בסיבוב הזה השמאים ניצחו את הבנק

השופטת בלהה גילאור, סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, הוציאה בשבוע שעבר, בפסק דין מפתיע וטעון, מסרים לשני הצדדים: כרטיס צהוב לבנק דיסקונט, בתביעה שהגיש כנגד שמאי המקרקעין אחיקם ביתן על התרשלות הבנק, ועל נסיונו של הבנק, כפי שקורה בשוק יורד, לחפש שעיר לעזאזל. מצד שני, יש כאן מסר לשמאים - היזהרו. כל מסמך שיוצא תחת ידכם מחייב אתכם בחובת זהירות, לא רק כלפי הבנק, אלא כלפי כל צד הניזון מחוות הדעת. זה קרה בתביעה שהוגשה על-ידי בנק דיסקונט נגד השמאי ביתן, בטענה לרשלנות, סביב חוות הדעת שהגיש ביתן לבנק אחר, הבנק לפיתוח ומשכנתאות.

השופטת גילאור מעבירה בפסק הדין (ת"א 258/98) מסר ברור לכל מומחה, ובענייננו לשמאי המקרקעין: "על השמאי מוטלת חובת זהירות מושגית, כלפי כל מי שעשוי להסתמך על חוות דעתו המקצועית, בין אם זהותו ידועה או לא ידועה לשמאי. עליו לצפות, כי לא רק מי שהזמין את חוות הדעת יסמוך עליה, אלא שהיא תובא לעיון גורמים נוספים, על מנת שתשמש אינדיקציה לשווי הנכס וכי גם אלו יסתמכו עליה. במידה וחוות הדעת תהיה שגויה, עלול להיגרם נזק כספי למי שמסתמך עליה".

מצד שני, השופטת גילאור לא חוסכת שבטה מדיסקונט וקובעת, כי התרשל, כאשר לא ערך בדיקות ביניים, ועשה שימוש לא סביר בחוות הדעת של ביתן.

בקהילת השמאים מאמינים, כי בעקבות פסק הדין עתידה להשתנות מערכת היחסים שבין השמאי לבנק. שמאי בכיר: "היום הבנקים יעשו בדיקת בית יסודית לפני שיחליטו להגיש תביעות נגד שמאים".

דיסקונט טען בכתב התביעה, כי בהסתמכו על חוות דעת שערך ביתן לגבי נכס, ששימש כבטוחה ללקוחות של הבנק וחברה בשליטתם, קיבלו הלקוחות אשראי מהבנק, לאחר רישום שיעבוד שני על הנכס. משלא עלה בידי הבנק לגבות את הכספים שהיו חייבים לו לקוחותיו, בסכומים שעלו על 12 מיליון שקל, הגיש תביעה כנגד ביתן בעילה של רשלנות, היצג כוזב והטעייה.

ביתן הגיש שתי חוות דעת, בשנים 1990 וב-1991, למטרת בטוחה לבנק פיתוח ומשכנתאות, על נכס המהווה קרקע, בייעוד תעשייה, והמצוי במפרץ חיפה. בחוות הדעת אמד ביתן את עלויות הבנייה של הפרוגרמה לנכס, במטרה לבחון את כדאיות הפרויקט, וכן להכין שומה נפרדת לכל חנות או לקבוצת חנויות. הפרוגרמה כללה שימושים מסחריים, תחת ההנחה שהבעלים יקבלו מהעירייה היתר לשימוש חורג, או שתאושר להם תוכנית בניין עיר נקודתית.

בשנת 1990 פנו לקוחותיו של ביתן (חב' אלומיניה - תעשיות אלומיניום) לבנק דיסקונט וביקשו מימון להקמת מפעל אלומיניום בשטח הנדון, ולשם כך שיעבדו בשנית את הנכס.

התביעה נגד ביתן הוגשה בדצמבר 1998, יום אחד לפני החלת חוק ההתיישנות. לטענת הבנק, כאשר נקט בצעדים לגביית החוב, התברר לו, כי שוויו של הנכס נמוך בהרבה מהסכום בו הוערך על-ידי ביתן, ואין לו כל ערך כבטוחה. לטענתו, הטעה ביתן את הבנק בחוות דעתו מתוך קלות ראש, ביודעו כי הבנק יפעל על-פי חוות הדעת, וכי ביתן לא פעל במיומנות ולא נקט במידת הזהירות, ששמאי סביר ונבון היה נוקט באותן הנסיבות.

ביתן, מצידו, שלל כחסרת יסוד את טענת הבנק, שהשומה שהוצאה על ידו אינה נכונה. לטענתו, אין יריבות בינו לבין הבנק, מאחר ושומתו נערכה עבור הבנק לפיתוח ולמשכנתאות ולא עבור דיסקונט, וכי בחוות הדעת העריך באופן מקצועי את הנכס, אלא שהבנק הוא שערך חישובים מוטעים.

כך לדוגמא, הראה ביתן לבית המשפט, כי בהתחשב בשעבוד הראשון, גם אם החישוב ייעשה בפרמטרים של הבנק, לא יהיה ניתן לסמוך על הנכס כבטוחה, שכן לאחר הפחתה של מקדם מימוש, מס שבח וסכום המשכנתא הראשונה, יתרת השווי לנכס הינה שלילית. יתרה מכך, ביתן הגיש חוות דעת של שמאי מטעמו, עדי צביקל, ולפיה הערכת השווי של הנכס הינה בגבולות הסביר (7%) לזו של ביתן.

במהלך המשפט הציעה השופטת למנות מומחה מוסכם, והצדדים ביקשו למנות את שמאי המקרקעין שלמה תענך, שיעריך את הנכס למועד שומתו של ביתן, דהיינו פברואר 1991.

לדבריי תענך, אין הבדלים משמעותיים בין שומתו של השמאי מטעם הבנק (מוטי זייד) לבין שומתו של ביתן, לגבי שווי החנויות והמשרדים כבנויים. יתרה מכך, אמר תענך, כי השומות של ביתן עונות על הכללים והנהלים המקובלים במקצוע השמאות.

עם זאת, נמצא פער של כ-1.5 מיליון דולר בין שומתו של תענך לזו של ביתן, ועל פער זה התבסס הבנק התובע כראיה המשמעותית ביותר.

בפסק הדין מתייחסת השופטת גילאור לפער שבין השומות: "אני סבורה שגישת הבנק באשר למעמדה של חוות דעת תענך בטעות יסודה. לדעתי, אין הבדל משמעותי בין חוות הדעת של תענך וביתן, ולמעשה אימץ תענך את הערכת ביתן".

האם בנק דיסקונט התרשל? השופטת גילאור קובעת: "למרות שאין קשר בין הערכת השווי של מפעל אלומיניום לבין קניון, חנויות ומשרדים, הזרים הבנק, לטענתו, כספים לחשבונו של לנץ (בעל חברת אלומיניה)". גילאור מוסיפה, כי יש לדחות את טענת הבנק שביתן היה חייב לצפות, כי תתבקש הלוואה למטרת הקמת מפעל אלומיניום. לעניין זה התייחס תענך והסכים עם הטענה, כי אי אפשר, באופן עקרוני, לעשות שימוש בחוות דעתו של ביתן שהתייחסה לקניון, משרדים ומסחר, בעוד שמבקשי ההלוואה ביקשו לבנות ולהקים מפעל אלומיניום.

מפסק הדין עולה, כי הבנק גילה חוסר התעניינות אם הבטוחה קיימת, והאם הבנייה מתבצעת. רק החל משנת 1993, כאשר לנץ החל לפגר בתשלום ההלוואה, התברר לבנק שתוכנית הפיתוח לא בוצעה.

גילאור קובעת לגבי דיסקונט: "הבנק עשה בחוות הדעת שימוש לא סביר, עוד במועד קבלתה, כי נערכה למטרת הערכה שונה לחלוטין. הבנק יכול היה לבדוק את חוות הדעת של ביתן בדיקת ביניים, בין אם על-ידי ביתן עצמו או כל שמאי אחר. בדיקת ביניים כזאת לא נעשתה, ונותרה בגדר אפשרות בלבד". עוד נכתב בפסק הדין, כי הבנק לא הוכיח שנגרם לו נזק ישיר כתוצאה מהסתמכותו על חוות הדעת של ביתן. לאור קביעות אלו פסקה השופטת גילאור, כי הבנק יפצה את ביתן בסכום של 250,000 שקל.

ביתן הוא משמאי המקרקעין המובילים במדינה. התביעה היתה חוויה קשה מבחינתו, וכך סיפר ביתן בעדותו: "קיבלתי, כתוצאה מהתביעה, מכתבים מבנק המזרחי ובנק לאומי, שהם הוציאו אותי מהרשימות שלהם. ישבתי עם הבנקים והסברתי להם, שלתביעה אין ידיים ורגליים והם החזירו אותי לרשימות שלהם ואני עובד איתם היום, אבל יש עלי כתם 'אתה עם התיק של בנק דיסקונט'. התלמידים שלי באוניברסיטה, שלא עברו את הבחינות שלי, שלחו לי מכתבי נאצה הביתה. המעמד שלי נפגע בשוק. זה פורסם בעיתונות"

היום, אחרי פסק הדין, אומר ביתן בהקלה: "מעת הגשת התביעה טענתי כי אין לה בסיס, והיום טענתי זו אומצה על ידי בית המשפט".

רן וירניק, יו"ר לשכת השמאים: "בתקופה הזאת, בה מצוי שוק הנדל"ן בשפל, קיימת מודעות גבוהה יותר לתביעות. בשוק יורד, ביום המימוש שמאוחר מיום מתן האשראי, הנכס לעולם יהיה שווה פחות. בשוק כזה יש רפלקס מותנה של הבנקאי לתבוע, ולא תמיד בצדק. כשאין כסף בודקים ממי אפשר להיפרע, אז ישר אומרים שהשמאי התרשל."

גלובס: האם אתה מזהה הקשחה בדרישות הבנקים, בכל הקשור לשומות לבטוחה?

וירניק: "אני בהחלט מזהה מגמה כזו, אך הבעיה עולה כאשר הבנקים מעלים דרישות גחמניות ולא הגיוניות, כמו לבדוק חבויות במס לביטוח לאומי או לבחון רמות של זיהומי קרקע. אין בזה היגיון, וזה בכלל לא בסמכות השמאי. אני, כיו"ר הלשכה, פועל באופן שוטף, לעליית רמת הסטנדרטים לפיהם עובדים השמאים".

תגובת בנק דיסקונט: "קיבלנו את פסק הדין בשבוע שעבר, אנו לומדים אותו ובהתאם לכך נשקול את צעדינו". שמאי בכיר המעורה בפרשה אומר: "כיום, הבנקים עורכים עדכונים לשומות אחת לשלוש שנים, ולדעתי זה לא מספיק. על הבנקים להתעדכן לפחות אחת לשנה, ואם יש משהו שהבנקים יכולים ללמוד מפסק הדין הרי זה הלקח, שלא להגיש תביעה בשיהוי, אלא לפעול ישר כשמגלים את הבעיה".

- האם הבנקים הקשיחו את דרישותיהם מהשמאים שעורכים שומות לבטוחה?

"בהחלט כן, כיום הבנק דורש ממך להכין נספח מיוחד, בו אתה נדרש לפרט את חישוב מס השבח, הוצאות המימוש, דמי היתר, היטל השבחה ועוד".