עסק ה(אל)ביש של המומחה עו"ד אבי אלתר

ניתן ציטוט נוסף על מנת לעזור בזיהוי: "זה מה שקורה כשמחירי הנדל"ן יורדים משיא של 3,000 דולר למ"ר בשנת 1997 ל-1,400 דולר למ"ר כיום". האם מדובר בעוד תירוצים של בעל חברת נדל"ן כזו או אחרת שבא להסביר מדוע נגרמו לו הפסדים כבדים בשנים האחרונות? שוב טעיתם. ניסיון אחרון: "אין לי התנגדות שהבנק ימכור את הנכס, זה כמובן לא יכסה את כל יתרת החוב". המשותף לכל הציטוטים הללו הוא שאת כולם אמר הד"ר העו"ד ומומחה המיסים אבי אלתר, שבשבוע שעבר מונה כונס נכסים לחברה בבעלותו.

אין מה לחשוש לעתידו של אבי אלתר, שימשיך ככל הנראה לעזור במשך שנים ארוכות לעזור בתיכנוני המס הקפדניים של עשירי ישראל שכן מלבד העובדה שאחת מהחברות שבבעלותו הגיעה לחדלות פירעון ושמו הטוב הוכתם מעט הרי שהוא עצמו לא יינזק מהעברת החברה לכונס הנכסים. הוא הרי מומחה, כבר הזכרנו.

מדוע? מכיוון שעיקר פעילותה של חברת אלביש השקעות (זו שעברה לכונס הנכסים) הוא הפעלת קומת משרדים בת 1,100 מ"ר בפרויקט ביד אליהו בתל אביב ומכיוון שבשנים העליזות של סוף שנות ה-90 יכלה כל השמנה והסולתה של מדינת ישראל לקבל הלוואות כיד המלך מהבנקים למימון רכישת נכסי נדל"ן. הכוונה כמובן להלוואות נון הריקורס המפורסמות שמשמעותן בעברית פשוטה היא קבלת הלוואה מלאה למימון רכישת הנכס או במילים אחרות רכישת נכס נדל"ן עם אפס השקעה של הון עצמי ואפס סיכון לרוכש. הביטחון היחידי של הבנק כנגד ההלוואה הוא הנכס עצמו. כך, במידה ומחירי הנדל"ן יעלו ירוויחו שני הצדדים, הבנק מהריבית שיקבל על ההלוואה שנתן והרוכש מהיכולת שלו לממש את הנכס ברווח הון.

במידה ומחירי הנדל"ן יורדים, כפי שקרה במקרה של אלתר, הרוכש לא מפסיד מאומה והגורם היחיד שנותר לשאת בהפסדי העסקה הוא הבנק. במקרה של אלתר האבסורד עוד גדול יותר מכיוון שקיבל הלוואה בגובה של 107% מעלות הנכס. למה? כדי שגם את מיסי הרכישה והוצאות הקנייה האחרות לא יידרש אלתר לשלם מכיסו אלא מכספי ההלוואה. היום שווה קומת המשרדים שרכש אלתר כ-9 מיליון שקל, לדבריו, בעוד החוב של החברה שבבעלותו לבנק עומד על 16.7 מיליון שקל.

טוב, בכמה בסך הכל מדובר? 7.7 מיליון שקל? זה הרי לא כסף במונחים של אנשי העסקים האמידים והבנקים. מעניין היה לבדוק אם הבנק הבינלאומי ליברלי כל כך גם לגבי הלוואות של האזרח הקטן. הרי ברור ונהיר לכולם כי מספיקה חריגה של כמה אלפי שקלים בחשבון העובר ושב של האזרח הקטן בכדי להקפיץ את פקיד האשראי מכיסאו בבהילות אל הטלפון. לעומת זאת, במקרה האבסורדי של אלתר, הפסד של 7.7 מיליון שקל לבנק מתקבל בנחת ובהבנה.

מאז שנת 1997 וקריסת הקבלנים בזה אחר זה, למדו הבנקים דבר אחד או שניים והם כבר אינם מעניקים היום אשראים בהיקף של 100% ויותר מעלות רכישת הנכס ומבקשים מהיזמים להכניס את היד לכיס ולהביא בין 40%-50% משווי הנכס. בצורה כזו נוטל על עצמו בעל הנכס חלק נכבד מהסיכון ויישא בהפסד במידה והנכס ימומש מתחת למחיר הרכישה. סביר להניח שאילו אלתר היה נאלץ להכניס את היד עמוק לכיס בעת הרכישה ומפסיד מהעסקה הזו, לא היינו שומעים אותו מסתפק בהערות כלליות על הסיכון הטמון בענף הנדל"ן אלא עושה שמיניות באוויר על מנת להגיע להסדר עם הבנקים.

בשנים האחרונות ראינו כיצד מוסד הנון ריקורס פשט את הרגל (קריסת גבור ספורט של גיל ואלדר, הבנק לפיתוח תעשייה, נפילתם של קבלנים רבים) והשאלה שצריכה להישאל היא כמה עסקאות נדל"ן עוד מונשמות על ידי הבנקים למרות ששעת המוות שלהן כבר נקבעה מזמן והאם הבנקים למדו את הלקח. את התשובה לכך נקבל עם התחלת ההתאוששות של ענף הנדל"ן בשנה הקרובה: הבנקים ירצו לנקות את תיקי האשראי שלהם מעסקאות דומות לאלו שחתמו על אלתר. השאלה היא האם הפעם הם ישכילו לחתום על עסקאות מסוכנות פחות.