הבדלי שווי בדירות הפונות אל מבני ציבור

מחלקת המחקר והמידע במקרקעין באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים פרסמה מחקר, שעסק בהשפעת הכבישים על שוויין של דירות מגורים (פורסם בסוף שנת 2002). במחקר הובא ממצא נלווה (BY PRODUCT) בנוגע להשפעת הקרבה המיידית של דירה למרכזי מסחר (עד ל-150 מ') ושירותים, כדלקמן: "הקרבה המיידית של הדירה למרכזי מסחר (עד ל-150 מ') ושירותים מורידה באופן מובהק ומשמעותי משוויה. בכך באה לידי ביטוי ההשפעה הדומיננטית של המטרדים הכרוכים בריכוז עסקי מסחר ושירותים למיניהם בסמיכות המיידית למגורים בהשוואה ליתרונות 'הנגישות הטובה' למרכז זה".

במסגרת הכנת חוות דעת, ע"י משרדנו, בגין ירידת ערך מקרקעין (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965), לדירות מגורים הפונות לעבר מבני ציבור, הוחל בחיפוש שיטתי של מקרה, אשר במסגרתו נמכרו דירות בשוק הפונות אל מקרקעין המיועדים למבני ציבור (לשימוש: רווחה, קהילה, חינוך ובריאות), לעומת דירות אשר אינן פונות למקרקעין דוגמת אלה.

נמצא בניין מגורים, בן 7 קומות על עמודים וחדרים על הגג הכולל 17 יח"ד, בעיר גדולה במרכז הארץ. הבניין פונה בחזית אחת שלו (המזרחית) אל רחוב חד סיטרי ברוחב שנע בין כ-13 מטר לכ-16 מטר. בחזיתו השנייה (המערבית) פונה הבניין אל אגף של מרכז רפואי, כשהמרחק מקיר בניין המגורים לקיר המרכז הרפואי עומד על כ-11.5 מטר.

הדבר שמאפשר הסקת מסקנות ברורות נבע מהעובדה, שכלל הדירות בבניין (אלה הפונות אל שטח המבנה הציבורי ואלה שאינן פונות אליו) הוצעו למכירה בעת ובעונה אחת. מתוך כלל 17 דירות הבניין דווח על מכירת 15. לגבי דירה אחת נערכה עיסקה אשר בוטלה ולגבי דירה נוספת לא דווחה עיסקה.

בחינת תוכניות בניין העיר החלות על אגף הבניין הציבורי שאליו פונות הדירות, העלה כי קיימות זכויות בנייה נוספות על הבינוי הקיים. קרי - 4 קומות קיימות (כולל קומת קרקע) 2 קומות מתוכננות (האחרונה עם בינוי מצומצם יחסית).

כסיכום ביניים, לנוחות הקורא, נציין, כי הדירות בקומות א' עד ה' בבניין המגורים (הפונות מערבה) חשופות ישירות למתחם הבניין הציבורי.

נתון עובדתי מעניין הוא, כי על-פי תוכנית בניין העיר, חלק מהחצר השייכת למוסד הציבורי מתוכננת להיות שטח מגונן, אך קיימים עליה בפועל מבנים חד קומתיים המשמשים את המוסד הציבורי. אחת מהדירות בבניין המגורים חשופה, בהפרש קומה (גבוהה יותר), אל שטח חצר זו.

ניתוח הנתונים בוצע באופן בו המחיר למ"ר הגבוה ביותר שהתקבל בקומה מסוימת, קיבל את הערך 100%, והערכים האחרים בקומה קיבלו את ערכם היחסי בהשוואה לערך הגבוה. הממצאים העובדתיים שהתקבלו הם מובהקים וחזרו על עצמם, בהבדלים קלים, בכל קומה כדלקמן:

1. בדירות החשופות אל מבנה הציבור, בין אם אל מבנה קיים ובין אם למפלס (גובה) בו ניתן להוסיף/להשלים בנייה על-פי תוכנית בניין עיר בתוקף, השווי קטן בתווך שבין כ-16% לכ-22%, לעומת הדירות באותה קומה ובאותו בניין שאינן חשופות אל מבנה הציבור.

2. הדירות החשופות אל מבנה הציבור הינן, עפ"י רוב, האחרונות להימכר בקומה, ותמיד אינן הראשונות להימכר.

3. אין הבדל שיטתי, בין הקומות, בשיעור ההפחתה אשר מיוחס לשווי הדירות החשופות אל מבנה הציבור (אחוז ההפחתה נע סביב כ-20%), לעומת הדירות שאינן פונות אל מבנה הציבור.

4. במקום שתוכנית בניין העיר מייעדת את הקרקע למבנה ציבור, אולם קובעת כי השטח ישמש לגינון ובפועל קיימים במקום מבני ציבור, הדירה החשופה במרחק קומה אל מבנים אלה (גבוהה מהם), שוויה קטן בכ-7%.

ניתן לסכם את המסקנות מהממצאים אשר הובאו לעיל, בשתי נקודות כדלקמן:

א. לדירות החשופות אל מבני ציבור ערך/שווי נמוך לעומת דירות שאינן חשופות אל מבני ציבור, בשיעורים כפי שהובאו לעיל.

ב. לדירות החשופות אל מבני ציבור ערך/שווי ריאלי נמוך לעומת דירות שאינן חשופות אל מבני ציבור, בשל הדחייה במימושן.

שתי המסקנות הינן מצטברות זו על זו, כך שבהתאם לנתוני המקרה והזמן ירידת ערך דירות בגין חשיפה לשטח מבנה ציבורי עשוי להגיע אף מעל ל-20 האחוזים הישירים.

המקרה דנן הינו מהבודדים הידועים, בו נמצא ונבדק אירוע אשר ממנו ניתן ללמוד, באופן שאינו משתמע לשתי פנים, על ירידת ערך דירות כתוצאה מחשיפה לשטח בנייני ציבור, וזאת בגישת ההשוואה הישירה.

כל יעוד תחליפי אחר הכרוך בשימוש על ידי הציבור הרחב, למשל מרכזים מסחריים (קניונים), סביר מאוד שיצור אפקט דומה כלפי שוק מקרקעי המגורים אשר בסביבתו. כמובן, שלאופיו של שוק המקרקעין הסובב חשיבות רבה באשר למידת רגישותו למפגע, קרי - סביבה של בתים צמודי קרקע, שיש לה רגישות יתר לפרטיות, תהא רגישה יותר לאותו המפגע מאשר סביבת מגורים בבנייה רוויה (בתים משותפים). הממצאים דלעיל יכולים לשמש אפוא כקו מנחה איתן, למקרים השונים שעולים לבדיקה שמאית.

הכותבים הם שמאי מקרקעין.