צדק חלוקתי בפיצוי על פגיעה במקרקעין

סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבנייה קובע: "נפגעו ע"י תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". סעיף 197 (ב) מגביל את התביעה לתקופה של 3 שנים ולסעיף 200 הגבלות אחרות.

מאמר זה דן בשאלה, אם הפיצוי המגיע לבעל המקרקעין לפי החוק אמנם מגיע לו, או שבמקרה המסוים בו היה בעל מקרקעין אחר לפני תחילת (אישור) התוכנית אך אחרי התחלת הכנתה, אזי מן הצדק כי בעל המקרקעין המפוצה לפי החוק יחלוק את הפיצוי עם בעל המקרקעין הקודם. ואם אינני טועה במסקנתי זו, אזי מן הראוי לתקן את החוק.

לפי סעיף 197 לחוק זכאי לפיצוי בעל המקרקעין במועד אישור התוכנית הפוגעת. אולם, מי זכאי לפיצוי, אם בעל מקרקעין אשר קדם לו מכר את המקרקעין לבעלים שבמועד אישור התוכנית נפגע אף הוא, מאחר והתוכנית החדשה פגעה במקרקעין זמן רב לפני אישורה.

כידוע, הפגיעה במקרקעין יכולה להתרחש לא רק ביום אישורה של תוכנית חדשה, אלא לאורך תקופה של חודשים ואף יותר, מאז שדבר הכנת התוכנית מתפרסם ובוודאי לאחר הפקדתה. לפיכך, בעל מקרקעין אשר מוכר את המקרקעין תוך כדי הכנת תוכנית, עלול למכור אותם במחיר המשקף כבר את הפגיעה במקרקעין, אך רק הקונה ממנו, אשר יהיה בעל המקרקעין במועד אישור התוכנית, יהיה זכאי לפיצוי.

ננתח את שתי הדוגמאות שלהלן. "הנחת עבודה" בדוגמאות היא, שאין שינויי מחירים במשק.

דוגמה א' - משפחת כהן הינה בעלי המקרקעין מתחילת הכנת התוכנית ועד לאחר אישורה:

א. משפחת כהן הינה הבעלים של דירה ששווייה 300,000 דולר בינואר 2000.

ב. בפברואר פורסמה ידיעה על תוכנית בהכנה בבניין סמוך, אשר תוסיף לו 4 קומות. לאחר 5 חודשים, ביולי 2000, הופקדה התוכנית החדשה אשר היה ותאושר - תפגע בדירת כהן.

ג. לאחר שמיעת התנגדויות אושרה התוכנית בדצמבר 2000. משפחת כהן החליטה למכור את דירתה ומצאה, כי ערכה ירד ב-50,000 דולר, לשווי של 250,000 דולר.

ד. כהן הגישו תביעה על ירידת ערך בסך של 50,000 דולר. השמאי הראה, כי הפגיעה של התוכנית מתבטאת בירידת שווי של 50,000 דולר.

ה. התביעה התקבלה וכהן קיבל פיצוי בסך של 50,000 דולר.

האם נעשה צדק? התשובה חיובית.

דוגמה ב' - משפחת כהן מכרה ללוי את דירתה ביולי 2000:

א. משפחת כהן הינה הבעלים של דירה ששווייה 300,000 דולר בינואר 2000 (כמו בדוגמה א').

ב. בפברואר פורסמה ידיעה על תוכנית בהכנה בבניין סמוך, אשר תוסיף לו 4 קומות. לאחר 5 חודשים, ביולי 2000, הופקדה התוכנית החדשה, אשר היה ותאושר תפגע בדירת כהן (כמו בדוגמה א'). משפחת כהן חששה, כי היה והתוכנית תאושר אזי ערכה ירד. אמנם שמאי מקרקעין ידיד המשפחה ועורך דין מנוסה בדינים אלה טענו בפניה, כי הפסד ערך זה יפוצה לפי החוק, אך ראש המשפחה החליט שבגילו אין לו כוח למשפטים, בטיעון כי "אף פעם אין לדעת את תוצאותיהם מראש" והחליט למכור לפני שירד ערכה. לא נמצא רוכש פוטנציאלי אחד שיהיה מוכן לשלם יותר מ-260,000 דולר ואלה הסבירו לכהן כי זהו ערכה המקסימלי היום לאחר הפקדתה. כהן מכר ללוי הצעיר ב-260,000 דולר, אחרי ששכנע את אשתו הצעירה, כי לא רק שהם קונים במחיר מציאה אלא שהם גם יקבלו פיצוי המוערך ב-50,000 דולר לפי החוק.

ג. לאחר שמיעת התנגדויות אושרה התוכנית בדצמבר 2000.

ד. לוי הגישו תביעה על ירידת ערך בסך של 50,000 דולר. השמאי הראה כי הפגיעה של התוכנית מתבטאת בירידת שווי של 50,000 דולר (כמו בדוגמה א').

ה. התביעה התקבלה, ולוי קיבלו פיצוי בסך של 50,000 דולר.

האם נעשה צדק? התשובה שלילית.

הצדק היה נעשה לו לוי היו מקבלים 10,000 דולר בלבד (קנו ב-260,000 דולר וערך הדירה ירד ל-250,000 דולר).

הצדק היה נעשה בצורה טובה יותר לו הפגיעה במקרקעין שבסך 50,000 דולר (ההפסד הכולל) היתה מתחלקת בין כהן - 40,000 דולר (ההפסד עקב הדיונים וההפקדה) ובין לוי - 10,000 דולר (הפסד עקב האישור).

לפי זכות הצדק הטבעי, ללוי זכות תביעה רק מאז שהינם בעלי המקרקעין הנפגעים ולא קודם לכן. אולם, לפי החוק הקיים, אין התייחסות למקרה כזה אלא מדובר על זכות התביעה של בעלים במועד אישור התוכנית, ללא קשר למועד התחלת היותם הבעלים.

כלומר, הערכת שווי הפגיעה במקרקעין במצב ש"לפני" אין בה כדי להצביע על כך, כי מקרקעי התובע הם שנפגעו, מאחר ואפשרי כי הפגיעה במקרקעין "שייכת" גם למי שהיה בעל הזכויות הקודם במקרקעין הנפגעים.

אחד מחברי, שהינו עורך דין ושמאי מקרקעין, אשר קרא טיוטא של מאמר זה, טוען כי התזה שלי שגויה. מה יגידו שמאי מקרקעין ועורכי דין נוספים?

הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן.