיפשו אחר נכסים במרכז העסקים הראשי, ו-15% נוספים היו מוכנים להתפשר על הטבעת השלישית, הקרובה מאוד למרכז עסקים ראשי.

הביקושים הערים ביותר היו עבור משרדים בשטחים של 75 עד 400 מ"ר, ובמונחי מחירים, הדרישה הגבוהה ביותר הייתה למשרדים שעלותם השנתית למ"ר היא בין 600-450 דולר לא כולל מע"מ.

בשוק המכירות הדרישה הגדולה ביותר הייתה למשרדים Class B במחיר של 2,500-1,500 דולר למ"ר לשנה בשטח של למעלה מ-1,500 מ"ר. עם היקף פעילות בנייה גדול ורמות ביקושים גדולות אף הן, שיעור הנכסים הפנויים בעיר עלה בממוצע בשיעור קטן מ-5.5%, ל-6.6%, כשמשרדים מסוג Class B עלו מ-3% ל-5% ואילו משרדים מסוג Class A עלו מ-6% ל-10% שיעור נכסים פנויים.

המחירים עלו בשיעור קל של 3.5% נומינלי במהלך השנה. משרדים מסוג Class A עלו בין 750-550 דולר למ"ר לשנה. היחלשות הדולר בעולם תרמה אף היא לעלייה ברמות המחירים בעיר. עלות מכירת הנכסים השתנתה מהותית בהתאם למיקום הנכסים. המחירים עלו בשיעור חד יותר בעיקר בשל המחיר העולה של שטחים למכירה, וצניחה של שיעורי ההיוון המקובלים בשוק ב-4%-3%.

על פי התחזית לשנת 2004, היקף המלאי שעתיד להתווסף לבירה הרוסית הוא כ-600 אלף מ"ר, ובשנת 2005 תגיעה התוספת לכ-450 אלף מ"ר. שיעור הנכסים הפנויים בעיר עשוי לעלות מעט הודות לעלייה במלאי לרמה של 6% עד 12%.

המחירים צפויים לשמור על רמתם הנוכחית, עם תזוזות לכאן או לכאן בשוליים.