גזית גלוב ומבני תעשיה מגייסות להשקעות נוספות בחו"ל

חברות הנדל"ן המניב הישראליות ממשיכות לגיס כספים מהמשקיעים המקומים לצורך הרחבת פעילותן בחו"ל. בשבוע האחרון הודיעו שתים מהחברות הבולטות בתחום על קבלת דירוגי מעלות לצורך מהלכם שכאלה: גזית גלוב, שבשליטת חיים כצמן, ומבני תעשיה, שבשליטת אליעזר פישמן. שתי החברות קיבלו דירוג זהה ברמה הגבוהה של AA מינוס.

תחילה לגזית גלוב, שממשיכה להרחיב את פעילותה באירופה. מדו"ח מעלות עולה, כי גזית גלוב הגישה טיוטה שניה של תשקיף להנפקת אג"ח צמוד לאירו, בהיקף של עד 350 מיליון שקל (כ-63 מיליון אירו, על פי שער המטבע האירופי הנוכחי). בנוסף, אישרה מעלות את הדירוג גם להרחבת סדרה א', של איגרות החוב של החברה, הצמודה לדולר, בהיקף נוסף של עד 150 מיליון שקל (כ-33 מיליון דולר). נכון להיום, היקף הסדרה בבורסה כ-265 מיליון שקל, כשמחירה מגלם תשואה דולרית לפדיון של 6.5%.

העובדה שגזית גלוב, שעד לאחרונה התמקדה בפעילותה בצפון אמריקה (בארה"ב באמצעות חברת הריט אקוויטי 1 ובקנדה באמצעות הריט FCR), מגייסת באירו ולא בדולר אינה מפתיעה. החברה הודיעה בתחילת השנה על אסטרטגיה חדשה, ועל הכוונה להתחיל ולפעול באירופה.

זמן קצר לאחר ההצהרה הגיע המימוש. תוך סידרה של רכישות מהירות, הגיעה גזית גלוב לשליטה בחברת הנדל"ן הפינית סיטיקון. החברה רכשה 33.4% ממניות החברה הפינית, תמורת 64.5 מיליון אירו (בניכוי דיבידנד של 4 מיליון אירו שסיטיקון חילקה לאחרונה), והפכה בכך להיות בעלת השליטה בחברה.

רכישת סיטיקון אינה הצעד האחרון של גזית גלוב באירופה. כצמן, בצעד שאינו שגרתי בשוק ההון המקומי (אך מקובל מאוד בשווקי העולם, שגזית גלוב שמה פניה אליהם) צירף כצמן מכתב אישי שלו לבעלי המניות בחברה. בין הדברים שנכתבו באותה פניה, כותב כצמן: "כפי שכבר הודענו בעבר, אירופה מהווה עבורנו אזור שבו יש לנו עניין להתמקד, בעיקר בתחום המרכזים המסחריים מעוגני הסופרמרקטים, תחום שאנו מכירים היטב מפעילותנו בקנדה ובארה"ב".

כצמן מציין כי "בכך (רכישת השליטה בסיטיקון - י.פ) אין די. אנו ממשיכים לבדוק הצעות נוספות לרכישה ואיננו ממהרים, אך לאור מה שאנו רואים באזורים מסויימים באירופה, בהחלט עומדת בפנינו הזדמנות עסקית להקים או לפתח תאגיד נדל"ן אירופאי מהשורה הראשונה".

במעלות מתייחסים להשקעה החדשה של גזית גלוב וכותבים, כי ההשקעה תורמת באופן חיובי לפיזור הפעילות של החברה מבחינה גיאוגרפית. על פי מעלות, לסיטיקון שיעורי תפוסה גבוהים מאוד של 97.3% (נכון לסוף 2003) - נתון חיובי ביותר, בעיקר אם נשווה אותו לחברות הפעילות בישראל, ומתקשות להגיע אף לשיעורים נמוכים יותר, של 90% ואף פחות מזה.

התנאים הכלכליים בפינלנד טובים מאוד, ולהערכת מעלות הם מקטינים את הסיכון העסקי של החברה. עם זאת, במעלות מתריעים, כי לסיטיקון חוזי שכירות קצרים, החושפים את החברה לתנודות השוק. עוד מציינים האנליסטים, כי לחברה הפינית שוכר מהותי, Kesko Corp, רשת הסופרמרקטים הגדולה בפינלנד.

בהסתכלות על קבוצת גזית גלוב כולה, מעריכים במעלות את המיצב העסקי של החברה כגבוה בהרבה ביחס למשק הישראלי. הנקודות החיוביות המרכזיות הן כמובן הפעילות בארה"ב ובקנדה, שכלכלתן יציבה ברבה מהכלכלה הישראלית. גורם נוסף הוא פעילות הליבה של החברה, שמאפיינת בדפנסיביות ומעוגנת ברשתות מזון קמעונאיות, ונחשבת לחסינת מיתון ומבטיחה תנודות נמוכות בהכנסות מהנכסים, ביחס למגזרים אחרים בנדל"ן.

פרט חשוב שעולה מהדו"ח נוגע לפריסת מועדי חידוש החוזים. ב-10 השנים הקרובות יסתיימו בכל שנה עד 10% מהחוזים בלבד. למעשה המשמעות היא, שלחברה יציבות גבוהה מאוד בנוגע לרמות מחירי השכירות וזהות השוכרים, ורמת ההתמודדות שלה בהחלפת שוכר ובמו"מ מול השוכרים נמוכה יחסית. מרבית השוכרים של FCR ואקוויטי 1 הן רשתות סופרמרקטים גדולות וחנויות דיסקאונט, שזוכות לדירוגי השקעה גבוהים.

מצד שני, במעלות מציינים גם נקודות סיכון בגזית גלוב: סכנת מיתון בשווקים בהם היא פעילה יכולה לפגוע בדמי השכירות, ומדיניות הצמיחה האגרסיבית של החברה על ידי רכישות נרחבות.

סיכון נוסף, שזכה לאחרונה לכותרות (כולל במדור זה בשבוע שעבר ובעמוד הראשון במוסף זה היום) הוא נושא הריבית, שצפויה לעלות בצפון אמריקה בתקופה הקרובה. להערכת מעלות, הדבר עלול לשחוק את שווי הנכסים שבידי החברה. דורי סגל, מנכ"ל גזית גלוב, אמר בשבוע שעבר, כי להערכתו העלאת הריבית לא תפגע בחברה, שכן היא מעידה על צמיחה גבוהה של המשק האמריקני, ולא על משבר אשראי. לדבריו, צמיחה במשק האמריקני מעידה על צריכה מואצת - מה שמגדיל את פדיון השוכרים ולכן אינו צפוי לפגוע בדמי השכירות של החברה.

חברה השנייה שמתכננת לגייס מזומנים בתל אביב לצורך השקעות בחו"ל היא מבני תעשיה. מעלות העניקה לחברה דירוג AA מינוס למסגרת גיוס של עד 200 מיליון שקל. החברה יכולה לגייס את הכסף באמצעות הרחבת שתי הסדרות הקיימות של האג"ח שלה הנסחרות בבורסה: סדרה ד' (אג"ח להמרה, שנסחרת בתשואה של 4.5%, שרשומות במאזן החברה לפי היקף של 157 מיליון שקל) או סידרה ו (אג"ח סטרייט שנסחרות בבורסה בתשואה של 4.9%, ורשומות במאזן לפי שווי של 280 מיליון שקל). לחלופין, יתכן שמבני תעשיה תעדיף לגייס את הכסף בהנפקת אג"ח ארוכות טוח בשוק המוסדי.

על פי מעלות, מבני תעשיה תעשה בכסף שיגוייס שימוש למיחזור חובות בנקאיים והשקעות נוספות בחו"ל.

החברה החלה בהשקעות בחו"ל כבר בשנה שעברה, כשרכשה מרכזי מסחר ובידור בקנדה ברבעון הראשון אשתקד. נכסים אלו מזרימים לחברה תזרים נקי של 20 מיליון שקל בשנה. ברבעון הראשון של 2004 השלימה החברה רכישת נכס נוסף בהליפקס שבנובה סקוטיה, קנדה. נכס זה צפוי להניב לחברה תזרים שנתי נקי של 9.25 מיליון שקל.

הרכישות בקנדה אינן האחרונות שמבצעת מבני תעשיה בחו"ל. דירקטוריון החברה החליט לאחרונה להקצות עוד 100 מיליון דולר לצורך ביצוע רכישות נוספות בחו"ל, ונראה כי החברה תשים את הדגש על רכישות בקדה ובמערב אירופה.

במעלות מציינים בחיוב, כי גיוון פעילותה של מבני תעשיה בחו"ל, שמקטינה את הסיכון העסקי של החברה, לאור נזילותם ומעמדם הפיננסי האיתן של השוכרים, חוזי השכירות הארוכים, אפשרויות המימון הנוחות והתזרימים הגבוהים שיתקבל מהנכסים. מנגד, מציינים במעלות לשלילה את תוכניות ההשבחה של מבני תעשיה למגדל במנהטן, והפיכתו למגדל דירות יוקרה - מה שמגדיל, להערכת האנליסטים, את הסיכון העסקי של החברה לאור אופיו היזמי של הפרויקט.

במעלות מציינים פרט מעניין, ולפיו מבני תעשיה מעוניינת לממש את תיק ני"ע שברשותה. החברה מחזיקה באחוזים ספורים בבנק הפועלים ובאי.די.בי אחזקות. על פי האנליסטים, מנהלי החברה הצהירו, כי בכוונתם לממש אחזקות אלה באופן מדורג במהלך השנתיים הקרובות. שתי האחזקות נסחרות כיום בבורסה בשווי הגבוה משוויין בספרי החברה.

מעלות מערכים, כי שמירת יציבותה הפיננסית של מבני תעשיה כרוכה, בין היתר, גם בהמשך מדיניות הדיבידנדים הצנועים של החברה, ושימוש בתקבולים שינבעו לה ממימוש נכסים גם לפירעון הלוואותיה. למרות השחיקה בפרמטרים הפיננסיים של החברה בשנים האחרונות, במעלות עדיין מעריכים את איתנותה של החברה כבגבוהה ביחס למקובל בענף הנדל"ן המניב.

(אליעזר פישמן, בעל השליטה במבני תעשיה, הוא בעל השליטה בעיתון "גלובס").