עשר המדינות החדשות שהצטרפו לאיחוד האירופי יוצרות ענק אירו-נדל"ן, במרחק שעתיים טיסה מישראל. עשר המצטרפות, לאחר שנים של מו"מ ותהליך של התכנסות כלכלית, חברתית, חוקית ופוליטית, הן הונגריה, צ'כיה, סלובקיה, פולין, אסטוניה, ליטא, לטביה, סלובניה קפריסין ומלטה. תהליך ההתרחבות יביא את מספר התושבים באיחוד האירופי לכחצי מיליארד, כמעט כפליים מאוכלוסיית ארה"ב.
שוק הנדל"ן הינו מרכיב מהותי באיחוד האירופי המורחב. אם ב-15 המדיניות הוותיקות השוק נחשב לבוגר יחסית, השווקים בחלק המדינות המצטרפות הם בראשית דרכם, לפחות על-פי סטנדרטיים מערביים. לפני שבועיים התקיים בווארשה לראשונה כנס 2004 CEPIF, שבחן את השלכות התרחבות האיחוד האירופי על שוק הנדל"ן במרכז ומזרח אירופה. שוק זה הביא עדנה לכמה חברות ישראליות בשנים האחרונות, בעיקר בהונגריה, צ'כיה וסלובקיה.
ניתן לחלק את עשר המדינות לשלוש קבוצות. הראשונה היא הונגריה, צ'כיה וסלובקיה, אותן ניתן להגדיר כמצטרפות הבשלות יותר, שמשקיעי המערב, בכללם הישראלים, מכירים כבר שנים רבות ועבורם תהליך ההצטרפות טבעי יותר. כלכלתן איתנה והשווקים בוגרים ורוויים יחסית למצטרפות האחרות. קבוצה שנייה מונה את קפריסין ומלטה הים תיכוניות. השוני הבולט ביותר בין קבוצה זו לשאר היא אופי שוק הנדל"ן, שהינו מוטה מגורים, ושלא כמו בשווקים האחרים - שווקי המשרדים והמסחר בהן אינם ממלאים תפקיד מהותי.
הקבוצה השלישית, ואולי המעניינת מכולן, כוללת את שלוש המדינות הבלטיות וכן פולין וסלובניה. בקבוצה זו השווקים צעירים, נעדרי משקיעים בינלאומיים, והרצון העז של הממשל המרכזי למשוך משקיעים מביא לתנאים מקלים ורפורמות מרחיקות לכת גם בתחום הנדל"ן. הבעיה המרכזית ליזם הישראלי היא החובה לקבל אשראי מבנק מקומי, הנמצא במקרים רבים בבעלות בנק מערב אירופאי.
הונגריה: כ-10 מיליון תושבים, ותוצר לנפש סביב 7,000 דולר. הכלכלה ההונגרית הציגה תוצאות נמוכות מהתחזיות בשנת 2003, ושיעור הצמיחה שנרשם היה 2.8%, לעומת 3.3% בשנת 2002. האינפלציה נמוכה יחסית: 4.7%.
שוק המשרדים Class A בבודפשט הבירה צמח בשנת 2003 בכ-80 אלף מ"ר, וכיום נע סביב מיליון מ"ר. שיעור הנכסים הפנויים גבוהה יחסית, אך הוא ירד מרמה של 26.8% בשנת 2002 לרמה של 24.7% בסוף 2003, והציפייה היא להמשך ירידתו ב-2004. היקף המלאי שצורף לשוק בשנה שעברה עמד על כ-140 אלף מ"ר. רמות השכירות נותרו יציבות, בין 16-12 אירו למ"ר לחודש. במהלך שנת 2004 אמורים להתווסף עוד כ-77 אלף מ"ר.
שוק התעשייה ההונגרי המשיך לצמוח בשנת 2003, אך הוא עדיין קטן בסטנדרטים מערביים. שוק זה הוא בעל פוטנציאל צמיחה גדול בעשור הקרוב, וכולל פחות מחצי מיליון מ"ר של שטחי אחסנה ולוגיסטיקה.
השוק החזק ביותר בהונגריה הוא השוק הקמעונאי המסחרי, בו נרשם שיעור תפוסה של למעלה מ-90% בשנת 2003. בסוף השנה הונגריה היתה השנייה בדירוג ההכנסות לנפש מבין המצטרפות, אחרי סלובניה. זאת, יחד עם גידול בצריכה והורדת המכסים, הופכים את הונגריה לאטרקטיבית עוד יותר לשחקנים בינלאומיים.
צ'כיה: מהעשירות במדינות הגוש המזרחי לשעבר. ההתמקדות בייצור טכנולוגיה ומוצרים לייצוא הפכו את 10 מיליון תושבי המדינה לאחת האטרקטיביות במרכז אירופה. התוצר הצ'כי גדל בשנת 2003 ב-2.7%, ב-2004 הוא צפוי לגדול ב-3.1% וב-2005 ב-3.6%. ממשלתו של ולדימיר ספידלה שמרה על שיעור אינפלציה אפסי, והוא אינו צפוי לגדול מהותית בקרוב. שיעור האבטלה נע סביב 10%. על-פי ההערכות, צ'כיה תצורף מוניטרית לאיחוד בשנת 2009 או 2010.
2003 נרשמה כאחת השנים הטובות לשוק המשרדים הצ'כי. בשנה זו צורפו לשוק 156 אלף מ"ר, וב-2004 צפויים להצטרף עוד 143 אלף מ"ר. לשנים הקרובות יש תכנון גדול הרבה יותר, שנע סביב 500 אלף מ"ר. שיעור הנכסים הפנויים עומד כיום על 11.7%, בדומה לזה שנרשם בשנת 2002. רמות המחירים ירדו במעט בשנים האחרונות, והם נעים בין 14 ל-19 אירו למ"ר.
שוק האחסנה והלוגיסטיקה ממשיך להציג תוצאות טובות. 2003 רשמה היקף פעילות הגדול ב-20% מ-2002. רוב העסקאות נעשו דווקא מחוץ לפארג, בקרבת כבישי הרוחב הראשיים, תופעה שתתעצם עם התרחבות האיחוד והמשך פיתוח עבודות התשתית ביבשת. רמות המחירים נעות סביב 4 אירו למ"ר לחודש.
2003 נחשבה לשנה דרמטית בשוק הקמעונאות והמסחר הצ'כי. יזמים רבים הודיעו על כוונתם להיכנס לשוק או להתרחב בו. כיום יש בצ'כיה כ-12 מיליון מ"ר שטחי מסחר. עם נפילת מסך הברזל, היו בצ'כיה 0.3 מ"ר שטחי מסחר לתושב, כיום יש 1.2 מ"ר לתושב. על-פי הערכות הביקושים, מספרים אלה יגדלו לכ-2 מ"ר לתושב, כמו במערב אירופה ובארה"ב. מכאן שמדובר בפוטנציאל של עוד כ-8 מיליון מ"ר שטחי מסחר וקמעונאות.
סלובקיה: אחת המדינות שמושכת משקיעים זרים רבים, כולל ישראלים. למרות ששיעור האבטלה במדינה הוא השני בגובהו מבין המצטרפות, והוא במגמת ירידה, מיקומה המרכזי בלב אירופה מהווה יתרון. עם אוכלוסיה של 5.3 מיליון תושבים ותוצר של כ-5,000 דולר לתושב, הפוטנציאל גדול. קצב צמיחת התוצר המקומי נע סביב 3.8%.
שוק המשרדים, כמו סגמנטים אחרים בשוק הנדל"ן המקומי, רשם צמיחה מרשימה. השוק המרכזי הוא בבירה ברטיסלאבה, והוא ממשיך להתבגר עם התרחבות הביקוש וההיצע. המחירים נעים בין 8.5 ל-17 אירו למ"ר לחודש. שיעור הנכסים הפנויים בעיר נע סביב 12%, ובמבנים חדשים הוא נמוך מ-10%. בשנים האחרונות היתה צמיחה גדולה ברמות ההיצע, אך בהתחשב בשוק הקטן יחסית, השינויים לא בולטים עדיין.
מיקומה של סלובקיה מהווה פוטנציאל גדול בתחום הלוגיסטיקה. בין הונגריה, פולין, אוסטריה, צ'כיה ואוקראינה, היא מהווה צומת דרכים במרכז אירופה, בייחוד כבישי הרוחב 1D ו-5D. השוק הלוגיסטי עדיין בחיתוליו, כשההיצע הקיים הוא ברובו מימי המשטר הקומוניסטי. מספר לא מבוטל של חברות רב לאומיות מצאו בסלובקיה עניין רב, והן מקדמות מרכזים לוגיסטיים. רמות המחירים נמוכות מאוד, בין 3-2 אירו למ"ר לחודש.
למרות שכוח הקנייה הסלובקי מצוי מאחורי שכנותיה צ'כיה והונגריה, היא מתחילה לסגור אט אט את הפערים. למשל, לפני 2000 לא היה מרכז מסחרי מערבי אחד, אך כיום המצב טוב יותר. מרכז העיר בקרבת תחנת הרכבת המרכזית מרכז סביבו מספר רב של תוכניות לסגמנט הקמעונאי. רמות המחירים נעות כיום בין 30-15 אירו למ"ר לחודש.
פולין: פולין מושכת בתקופה האחרונה את מספר המשקיעים הזרים הגדול ביותר. עם כמעט 40 מיליון תושבים, התוצר לנפש הוא מהנמוכים מבין המדינות המצטרפות, כ-5,600 דולר.
הכלכלה הפולנית הפתיעה את רוב האנליסטים עם צמיחה של 3.6% בשנת 2003, וציפייה לצמיחה של 4%-4.5% ב-2004. האינפלציה נעה סביב 1%, ושיעור האבטלה גבוה, 17%, אך נמצא במגמת ירידה. שוק הנדל"ן הפולני מציג ביצועים טובים משנה לשנה, וכוח העבודה הזול במדינה מושך אליו חברות נוספות.
שוק המשרדים הפולני תלוי בהתאוששות הכלכלה המקומית. מלאי המשרדים מסוג Class A בורשה נע סביב 1.8 מיליון מ"ר, כש-47% מרוכזים באיזור העסקים הראשי של העיר. הפעילות בורשה ערה, וב-2003 נוספו לעיר 154 אלף מ"ר. שיעור הנכסים הפנויים בעיר נע סביב 15%, ירידה של 1% משנת 2002. מחיר השכירות הממוצע נע סביב 23 דולר למ"ר לחודש במרכז העיר, ו-17 דולר למ"ר מחוצה לו. מספר הפרויקטים לעתיד הקרוב אינו גדול, כך ששיעור הנכסים הפנויים צפוי לרדת וללחוץ מעט את מחירי השכירות.
בשוק הלוגיסטיקה פוטנציאל ההתרחבות גדול. מלאי סטטי ורמת ביקוש קבועה שומרים על רמת מחירים יציבה. שיעור הנכסים הפנויים ירד ל-11.7%, השיעור הנמוך ב-7 השנים האחרונות. כאן השוק כבר מתומחר באירו, והמחירים נעים בין 3.5 ל-6 אירו מ"ר לחודש, בהתאם למרחק ממרכז העיר. החוזים נעים בין 3 ל-5 שנים, ולרוב ניתנת הנחה בצורת עד 12 חודשי שכירות חינם.
שוק הקמעונאות הפולני הוא כנראה האטרקטיבי ביותר במרכז ומזרח אירופה. מספר השחקנים המערביים ומרכזי הקניות החדשים גדל בהתמדה. פולין מוכנה לקונספט החדש של מרכזי הקניות שמשלבים בידור לכל המשפחה, דוגמת אלו הנפוצים בארה"ב.
אסטוניה: אסטוניה היא המדינה הבלטית בעלת התמ"ג לנפש הגבוה ביותר, עם תוצר של 5,300 דולר לנפש. אוכלוסייתה הקטנה של המדינה, 1.4 מיליון נפש, נשענת ברובה על המסחר עם פינלנד ושבדיה הסמוכות.
אסטוניה נהנתה בחמש השנים האחרונות מצמיחה כלכלית - 4.7% בשנת 2003. יחד עם זאת, השחקנים הבינלאומיים אינם פעילים בשוק זה בצורה בולטת. בשנת 2003 כמעט ולא נוסף מלאי חדש בטאלין הבירה. השוק קטן מאוד, ומסתכם ב-105 אלף מ"ר בלבד, עם שיעור נכסים פנויים של 5% בלבד. בשנת 2004 צפויים להתווסף עוד כ-20 אלף מ"ר, ולהגדיל את השיעור ל-6%. רמות המחירים - 16-11 אירו למ"ר לחודש.
שוק הקמעונאות האסטוני קטן, ומתרכז בטאלין. היקף השוק 297 אלף מ"ר למסחר, כשבשנת 2003 נוספו כ-35 אלף מ"ר. המשקיעים הבולטים במדינה בשלב זה הן חברות גרמניות שמנסות לחדור לשוק הבתולי, הנהנה מרמת תפוסה של 98% ונעדר כמעט לחלוטין שמות ומותגים בינלאומיים. רמות המחרים נעות בין 18-12 אירו למ"ר לשנה לחנויות קטנות, ועוגנים משלמים 11-9 אירו למ"ר לשנה.
לטביה: לטביה קרובה לשכנתה ממזרח הודות למיעוט הרוסי הבולט במדינה, שהתנגד נחרצות להצטרפות לאיחוד. אוכלוסיית לטביה מונה כ-2.3 מיליון נפש, והתוצר המקומי נע סביב 4,000 דולר נפש. הכלכלה הלטבית מרוכזת סביב עיר הבירה ריגה, כמו גם שוק המשרדים. הכלכלה המקומית נהנתה מצמיחה של 7.2% בשנת 2003 והתחזית היא לצמיחה של מעל ל-6% גם בשנת 2004. השוק מסוג Class A קטן מאוד, והיקף הנכסים המודרניים נע סביב 15 אלף מ"ר בלבד.
היקף זה יוכפל במהלך השנה, לאחר סיום בנייתו של מגדל משרדים חדש בשטח של 18.5 אלף מ"ר. השוק כולל עוד כ-50 אלף מ"ר של שטחי Class B, ולא מעט שטחי משרדים שהם דירות מגורים שעברו הסבה, או מבנים מהתקופה הסובייטית שלא שופצו מעולם, כך שהפוטנציאל קיים. רמות המחירים בעיר - כ-15 אירו למ"ר לחודש ל-Class A, ובין 11-8 אירו למ"ר לחודש עבור Class B.
שוק הקמעונאות והמסחר מפותח יותר, והיקף השטחים המרוכזים בריגה נע סביב 450 אלף מ"ר. על-פי התחזיות, בשנתיים הקרובות יתווספו עוד כ-200 אלף מ"ר לשטחים אלה. השחקנים המערביים הבולטים בשוק באים מכיוון סקנדינביה, ומעט מגרמניה. רמות המחרים - 55-15 אירו למ"ר, בהתאם למיקום והגודל. חנויות עוגן משלמות בין 11-9 אירו למ"ר לחודש.
ליטא: ליטא היא המדינה שרשמה את הצמיחה הגבוהה ביותר בשנת 2003 על-פי האקונומיסט, שנה שנייה ברציפות. הצמיחה במדינה בעלת 3.4 מיליון בתושבים הגיעה לרמת שיא של 8.9%, לאחר צמיחה של 6.7% שנה קודם לכן - בזכות רפורמות קיצוניות שהונהגו בשנות ה-90'.
שוק המשרדים בוילנה הבירה יגיע השנה לכ-130 אלף מ"ר, עם 40 אלף מ"ר חדשים. השוק כיום "חם" בוילנה, וכל הפרויקטים המוגדרים Class A הושכרו עוד בטרם הונחה האבן הראשונה. הביקוש חזק, ורמות התפוסה מעל 90%. רמות המחירים - 19-16 אירו למ"ר לחודש במרכז העיר, ו-16-13 במעגל החיצוני יותר.
גם כאן, שוק הקמעונאות בולט והיקפי המלאי יגיעו השנה ל-420 אלף מ"ר עם סיום מספר פרויקטים בולטים בוילנה. למרות התרחבות השוק, רמות הביקושים ממשיכות להיות חזקות, וגם כאן רוב העסקאות נסגרות כבר על הנייר. רמות המחירים נעות בין 18-12 אירו למ"ר לחודש, אך עשויות להגיע גם ל-35 במקומות מרכזיים.
סלובניה: סלובניה היא אחת האניגמות הגדולות באירופה של 2004. המדינה היחידה שצורפה לאיחוד מבין 7 מדינות יוגוסלביה לשעבר, היא גם אחת העשירות מבין המצטרפות החדשות. עם אוכלוסיה של 2 מיליון נפש, ותוצר סביב 13 אלף דולר לשנה.
בסלובניה מגיעה ההשקעה ל-8% מהתל"ג. הצמיחה הכלכלית נובעת מגידול בביקושים, בהשקעות, בתוצר ובייצוא. בין המשקיעים הבולטים נמצאים רנו, סיטרואן, פיאט, סימנס ובאייר. בשנת 2000 החלה גם התאוששות בתיירות. אמנם ב-2002 גדל התוצר רק ב-2.8%, עקב ההאטה באירופה. הבנק המרכזי והממשלה נוקטים מדיניות מצמצמת לאינפלציה, כדי לעמוד בתוכנית להצטרף לאיחוד המוניטרי עד 2007.
שוק המשרדים בליובליאנה הבירה אינו חזק כמו במערב, ובשלב זה אין מספיק שחקנים בינלאומיים. הסופות הפוליטיות בקרואטיה השכנה השפיעו על שוק הנדל"ן המקומי, ולא אפשרה לו להתפתח במלוא הפוטנציאל. המחירים נותרו ברמות של שנות ה-90.
שוק הנדל"ן המסחרי והמשרדי בליובליאנה תזזיתי. מחירי השכירות לשטחי מסחר ומשרדים בשנות ה-90' נעו בעקביות אחרי מחירי המכירה של הנכסים הללו. המחיר נע בין 5 ל-20 אירו למ"ר לחודש, וכיום כ-15 אירו למ"ר לחודש.
מחירי הדירות ושטחי המסחר באיזורים אחרים במדינה עשויים להיות נמוכים ב-30%. השכירות למגורים באיזורי החוף הצר של המדינה הם הגבוהים ביותר. קשרי המסחר הענפים בין סלובניה למדינות מערב אירופה מבטיחים רמות מחירים יציבות, שכנראה יתקרבו למחירים באיטליה ואוסטריה השכנות.
קפריסין ומלטה: קפריסין ומלטה דומות לא רק בהיותן איים, אלא גם במהות שווקי הנדל"ן בהן. שניהם מוטי מגורים, שוקי המשרדים קטנים והפעילות בהם נמוכה יחסית. ב-1 במאי הצטרף רק חלקו היווני של האי לאיחוד, מסיבות פוליטיות. הצד הצפוני יצורף רק במידה וימצא פתרון לחלוקת האי. למרות אוכלוסייתו הקטנה של האי, העומדת על 750 אלף נפש בלבד, התוצר המקומי לנפש גבוה ודומה מאוד לזה שבישראל - 16 אלף דולר לנפש לשנה.
צירוף קפריסין היוונית לאיחוד העלתה באופן משמעותי את העניין באחד ממוקדי התיירות במזרח התיכון. הדבר עשוי להסיר מכשולים משפטיים ממסלול רכישת בתים, ולהקל על הסדרים פיננסים של אזרחי האיחוד המבקשים לרכוש עסקים ונדל"ן מקומיים. מחיר דירות בקפריסין נמוך יחסית. מחיר דירת שלושה חדרים בבית קומות בלרנקה נע סביב 80 אלף דולר, ואילו מחיר דירה בגודל זהה בפאפוס גבוה ב-20%.
האי נהנה מכלכלה יציבה יחסית, ועומד במרבית הקריטריונים שהוצבו לו כדי להתקבל לאיחוד האירופי. רמות האינפלציה בשנים האחרונות שואפות לאפס, קצב הצמיחה מעל ל-2% ורמת האבטלה עומדת על כ-3%.
במרכזו של הים התיכון, בין סיציליה לטוניסיה, נמצא האי מלטה. גודלו 317 קמ"ר, כמעט כגודל מנהטן. אוכלוסייתו מונה פחות מ-400 אלף נפש, המתפרנסים בעיקר מתיירות.
אנשי עסקים רבים מרחבי העולם מחזיקים באזרחות כפולה, כשאחת מהן היא מלטזית. הסיבה - רכישת נכסים במדינה הקטנטנה קלה יותר במקרה זה. מלטה מחולקת לאיזורים שבהם ניתן לרכוש כמה נכסים, ולאיזורים אחרים שבהם ניתן לרכוש נכס אחד בלבד.
מלטה מתבססת רבות על מחזורי התיירים במדינה והשקעות הנדל"ן הרבות בה. כיום מנסים לצמצם במלטה את הנהירה ההמונית של אנשי עסקים זרים למדינה, המבקשים לרכוש נכסים רבים ככל שניתן, על מנת להשיא את רווחיהם בעתיד.
עשר המדינות החדשות באיחוד האירופי צפויות לעבור שינויים גדולים בתהליך ההסתגלות לחיים בגוש של 25 מדינות. האיחוד המוניטרי המלא יתבצע לא לפני שנת 2008, אז נוכל לחוש את ההבדל הגדול. הצטרפות עשר המדינות לא סגרה את פרק הרחבת האיחוד. ב-2007 צפויה גם הצטרפות בולגריה ורומניה.
כתבות
ני"ע
