צדק חלוקתי: אשתו של המוכר תסביר לו

הערכת פגיעה בגין אישור תוכנית היא עניין סבוך למדי לכשעצמו, ועידון של הערכת גודל הפגיעה בכל נקודת זמן בתהליך אישור התוכנית, ייצור כר נרחב למחלוקות ויספק פרנסה הן לשמאי המקרקעין והן לעורכי הדין

ב-16.5.2004 פרסם מורי ורבי, ברי צ'רניאבסקי, מאמר באכסניה זו (צדק חלוקתי בפיצוי על פגיעה במקרקעין), בו הציג דעה לפיה יש לפצל את הפיצויים בגין פגיעה במקרקעין על-ידי תוכנית בין הקונה והמוכר, במידה ובוצעה עיסקה במהלך הליכי אישור התוכנית. המחבר סבור, שבמקרה כזה הפיצוי אינו צריך להיות משולם במלואו לקונה, אשר רכש את הנכס במחיר מופחת עקב פגיעת התוכנית.

לדעתי, כל שומה צריכה להתבסס על הנחה של קיום מידע מלא בידי שני הצדדים לעיסקה. חזקה על הקונה והמוכר כאחד שהם יודעים הן על פגיעת התוכנית והן על העובדה שפגיעה זו מזכה בתשלום פיצוי (נתעלם מהפרשים אפשריים בהערכת הנזק והפיצוי בין שני הצדדים, כפי שהמחבר עשה במאמרו).

מוכר הדירה הנפגעת מן התוכנית מוכר נכס מקרקעין על כל הנלווה אליו. כשם שהמוכר מודע לפגיעה, הוא גם מודע לעובדה, שהנכס נושא עמו זכות לקבלת פיצויים. לכן בדוגמה שבמאמר אין כל סיבה שבעולם שהמוכר (כהן) מכר את דירתו לקונה (לוי) ב-260 אלף דולר, שעה ששווי הדירה לאחר הפגיעה 250 אלף דולר וידוע לו שהקונה יקבל פיצוי בסך 50 אלף דולר. כפי שבמאמר הקונה שכנע את אשתו שהדירה נושאת עמה פיצוי בסך 50 אלף דולר, הרי גם אשתו של המוכר תסביר לו, שאין כל סיבה למכור את הדירה במחיר מופחת, בשעה שהיא גוררת יחד עמה את תשלום הפיצוי.

אחד המאפיינים העיקריים של האתוס הישראלי הוא השאיפה "לא לצאת פראייר". לכן, בתנאי הוודאות המתוארים בדוגמה, אין כל סיבה להניח, שהדירה המתוארת תימכר במחיר של 260 אלף דולר. חזקה על אשתו של המוכר, שתבהיר גם לקונים שהם זכאים לפיצוי. תורת המימון מניחה, שהמחיר מגלם בתוכו את כל המידע הקיים ואת כל הזכויות הכרוכות בנכס. התזה של מר צ'רניאבסקי דומה להנחה, שבתשלום דיבידנד מחיר מניה ירד לא ביום ה-X, אלא ביום התשלום (המקרה ההפוך). לכן, לדעתי התזה שהוצגה במאמר שגויה במישור התיאורטי.

אשר להיבט המעשי - המחבר מציע לפצל את הפיצוי בין שני הצדדים לעיסקה. נראה לי שהוא מציג בפני חברינו השמאים אתגר מוגזם. לשיטתו, יש להעריך בדיעבד את הפגיעה בשווי ברציפות, בכל נקודת זמן, על-פני כל שלבי אישור התוכנית (אשר בדרך כלל אורך מעט יותר מן המסלול הזריז בדוגמה - פרסום בפברואר, הפקדה ביולי ואישור, אחרי התנגדויות, בדצמבר). הערכת פגיעה בגין אישור תוכנית הוא עניין סבוך למדי לכשעצמו. עידון של הערכת גודל הפגיעה בכל נקודת זמן בתהליך אישור התוכנית, ייצור כר נרחב למחלוקות ויספק פרנסה הן לשמאי המקרקעין והן לעורכי הדין.

לפי גישתי, גם אם תאומץ ההצעה, דבר לא ישתנה, היות וכל המידע מגולם במחירים. אם הקונה יהיה זכאי לחלק מן הפיצויים, הרי הם יתווספו למחיר המופחת. בכל חלוקה של הפיצוי בין שני הצדדים, המוכר יקבל תמורה כוללת של 300 אלף דולר והקונה ישלם נטו סכום של 250 אלף דולר, שווי הדירה לפני ואחר אישור התוכנית, בהתאמה. אם זוהי התוצאה, הרי עדיף לא לפצל את הפיצוי כדי לא להקשות על התהליך המורכב ממילא.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועו"ד, והתמחה בשמאות אצל ברי צ'רניאבסקי.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988