רב דירות - רב טענות

שלוש דמויות מרכזיות בפרשה: שני מייסדי החברה, אלי פפושדו ואפרים הניג, בשותפות של 50% לכל אחד. השאלה לגביהם היא, איך נהגו החל מ-98', כשלפתע זינקו הפסדי החברה והוצאותיה מ-1.5 מיליון שקל לכ-70 מיליון שקל, ואיך הם מתמודדים עם הטענות של הנושים על הברחת נכסים וריקון קופת החברה ממזומנים.

הדמות השלישית היא אבירם ברגר, יועץ כלכלי, שהיה דירקטור ואיש מרכזי במערכת של פפושדו בקבוצת ים סוף. ברגר, בסוף שנת 2000, בזמן שהמשבר במרב"ד נחשף במלוא עוצמתו לבעלים הניג ופפושדו, קיבל מפפושדו את מחצית השליטה במרב"ד - ללא תשלום. פפושדו, מצידו, שחרר את ברגר מהחוב העיקרי, החוב לבנקים שרבץ על החברה.

ביוני 2002, כאשר ברגר היה המנכ"ל והשולט בחברה, ביקשה מרב"ד להיכנס להליך של הקפאת הליכים והסדר נושים. שלושה חודשים לפני שמרב"ד ביקשה הקפאת הליכים, השלים פפושדו, באמצעות חברת מועדון הים האדום, את קניית חובות מרב"ד מהבנקים, בתנאים לא רעים: הוא שילם לבנק דיסקונט ולבנק לאומי כ-30 מיליון שקל, תמורת חובות של 47 מיליון שקל. כיום, מול קופת מרב"ד, מופיע פפושדו כנושה עיקרי, ותובע במסגרת הסדר הנושים 69 מיליון שקל.

עובדה מעניינת: אחרי נפילת החברה, במסגרת מכרז שקיים הנאמן, הופיע ברגר, המנכ"ל והבעלים אחרי פפושדו-הניג, ורכש את החברה בסכום של 3 מיליון שקל בלבד. עם זאת, יש לציין, כי זהו הסכום הגבוה ביותר שהוצע עבור מרב"ד.

אפרים הניג יוצא ללא פגע, פעם שנייה, מנפילה של חברת נדל"ן. בפעם הראשונה זה היה עם יובל גד, חברה הסתדרותית, אותה ניהל ערב קריסתה. הפעם, פפושדו חילץ אותו מול הבנקים, וברגר, בקניית החברה מהנאמן, חילץ אותו מהנושים הרגילים.

גם הבנקים לאומי ודיסקונט, אם כך, עשו עיסקה טובה ערב נפילת מרב"ד: הם קיבלו מפפושדו, לפני הקפאת ההליכים, קרוב ל-60% מהחוב של מרב"ד, ואילו שאר הנושים, אם הוכחות החוב שלהם יתקבלו, יראו לכל היותר 7% מהחוב.

מצב עניינים זה גרם לחשדנות מוגברת ולטענות חריפות מצד נושים אחרים של מרב"ד. עורכי הדין של נושים אלה דורשים מהנאמן לחקור את חשדותיהם.

חברת מבנה רב דירות הוקמה בתחילת שנות ה-90, לתוך שוק נדל"ן גואה, כאשר ברקע העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר, ומחירי הדירות מרקיעים. אפרים הניג והמלונאי אלי פפושדו הקימו את החברה, בשותפות של 50% לכל אחד.

מרב"ד עסקה מיום הקמתה בבניית פרויקטים רחבי היקף של דירות. החברה בנתה כ-1,600 דירות באזורים שונים ברחבי הארץ. כיום, החברה אינה פעילה בפרויקטים חדשים. כל עבודות הבנייה בהן עסקה, הושלמו. אולם, בחלק ניכר מהפרויקטים טרם הושלמו הליכי הרישום של ציבור הרוכשים בפנקס המקרקעין.

כנגד החברה הוגשו עשרות תביעות ע"י נושים שונים, הדורשים את כספם ואת מילוי התחייבויות החברה כלפיהם. הליך הקפאת ההליכים וניהול הסדר הנושים של החברה הופקד בתחילת יוני 2002 בידיו של הנאמן עו"ד גיורא רובננקו. צעד זה היה מתחייב ונחוץ, במטרה להסדיר את רישום רוכשי הדירות ולפרוע, במידה מסוימת, את התחייבויות החברה כלפי הנושים.

כאמור, במסגרת מכרז שערך הנאמן, רכש ברגר את מרב"ד בחודש דצמבר בשנת 2002, במחיר של כ-3 מיליון שקל. ברגר יהנה מהפסדים צבורים של החברה בסדרי גודל של למעלה מ-70 מיליון שקל, רשיונות החברה, ביניהן, סיווג קבלני ג-3, אישורים להשתתף במכרזים מטעם משרד הביטחון, וממעמד החברה כחברה משכנת.

ההיכרות של ברגר עם קבוצת ים סוף, בבעלות פפושדו, החלה בשנת 1985, בה כיהן כאחד הדירקטורים של החברה. בשנת 1987 מונה למנכ"ל ים סוף. לדברי ברגר, כמה שנים לאחר שעזב מרצונו את משרת מנכ"ל קבוצת ים סוף בשנת 1994, הוצע לו לרכוש את סונטה בילדינג אנטרפרייזס בע"מ, המחזיקה 50% בחברת מבנה רב דירות, במטרה שלימים ירכוש את יתרת השליטה בחברה מאפרים הניג.

בשנת 1999, לדבריו במטרה לבחון את טיב העיסקה מקרוב, החל ברגר לשמש כיועץ כלכלי במבנה רב דירות. בחודש נובמבר 2000 סוכמה העיסקה, בכפוף למספר תנאים. ברגר לא נדרש מעולם לשלם בעד החברה במזומן.

העיסקה נערכה בתנאי שחברת מועדון הים האדום בע"מ, השייכת גם היא לקבוצת ים סוף של פפושדו, תרכוש את התחייבויות מרב"ד כלפי הבנקים (ובכך תהפוך, למעשה, לנושה העיקרי של מרב"ד). יש לציין, כי התחייבויות אלו עמדו על סכום עתק של 59 מיליון שקל, אותן רכשה מועדון הים האדום מהבנקים בשנת 2001, בטרם נכנסה מרב"ד להקפאת הליכים, בתמורה מופחתת של כ-30 מיליון שקל בלבד.

עיקר טענות הנושים מתמקדות בשלושה פרויקטים בהם היתה מעורבת חברת מבנה רב דירות: "מתחם שירת הים" בחוף אשקלון, הכולל מלון, מלון דירות, מרכז מסחרי ומגרש לבניית מלון דירות נוסף; פרויקט בנייה למגורים, הכולל שלושה בניינים, ברחוב הכינור בראשון לציון; ופרויקט בנייה למגורים הכולל 93 דירות בשכונת גילה בירושלים.

"שירת הים": המתחם הינו בשטח של כ-21 דונם בחוף אשקלון. נכון להיום, במתחם בנויים מלון נופש, מגדל דירות ומרכז מסחרי. המתחם כולל גם מגרש ריק, עליו ניתן לבנות מגדל דירות נוסף.

חברת שירת הים, המיוצגת על ידי עו"ד ירון רבינוביץ ועו"ד ויוה סיון, חתמה בנובמבר 1993 על הסכם קומבינציה, מטעם בעלי הקרקע, עם חברת מבנה רב דירות. בהתאם להסכם, שיעור הקומבינציה הינו 86% מהפרויקט כבנוי לקבלן, ו-16% מהפרויקט כבנוי לבעל הקרקע.

על המגרש תוכנן להיבנות פרויקט בשני שלבים. בשלב א' נבנה מלון בן 13 קומות, כולל מרתף, הכולל 130 חדרים ועלות הקמתו מוערכת ב-15.9 מיליון דולר. כמו כן נבנה מגדל דירות הכולל כ-140 דירות, וכן מרכז מסחרי הכולל כ-1,200 מ"ר בנוי.

בשלב ב' של הפרויקט מתוכנן להיבנות מלון דירות ובו 140 דירות. שלב זה הוקפא בשל עיכוב הפרצלציה במגרש, וכן בשל תביעות הדדיות המתנהלות בין מלונות ים-סוף לרבינוביץ, בגין טענות לגבי הסכם הקומבינציה.

עם תחילת הבנייה, נתנה מבנה רב דירות שתי הלוואות לחברת שירת הים. הלוואה ראשונה בסך של 500 אלף דולר, על-פי תנאי הסכם הקומבינציה, והלוואה שנייה בסך של 638 אלף דולר, בכדי שהחברה תוכל לשלם את המיסים לעיריית אשקלון. הסכום הכולל של ההלוואה עומד על 1,138,000 דולר.

רבינוביץ: "כשבועיים לאחר חתימת הסכם המכר, בתאריך 19.1.2001, חתמה מבנה רב דירות חוזה חלוקה עם חברת שירת הים. בהתאם לחוזה, מבנה רב דירות תקבל את המלון ועמו את המענקים של משרד התיירות בשווי של כ-3 מיליון דולר, ובתמורה שירת הים תקבל את המרכז המסחרי וכן 21 דירות בבניין הבנוי, ועוד 21 דירות בבניין העתיד להיבנות במגרש הריק".

לטענת רבינוביץ, שבועיים אחרי העברת הזכויות לפטרוטרייד, נחתם חוזה החלוקה בין מרב"ד לבין שירת הים, ובמסגרת חוזה זה, לא שיתף ברגר את חברת שירת הים במידע, שלמעשה מרב"ד אינה השולטת יותר בזכויות הבנייה של שלב ב', אלא חברת פטרוטרייד, בבעלות פפושדו.

רבינוביץ': "ברגר רכש את מבנה רב דירות מידי הנאמן רובננקו בסכום עגום של כ-3 מיליון שקל, וכבר קיימות עדויות שברגר, בעצם בשם פטרוטרייד, מצוי במשא ומתן עם גורמי חוץ למכירת המגרש הריק, וכן למכירת חלקים מהמלון בסכום של כ-2.3 מיליון דולר. לדעתי, לפחות כמחצית מסכום זה מהווה למעשה את הסכום בו מוערכת הברחת הנכסים מצד בכירי החברה".

ברגר בתגובה: "בידי חוזה מכר, אשר נחתם בין חברת מבנה רב דירות לפטרוטרייד, לפיו התמורה לזכויות בתוספת ההלוואה הינה 2,338,000 דולר, דהיינו כ-1.2 מיליון ד' בגין המגרש. לדעתי, תמורה זו בהחלט הוגנת".

ברגר מסביר את התגלגלות הדברים: "מרב"ד נכנסה לעיסקת הקומבינציה, ולאחר בניית הבניין הראשון החברה נתקעה בשלב שלד בית המלון. החברה חיפשה למכור את כל זכויותיה בפרויקט וניהלה מו"מ מורכבים, אבל לא יצא מזה כלום. חברה בשם נוגה אלקטרוטכניקה הביעה רצונה לרכוש את כל הזכויות, כולל המלון והמגרש הנוסף, והתנהל מו"מ. בשלב כלשהו התנתה נוגה אלקטרוטכניקה את הסכמתה לעיסקה בכך, שאלי פפשודו, באמצעות חברת מלונות ים סוף, ייכנס כשותף בפרויקט. מאחר ונוגה החלה לעבוד עם מלונות ים סוף בהקמת בתי מלון באנגליה, ושתי החברות שיתפו פעולה בשילוב אסטרטגי של מלונאי לצד קבלן ביצוע בתחום המלונאות, חברת מלונות ים סוף רכשה, באמצעות ים סוף בנייה ונוגה, את זכויות מרב"ד. הם הקימו בבעלות משותפת את נ.י אשקלון, שרכשה את המלון. נ.י אשקלון הייתה אמורה לרכוש בשלב ב' גם את המגרש.

"כל הדברים הללו נעשו בידיעתו של רבינוביץ, ולי אישית היו שיחות איתו. טיוטות חוזים למכירת המגרש כבר הוכנו והבסיס היה מסחרי לכל דבר, והסכום שהוסכם עליו היה כ-2 מיליון דולר עבור המגרש. בסופו של דבר העיסקה בוצעה עם חברת פטרוטרייד, שזו חברת בת בבעלות מלאה של חברת ים סוף בנייה. אבל פפשודו לא היה קשור באותה תקופה למרב"ד, פרט לחברה בשם ג.מ.ח.ל" (חברה בשליטת פפושדו - ג.י).

מוסיף ברגר: "מרב"ד השקיעה כסף רב במתחם ע"י אותן הלוואות שנתנה לרבינוביץ והמצב הסביר היה, שאם היא מעבירה את הזכויות האלו, אזי שוויים לפי ההשקעה במקום. מרב"ד מכרה את זה ביותר לפטרוטרייד. המכירה נעשתה על ידי. ים סוף בנייה לא הייתה שותפה במרב"ד באותה תקופה. מכרתי את הנכס בתמורה של כ-2.3 מיליון דולר לפטרוטרייד".

גלובס: יש נושים הטוענים, שאתה איש של פפושדו, ומכירת הזכויות לפטרוטרייד היא לכאורה הברחת רכוש בהיקף ענק מהחברה.

ברגר: "מי שחושב שאני עושה את זה בכובע אחר, מוזמן להתלונן. לידיעתך, עד היום אף אחד לא התלונן ואם היה להם משהו ממשי הם היו טוענים לכך. בית המשפט שמע מספר עורכי דין שהעלו טענות דומות, וביקש מהם להעביר לנאמן את החומר נגד החברה. בודדים ניצלו זכות זו והנאמן חוקר. הנאמן מינה את משרד רואה החשבון ברדיצ'ב לחקור את הטענות. רואה החשבון הגיש דו"ח ראשוני, ולא נמצאו ממצאים חריגים, אך עדיין לא יצא דו"ח סופי ואני סמוך ובטוח שלא ימצאו דבר".

גלובס: נושים טוענים, שאתה עוסק במכירת הזכויות לבניית מלון הדירות במגרש, שבעליו הוא פפושדו.

ברגר: "היום המגרש שייך לפטרוטרייד, בבעלות קבוצת ים סוף, ואצלי פשוט עוברים אנשי עסקים שמתעניינים במגרש. אנשים אלו הגיעו אלי כי הם שמעו את השם מבנה רב דירות מעיריית אשקלון".

אפרים הניג בתגובה: "מבנה רב דירות נותרה ללא כסף בפרויקט שירת הים והפרויקט נתקע. חברת ים סוף מתמחה במלונאות ולכן נרתמה לעזרתנו, במטרה לסיים את הפרויקטים. החברה העבירה על שמה את הנכסים והזכויות של חברת מבנה רב דירות, ובנוסף הזרימה כספים לכיסוי חובות. למיטב ידיעתי, הנאמן חוקר את נושא התמורה שחברת ים סוף שילמה".

העברת נכסים והתחייבויות מחברת בת אחת למשניה, נעשה עוד קודם בקבוצת ים סוף. כך למשל, לידי "גלובס" הגיע הסכם מכר, שנחתם בספטמבר 1999, בין מלונות ים סוף בנייה, מועדון הים האדום ומבנה רב דירות. מההסכם עולה, כי מרב"ד תמכור לים סוף את מניותיה בחברת הניהול של מלון הדירות שירת הים, כלי הרכב, הציוד המשרדי, וכן את זכויותיה בהליכים המשפטיים, הכוללים תביעות כנגד ממ"י וקבלנים שונים. כמו כן תמחה מבנה רב דירות את יתרת זכויותיה בהלוואה לחברת הבנייה ג.מ.ח.ל, בבעלות פפושדו. סך עלות המכר בעיסקה זו הינה כ-11 מיליון שקל וסך שווי התמורה בעיסקה זו, מסתכמת ב-5.7 מיליון בלבד.

הנאמן עו"ד גיורא רובבנקו: "אינני מתכוון להגיב. אוכל רק לציין שאני מנהל חקירה יסודית בעניין, ובמקביל אני עוסק ברישום רוכשי הדירות בפרויקט בראשון בטאבו. ברגע שאסיים את החקירה ואת הרישום, אגיש דו"ח מפורט לבית המשפט, בו אעלה את ממצאי".

הבנקים חוגגים: מטענות עורכי הדין השונים עולה, בין היתר, טענה, כי פפושדו "ניקה" את חובות החברה לבנקים, בנוסף לכל השעבודים אשר עמדו כנגד ההלוואות.

כישת חובות אלו הינן מכוח המחאת זכות שניתנה ב-18 למארס 2002, ע"י בנק לאומי לישראל, על סך של כ-34 מיליון שקל, אשר תמורתו שילמה חברת מועדון הים האדום סך של כ-25 מיליון שקל. וכן, מכוח הסכם המחאת חוב מחודש יוני 2000, בין בנק דיסקונט למועדון הים האדום, ממנו עולה, כי פפושדו רכש חוב בשווי של כ-12.5 מיליון שקל בתמורה מופחתת של כ-5.3 מיליון שקל.

מהנתונים ניתן לראות, כי פפושדו רכש, משני הבנקים יחד, חוב של כ-47 מיליון שקל, בסכום כולל של 30 מיליון שקל בלבד. כאמור, כיום פפושדו מופיע כנושה עיקרי של מרב"ד, עם תביעת חוב של 69 מיליון שקל.

עו"ד יוסי בביוף, המייצג את רוכשי הדירות: "נוצר מצב, שבמסגרת הסדר הנושים הבנק כבר קיבל דיבידנד של כ-60% מסך התחייבות החברה כלפיו, בעוד שהנושים הרגילים, דהיינו רוכשי הדירות, "זוכים" לדיבידנד עגום של 7% מתביעותיהם.

"נגרם עוול ועיוות איום לנושי החברה, כאשר בעוד חודשים מספר, לנוכח אישור הצעת ההסדר, אם תאושר, בעלי המניות המקוריים של החברה יחגגו וירוויחו הון עתק, כאשר כל שהם יעשו בשלב זה, הוא שהם יתנו מימון ביניים לצורכי הצעת ההסדר, כשבסופו של יום הם יקבלו כ-10-9 מיליון שקל דיבידנד כנושים מובטחים וכנושים רגילים, בתביעות של מועדון הים האדום".

ברגר בתגובה: "העיסקה שפפושדו עשה עם הבנקים נראית לי עיסקה סבירה וכלכלית מבחינת הבנקים. טענה זו הועלתה בבית המשפט ונבדקת כיום על-ידי הנאמן.

דובר קבוצת ים סוף: "בתקופה בה הייתה חברת מבנה דירות, חברה בבעלותה החלקית של חברת סונטה בילדינג אנטרפרייז בע"מ, הוזרמו לחברה כספים רבים כדי שתוכל לעמוד בהתחייבויותיה, לרבות כלפי רוכשי הדירות, בלא כל חובה משפטית או אחרת לעשות כן. בשנת 2000 נמכרה סונטה לחברת נאפה השקעות בע"מ. גם בהקשר מכירה זו, נלקחו התחייבויות נוספות כדי לאפשר את המכירה. הגורם הרוכש הוא מי שהאמין ביכולתו להעמיד את החברה על פסים כלכליים רווחים".

הניג: "הבנקים הגיעו להסדר חד-צדדי עם חברת מועדון הים האדום. אני ניהלתי את החברה מיום הקמתה ועד לשנת 1997, ומשנה זו ניהל אותה גיגי דוד. אני לא התערבתי בכל הצד הניהולי. זה נכון שאני הייתי הבעלים של 50% מהחברה באותה תקופה, אך מכיוון שממילא בשנים אלו החברה הייתה שקועה בהפסדים, לא התערבתי בניהולה".

הרצת הפסדים: עורכי הדין מעלים טענות, כי מדובר בפיקציה, אשר במסגרתה החלה בשנת 2000 "הרצת הפסדים" למאזני החברה. כך למשל, ניתן לראות, כי דו"ח רווח והפסד של החברה לשנת 1997 כלל הפסד עסקי של כ-1.5 מיליון שקל, ולא כלל הפסד הון כלשהו. דו"ח רווח והפסד של שנת 1998 הוגש רק בשנת 2000, בתקופה המקבילה לכניסת ברגר לתפקיד מנכ"ל החברה. בשנה זו זינקו הפסדי החברה באופן מפתיע לסכום של 24.3 מיליון שקל מפעילות עסקית, ו-500 אלף שקל מפעילות הונית.

בדו"ח רווח והפסד של שנת 1999, ההפסד העסקי הכולל עמד על 29.6 מיליון שקל והפסד ההון הגיע ל-19.1 מיליון שקל. בדו"ח לשנת 2000 הגיעו ההפסדים מהעסק ל-45.4 מיליון שקל, והפסדי ההון ל-33.1 מיליון שקל.

עו"ד בביוף: "כל אלה מוכיחים, כי מדובר בתכנון מס מתוחכם, שעושים בעלי המניות של החברה או מי מהם, להביא ל"המשך זכייה" בהפסדי החברה בסכומי עתק של עשרות רבות של מיליוני שקלים, אל מול בריחה מתביעות רוכשי הדירות".

ברגר מסביר, כי ההפסד של כל חברת בנייה מתגלה ונחשף בעת מסירת הדירות, וזו בדיוק התקופה שבה הוצגו ההפסדים: "הרשה לי להפנות אותך לדו"ח רואה החשבון שחקר את הטענות. זו הייתה הטענה הבסיסית שהועלתה בבית המשפט. הנושא נסרק ע"י צוות שלם של רואי חשבון, הם הוציאו דו"ח והנושא נמצא תקין.

"בשנת 1998 ובשנת 1999 נמסרו רוב הדירות שנבנו בשלושת השנים בפרויקטים בשכונת גילה, בשירת הים ובמבשרת, ואז למעשה התגבש ההפסד. גם לאחר שנמכרו זכויות החברה בפרויקט מתחם שירת הים לנוגה אלקטרוטכניקה, נוצר הפסד גדול. ההפסדים נבעו מהמצב בשוק הבנייה. השוק התחיל לרדת כבר בשנת 1994 ובשנת 1997 הייתה המכה הגדולה. קבלני ביצוע פשטו את הרגל בזו אחר זו".

הניג: "כפי שציינתי, משנת 1997 לא אני ניהלתי את החברה אלא גיגי דוד. כאשר אני פרשתי מניהול החברה, השארתי אותה עם רווחים יפים. אם אתה שואל אותי, אין סיבה שחברה עם רווחים תגמור בהפסדים.

"אחד הפרויקטים שגרמו לחברה הפסד של עשרות מיליוני שקלים היה פרויקט שוק קניון מחנה יהודה בירושלים. בפרויקט זה לקחתי חלק עם ים סוף וארנסון. בפרויקט הושקעו מיליוני שקלים ממאזני החברה כהלוואה, וכידוע הפרויקט נכשל".

פרויקט ראשון לציון: לטענת עורכי הדין המייצגים את הנושים, גם בפרויקט זה ניתן להבחין במאפיינים להתנהלות כושלת, לכאורה, של מנהלי החברה. בפרויקט זה התקשרה החברה עם קבלני משנה בעייתיים. כך לדוגמא, בפרויקט זה מרב"ד התקשרה עם חברה קבלנית בשם אליון בע"מ, אשר פשטה את הרגל. כתוצאה מ"חסכנות" זו גם בפרויקט בראשון צצו ליקוי בנייה חמורים. כמובן שאת הדירות מכרה החברה במחירים גבוהים, ובהצהרה לרמת הגמר סטנדרטית ואף גבוהה מכך.

בפרויקט הבניה ברחוב הכינור, החברה בנתה בניגוד להוראות התוכנית. כך למשל, החברה בנתה קומות מרתף, ובהתאם להיתר הבנייה, קומות המרתף כוללות שמונה חדרי מכונות גדולים, בשטח של כ-30 מ"ר לחדר. לימים הסתבר לחברה, כי התבטל הצורך בחדרי מכונות בבניין. החברה מכרה את חדרי המכונות לדיירים שונים.

בהתאם לחוק התכנון והבניה אין להצמיד לדירות חדרי מכונות, והנה פה החברה מכרה את החדרים ובכך אפשרה לדיירים בקומות הראשונות לחבר את הקומות באמצעות גרם מדרגות, ובכך להפוך את דירתם לדירת דופלקס הכפולה בשטחה. במקרה זה, העירייה תבעה את החברה על עבירה על חוק התכנון והבניה. החברה, מצידה, הגישה תוכנית חדשה שנדחתה על ידי הוועדה המקומית. בסופו של דבר הוגש ערר מצד החברה, אך גם הוא נדחה ועמדת העירייה התקבלה.

ברגר: "בפרויקט בראשון, היועצת המשפטית של עיריית ראשון, עורכת דין אהובה קרוק, תבעה את הניג לדין פלילי, מכיוון שהוא היה המנכ"ל באותה תקופה. אגב, גם אני ובני משפחתי נתבענו על ידה, בשרשור של החברות. זה דיון שהתקיים ועסק בשאלה אם היה לו זכות או לא היה לו זכות למכור.

"אנו הגשנו בקשה, על מנת שנוכל להסדיר את הרישום. ישבנו מול מהנדס העיר וסוכם שנגיש בקשה להקלה, במטרה להפוך את חדרי המכונות למחסנים, המיועדים למכירה לדיירי הבניין. הגשנו תוכנית ולמרבה הפלא הוועדה המקומית דחתה את בקשתנו. פנינו בשנית לעיירה וזאת הפנתה אותנו לוועדת ערר. הוועדה גם דחתה את בקשתנו.

"בינתיים החברה נכנסה להליכי פירוק. הנאמן פנה לראש העיר ואמר לו שהוא רוצה לרשום את הדיירים בטאבו, וראש העיר הנחה את הצוותים לנסות לראות איך ניתן לקדם את הרישום. הוחלט שנלך במסלול של שינוי תב"ע וזה אושר. שילמנו 100 אלף שקל היטל השבחה, היו פרסומים והתהליך מסתיים בימים אלו. קיבלנו אישור מהוועדים של הבניינים, וכולם בירכו".

הניג: "חברת מבנה רב דירות אכן מכרה את חדרי המכונות, אך בעת המכירה התב"ע הגדירה את החדרים האלו כמחסנים, אשר ניתן להצמידם ולמכרם. אחרי המכירה נוצרו מחלוקות בין העירייה לחברה בנושאים שונים והעירייה שינתה את התב"ע ותבעה אותנו על עניין המכירה. כיום ההליך המשפטי מתעכב, מאחר שכל הזמן פרקליטי העירייה מבקשים דחיות".

ו"ד רובננקו מתייחס לעניין רישום הדיירים בפרויקט: "הנושים הקצו סכום כולל של כ-300 אלף שקל, ובסכום זה שולמו, בין היתר, כספים לבעלי מקצוע אשר פועלים להשגת היתרים לתוכניות, טיפול בכל דרישות העירייה ומכבי האש ובכך הם מקדמים את תהליך הרישום של הדיירים. אני יכול לומר, שהטיפול בפרויקט בראשון מצוי בישורת האחרונה שלו. אני מעריך שבתוך חודש-חודשיים תהליך הרישום יסתיים".

פרויקט גילה: הטענות כנגד בכירי החברה לא פוסחות גם על פרויקט המגורים בשכונת גילה בירושלים, בו בנתה החברה 93 דירות. גם שם מעלים עורכי הדין השונים, המייצגים את רוכשי הדירות, טענות להעלמת כספים לכאורה, לרשלנות ולחוסר תום לב.

עו"ד מרדכי ניתאי, המייצג רוכשי דירות: "מבנה רב דירות מכרה את הדירות בפרויקט המגורים בגילה במחירי גאות, בהתאם לשוק הנדל"ן באותן שנים. עם חתימת החוזה, גבתה החברה סכום בשווי של 1.5% מערך כל דירה, במטרה שישמש לצורך רישום הרוכשים בפנקס המקרקעין. הנוהג, בעניין זה, מחייב את החברה להפקיד את הכסף בקרן נאמנות ולהשתמש בכסף רק למטרה האמורה. חברת מבנה רב דירות מעולם לא הקימה קרן כזאת, ולמעשה השתמשה בכספי הרוכשים לצרכיה. "עד ליום זה, רוכשי הדירות אינם רשומים בטאבו. יש לציין, כי מדובר בסכומי כסף גדולים, ולמיטב הבנתי בכל 1,600 הדירות שבנתה החברה בכל שנות קיומה, נגבו דמי רישום ובפועל, הכסף שימש לצרכי החברה. בחשבון פשוט של 10,000 שקל לדירה המוכפלים בכ-1,600 דירות, ניתן להגיע למסקנה, שנגבו ע"י החברה כ-16 מיליון שקל.

"למרבה הפליאה, העו"ד שטיפל בהליכי רישום הדיירים הוא צבי הניג, אחיו של אפרים הינג. זה מעורר תמיהה. אנו דורשים מהנאמן לברר מה קרה לסכומים אלו וכן לסכומים של הרווחים ממכירת הדירות. גם פה מדובר בכספים רבים, רווח קבלני של כ-20% מהמכירות. יש לזכור שהדירות נמכרו בסכומים גבוהים, כי התקופה הייתה תקופת הגאות של הנדל"ן בארץ".

ברגר מסביר: "החברה גבתה בעת חתימת החוזה דמי השתתפות בהוצאות הרישום בגובה של 1.25%-1.5% משווי הדירה ובחוזה מוגדר בדיוק למה מיועד כסף. זהו נושא אשר נבדק ע"י הנאמן והוא פנה אלי לבדוק למה שימש הכסף. הכסף שימש למטרות אשר לשמן הוא נועד. כיום אנו דורשים כ-500 שקל בלבד עבור כל דירה. סכום זה דרוש בכדי לשלם עבור פרצלציות שבוצעו ע"י משרד השיכון למודדים, ועורכי דין ובעלי מקצוע נוספים, במטרה לקדם את הליך הרישום. חברות הבנייה נוהגות לגבות עבור התשריטים בנפרד בצמוד לרישום, מכיוון שהתשריטים המתאימים ליום גמר הבנייה שונים מאלו שהיו בתחילת הבנייה.

"גם עו"ד ברנשטיין וגם עו"ד הניג קיבלו את כל התמורה שמגיעה להם. אין מקום לטעון, כי הכספים נעלמו, בייחוד שכיום אנו לא מבקשים סכומים אלו בשנית. במהלך התקופה העסיקה החברה שני משרדים של עורכי דין. יש להניח שאם אני הייתי מנכ"ל החברה הייתי נוהג אחרת, אבל בעניין זה החליטו עבורי. אני בטוח כי עורך דין הניג ובנו איציק יצליחו במטלות שלהם, אני לא מוטרד, ואני מעריך שעד סוף השנה נרשום כ-900 דירות מתוך 1,200, ובגמר הפרצלציה נסיים לרשום את יתר הדירות".

אפרים הניג: "הייצוג המשפטי התחלק בין חברת מבנה רב דירות לים סוף. ובפריסה לאורך השנים, ניתן לראות שהסכום שקיבל צבי הניג הוא סכום מקובל וראוי".

עו"ד רובננקו: "עקרונית, לא ידוע לי על חוק שמחייב הקמת קרן נאמנות בה יישמרו כספים אלו. ומעיון במספר אקראי של חוזי מכר, לא מצאתי גם סעיף בחוזה שמחייב את החברה להקים קרן שכזו. אבל זה רעיון לגמרי לא רע שיהיה כזה חוק. בסה"כ חוק כזה ישמור על הרוכש מפני מקרים שכאלו".