הריבית והריט: אין שם ברית

הציפייה להעלאה קרובה של הריבית המוניטרית בארה"ב צריכה לאותת גם למנפיקי ורוכשי הריטים הפוטנציאלים בישראל. מסקנות הוועדה המיוחדת להקמת קרנות הנדל"ן בישראל עוד לא הפכו לחוק, והדרך עוד ארוכה עד לאישור בכנסת והתקנת תקנות. לכן, עיסוק בהשפעת הריבית המוניטרית על ריטים בטרם הונפקה הקרן הראשונה, הוא אולי בגדר רתימת העגלה לפני הסוסים, אך אף אחד לא הבטיח שהמצב לא יחזור וישתנה גם בעתיד.

ריבית גבוהה אינה חביבה במיוחד בקרב משקיעים בקרנות ריט. עליית ריבית גורמת לתשואות האג"ח להיות תחרותיות יותר מול תשואות הריט, שחייבות על-פי החוק לחלק 90% מרווחיהן כדיבידנדים למשקיעים. שינוי הריבית המוניטרית, וכתוצאה מכך הריבית על אגרות החוב, תתרחש קרוב לוודאי בארה"ב. דו"ח התעסוקה החזק לחודש מארס רק חיזק את הסיכויים שהריבית תעלה בהמשך השנה. סביר מאוד להניח, כי מהלך של העלאת ריבית בארה"ב יגרום גם לנגיד בנק ישראל, דוד קליין, לחשוב באופן חיובי על מהלך דומה.

על מנת להמחיש את הסיטואציה הצפויה, מאז תחילת אפריל צנחו מניות הריט הנסחרות בבורסות בארה"ב ביותר מ-13%, והן איבדו קצת מרמתן גם בהשוואה לתחילת השנה, אחרי שעלו ב-80% בממוצע בארבע השנים האחרונות, כך על-פי נתוני ההתאחדות הארצית של הריט האמריקנית.

הרעיון על הקמת הריטים נעשית בתזמון לא רע בישראל, כך לפחות חשבנו לפני מספר חודשים. הריבית הייתה במגמת ירידה, הכלכלה החלה להראות סימנים של התאוששת, וקרנות הפנסיה, המנהלות מיליארדים, עדיין חיפשו השקעות אלטרנטיביות במקום אגרות החוב המיועדות, שהנפקתן הופסקה.

בשיחות שערכנו לאחר הגשת המסקנות לפני מספר חודשים, עם מספר גופים מוסדיים גדולים בשוק, טענו אלו, כי התשואה שהיו מצפים לקבל מקרנות הריט היא בגובה של 2.5%-3.5% מעל לריבית שהיו מקבלים על אג"ח מדינה צמודה. על מנת שקרנות הריט יהיו אטרקטיביות, הן צריכות לייצר תשואה של 7%-8% נטו, נכון לסביבת ריבית של 4%. מובן שריבית בנק ישראל גבוהה יותר תביא לדרישה של תשואה גבוהה יותר על הקרנות עצמן.

בארה"ב כבר שומעים, כי אם הכלכלה תעבור להתחממות יתר, שתחייב עליות תלולות יותר של הריבית, כל קרנות הריט עלולות להיפגע. מי שמאמין, כי התרחיש הזה נראה כעת לא סביר - אלה הן חדשות טובות מבחינתו, מי שלא - זו בהחלט נקודה ראויה למחשבה.

ואם לא די באלה, בא בסוף השבוע שעבר איל הנדל"ן האמריקאי סם זל, בעל ריטים משל עצמו, והטיל ספק ביכולת לקיים כאן ריט כהלכתו לאור ההיקף הקטן של השוק בארץ, ולדעתו אין כלל קשר מובהק בין ריבית לריט.