קבוצה של 75 דיירים המתגוררים בסמוך למתחם גן שרת, בת-ים, תובעים את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בגין ירידת ערך דירותיהם, עקב אישור תוכנית (תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה). בתביעה, אשר הוגשה יום לפני סיום שלוש השנים בהן ניתן להגישה, טוענים השמאים מטעם הדיירים, חיים גלנצר ואיבגני טנצר, לירידת ערך בשווי כולל של 11.5 מיליון שקל.
הגן ממוקם בין הרחובות קרייתי, משה שרת וחביבה רייך ושטחו 15.6 דונם. לטענת השמאים, התוכנית אשר אושרה בחודש נובמבר 2000, משנה את הייעוד בשטח של 3.8 דונם, משטח ציבורי פתוח לבנייני ציבור, בגובה שלוש קומות, מעל שתי קומות חניה תת-קרקעיות.
ביתרת השטח יישאר היעוד שטח ציבורי פתוח, אולם מתחתיו יבנו שתי קומות של חניה תת-קרקעית, בכל היקף השטח.
לטענתם, התוכנית קובעת שטחי בניה עיקריים בסך 7,900 מ"ר, אשר להם יתווספו שטחי שירות בסך 1,700 מ"ר, וחניון בשטח בנוי של 18,300 מ"ר המיועד להכיל עד כ-600 כלי רכב. לדבריהם, התוכנית החדשה אינה משנה את נתוני התכנון של הנכס, אולם אישור התוכנית גרם לירידת שווי הנכס, עקב שינוי אופי הסביבה הקרובה.
גלנצר: "הקמת פרויקט בהיקף בנייה כה גדול יהפוך את הסביבה הקרובה מסביבה שקטה ופסטורלית, עם איכות חיים גבוהה, לאזור מבונה, המאופיין בתנועה ובפעילות אינטנסיבית. יתרה מכך, התוכנית תיצור עומסי תנועה גדולים, מפגעי רעש וזיהום אוויר, הסתרת הנוף הפתוח ופגיעה בשווי הנכס בתקופת עבודות בניית הפרויקט, אשר עתיד להימשך מספר שנים".
מהעיירה נמסר: "הלכה פסוקה היא, כי תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינה כוללת בחובה נזקים בשל מטרדים הנגרמים במהלך הבנייה, אלא רק בשל נזקים הנגרמים בשל אישור תוכנית. אם לא כן, הייתה כל תוכנית המאפשרת בנייה לתכלית כלשהי, עילה לתביעה על-פי סעיף 197".
יש לציין, כי טרם החל ביצוע התוכנית, ולאחר הגשת התביעה יזמה הוועדה המקומית תוכנית חדשה, המבטלת את החניון. לטענת הוועדה, מאחר שמתוכננת תוכנית חדשה, המבטלת את החניון, אין מקום להגשת התביעה. מנגד, משיבים השמאים, שיש לפצות בגין כל תוכנית בנפרד, וזאת על-פי פסק דין בית הכרם. גלנצר: "הרי במשך שלוש שנים התוכנית הייתה בתוקף ועסקאות במתחם נעשו או שלא נעשו בהתחשב בתוכנית. אין ספק שבמשך תקופה זו ערך הדירות סבל הפחתה".
בתגובה העירייה מוסרת, כי ביטול החניון התת-קרקעי נובע משיקולים כלכליים, וזה יוקם במועד בו מצוקת החניה תהפוך את החניון להכרחי.
שמואל פן, שמאי המקרקעין מטעם העירייה טוען, כי על-פי הפסיקה (פס"ד בית הכרם) התביעה יכולה להיות מבוססת על המצב האחרון בו נמצאים הנכסים, ולא על יעוד ביניים, ואילו הייתה השפעה ממשית על שווי הדירות, לא היו בעלי הדירות מחכים במשך תקופה של 3 שנים.
לטענת השמאים, ההפחתה מוערכת בכ-8.5 מיליון שקל, ולאחר גילום מס בשיעור של כ-27% ובתוספת הוצאות שונות, ירידת הערך מגיעה לכדי 11.5 מיליון שקל.
טנצר מסביר את רעיון גילום המס: "הפגיעה בשווי הנכס, עקב אישור התוכנית הפוגעת ותשלום פיצויים בגינה, מהווים אירוע מכר זכויות חלקי, הנכפה על הפרט ע"י גוף ציבורי. במסגרת המכר מקבל הפרט תמורה בגובה הפיצויים. במקרה של פגיעה בשווי הנכס וביצוע מכר כפוי, נוצר אירוע מס המחייב את הפרט בתשלום מס רווחי הון על חלק מהזכויות שמכר, ומכיוון שמטרת הפיצוי הינה להחזיר את המצב החומרי של הפרט לקדמותו, הרי שיש לגלם בפיצוי את מרכיב המס. להערכתנו, גילום המס מעורך בשיעור שבין 30%-25%".
בעניין זה מגיבה העירייה: "כדי שמכירתו של נכס תתחייב במס רווחי הון, הנכס הנמכר צריך להצמיח רווחים הוניים, ועליו למלא אחר הגדרת נכס שבסעיף 88 לפקודת מס הכנסה. סעיף זה מוציא במפורש מכלל תחולתו את זכות החזקה במקרקעין המשמשת למגורים. יתרה מכך, קיים פטור לעניין המס במכירת דירת מגורים".
העירייה מוסיפה: "מי שבוחר להתגורר במרכז העיר נהנה מיתרון המגורים בעיר, אולם אינו יכול לכפות על הציבור לשלם לו פיצויים בגין פיתוח אורבני, לרבות פיתוח בנייני ציבור לרווחת הקהילה בכלל ולתושבי השכונה, בפרט".
העיריה, מצידה, נתמכת באמצעות חוות דעתו של השמאי שמואל פן, אשר קבע, כי לא חל כל שינוי בשווי המקרקעין, לפני אישור התוכנית ואחריה. לטענת העיירה, "בסביבה הקרובה לנכס ניצבים מבנים שונים המשמשים לפעילות ציבורית. במהלך השנים התיישנו המבנים והפכו כעורים וזנוחים. בניית מבנים חדישים, מפוארים ומודרנים, תביא לשיפור פני האזור".
בנוסף לכל טיעוניה, העיירה נאחזת בסעיף 200 (פטור מתשלום פיצויים) לחוק התכנון והבניה וטוענת, שהפגיעה הנטענת אינה עולה על הסביר בנסיבות העניין. הנושא מצוי בועדת ערר ת"א, בראשות עו"ד עופרה פרידמן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
