אחריות מקצועית: זהירות מהצד השלישי

בפס"ד שניתן ע"י השופטת בלהה גילאור, סגנית נשיא ביהמ"ש המחוזי בחיפה (ת.א. 88/0258), מאמצת השופטת פסיקה קודמת של בית המשפט העליון, שבה נקבע, כי מתן חוות דעת מקצועית עלולה ליצור עוולת רשלנות אם יתברר, שחוות הדעת היתה בלתי סבירה בהתחשב במומחיותו של המומחה בהתקיים התנאים הבאים:

* אם חוות הדעת ניתנת בתחום מומחיותו של נותן חוות הדעת.

* אם היה על נותן חוות הדעת לצפות, שמקבל חוות הדעת יסתמך עליה.

* אם מקבל חוות הדעת אכן הסתמך עליה באופן סביר, ועקב כך נגרם לו נזק.

* אם לא היתה צפויה או נדרשת בדיקת נוספת של חוות דעת לפי ההסתמכות עליה.

כאשר למחווה הדעה יש נגישות למידע שאין למקבל חוות הדעת (ולשמאי המקרקעין אמורה להיות נגישות כזו), גוברת הנטייה להטיל על מחווה הדעה אחריות מקצועית. השאלה העקרונית שהועלתה בדיון במשפט היתה, האם שמאי מקרקעין, אשר מכין חוות דעת לגבי שווי של נכס, חב חובת זהירות גם כלפי צד שלישי, אשר הסתמך על השומה, גם אם מטרת השימוש שונה ממטרת השומה המקורית. בנושא זה קובעת השופטת גילאור, כי ראוי שהבריות יוכלו לסמוך על חוות דעת בעל מקצוע בתחום עיסוקו, ולפיכך מוטלת על השמאי חובת זהירות מושגית כלפי כל מי שעשוי להסתמך על חוות דעתו, וזאת בין אם זהותו ידועה לשמאי ובין אם אינה ידועה לו. על השמאי לצפות, כי לא רק מי שהזמין את חוות הדעת יסמוך עליה, אלא שהיא תובא לעיון גורמים נוספים, על מנת שיעשו בה שימוש והיא עשויה לשמש להם אינדיקציה לשווי הנכס. לפיכך, צדדים שלישיים שהסתמכו על חוות הדעת הם בעלי זכות תביעה נגד השמאי, אם יתברר שחוות הדעת שגויה ונגרם להם בעטיה נזק כספי.

השופטת קובעת, כי עמדה זו עולה גם בקנה אחד עם שיקולי המדיניות הראויה, המטילים על שמאי את החובה לערוך את חוות דעתו "במקצועיות, דיוק ואמינות", ללא קשר לזהות הלקוח אשר הזמין את חוות הדעת.

בת.א. 00/61120, שנידון בבית משפט השלום בת"א בפני השופט עדי אזר, הורחבה יריעת חובת הזהירות המושגית בין תובע ונתבע. השופט אזר קובע, כי מי שניזוק עקב חוות דעת מומחה שמאי, גם אם הוא עצמו לא ידע באותה עת על חוות דעת השמאי, הינו בר תביעה כלפי השמאי (לדוגמא: בעל מניות בחברה, אשר נפגע עקב הערכת שווי נכסי שגוי שנעשה ע"י שמאי או בעלים שכונס נכסים מוכר בהוצאה לפועל נכס לצורך גביית חוב על בסיס הערכת שווי שגויה). השופט אזר קובע: "אין סיבה של מדיניות משפטית לבסס אחריות רק על קשר", וכי היריבות הנזיקית רחבה יותר וחובקת את כל העלולים להיפגע מחוות הדעת השמאית השגויה.

עם זאת, קיומה של חובת הזהירות המושגית המפורטת אינה מהווה תנאי מספיק לתביעת נזיקין נגד השמאי. בצד חובתו של השמאי לבצע עבודה מקצועית ואמינה ובצד חובתו לבצע את כל הבדיקות הנחוצות, למסור את כל המידע הנדרש ולנקוט בזהירות הראויה, אשר תמנע ממשתמש כל שהוא שימוש בלתי נכון - נדרש, כי מי שתובע את השמאי בקשר לאחריותו המקצועית יוכיח, שהשימוש שעשה בחוות הדעת השמאית נעשתה באופן זהיר וסביר. צד שלישי, שהסתמך על חוות דעת שמאית ועשה בה שימוש שלא בהתאמה למטרת השומה, או שתוך כדי השימוש בשומה הפר את כללי הזהירות בשימוש, לא יוכל להסתמך על חוות הדעת בתביעת נזיקין.

אכן, לפנינו קביעה ברורה וחשובה בקשר לאחריותם המקצועית של שמאי המקרקעין בביצוע עבודתם המקצועית.

לסיכום נושא זה כדאי ללמוד מהנעשה בעולם. הוראות התקנים השמאיים האמריקאיים המתייחסות לחובת השמאי בקשר לשימוש אשר יתכן ויעשה ע"י צדדים שלישיים בחוות דעתו, קובעות כי:

השמאי חייב לזהות, בנוסף למזמין השומה, גם את השימוש האפשרי אשר יעשה בה על ידי צדדים שלישיים.

מחויבותו של השמאי לצדדים שלישיים, שאינם מזמין השומה, הינה אך ורק על פי מטרת השומה.

על מנת למנוע אי הבנות, חייב השמאי להבהיר בכל חוות דעת את מטרת הבדיקה באופן ברור וחד משמעי, ולציין, כי כל שימוש אשר יעשה בה שלא בהתאם למטרתה אינו מאושר ומוסכם על השמאי.

חלה על השמאי החובה להבהיר באופן ברור כל הנחייה ספציפית אשר קיבל ממזמין חוות הדעת, באופן שכל משתמש יבין את משמעותה של ההנחיה ואת השפעתה על חוות הדעת ומסקנותיה.

חלה על השמאי החובה להבהיר בשומה את מערכת היחסים בינו ובין מזמין חוות הדעת, באופן שלמשתמש יהיה ברור, אם עבודת השמאי בוצעה כשמאי עצמאי, או במסגרת מערכת יחסים ספציפית בינו ובין מזמין השומה.

שמאי רשאי להגביל את השימוש בחוות דעת ספציפית שהוכנה על ידו ולמנוע שימוש בה על-ידי צדדים שלישיים, וזאת על מנת שצדדים שלישיים לא יבואו לכלל טעות על-ידי שימוש לא נאות בחוות הדעת. הגבלה כזו צריכה להופיע באופן ברור ומודגש בשומה.

טוב נעשה אנו השמאים בישראל, באם בצד הבטחת המקצועיות והאמינות בשומות ננקוט, כמקובל בעולם, באמצעי הזהירות המתחייבים, על מנת שינתן גילוי נאות בשומות באופן שיובטח שימוש נאות במסקנותיהם. מקצוע שמאות המקרקעין בישראל בוודאי יצא נשכר מכך.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ומהנדס אזרחי.