"התאוששות איטית והיא כמובן נמוכה ממה שהקבלנים היו רוצים לראות"

"המעבר מדיווח מתואם צמוד לאינפלציה לדיווח נומינלי לא פגע בחברות הנדל"ן בצורה משמעותית", אומר מיכה צ'רניאק, אנליסט בחברת ניהול ההשקעות רמקו. "הציפיות היו שתהיה פגיעה משמעותית, זה היה אמור להקטין את הרווחיות וזה לא ממש קרה.

"זה נובע מכך, שהריבית השקלית ירדה משמעותית ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, ובהתאם הוצאות המימון של החברות היו נמוכות מבעבר. היחידים בעצם שנפגעו היו אלה שלקחו הלוואות דולריות, כי הדולר ברבעון הראשון עלה משמעותית. בסה"כ ראינו שיפור בסעיף המימון, אבל אנחנו לא מחפשים כזה שיפור, אנחנו מחפשים שיפור בהכנסות. שיפור כזה מבטא התאוששות בעסקים".

ושיפור כזה נמצא, אם כי מדובר על שיפור איטי. "במגזר של דירות למגורים ראינו ברבעון הראשון גידול במספר הדירות שנמכרו", אומר צ'רניאק, "לא אצל כולם, ובכלל צריך להתחשב גם בדרך שיטת ההכנסה החשבונאית. כי ההכנסות לא בהכרח מבטאות את המצב. יש פרמטרים מסויימים של הכרה בהכנסה, ויכול להיות שנמכרו דירות ולא נרשמו בדוחות הכספיים. בניתוח מקיף על המגזר של דירות למגורים, כשמתחשבים בעניין ההכרה החשבונאית, רואים שיש שיפור, אבל שיפור מתון. זה לא כמו שאמרו לפני מספר חודשים שהענף יוצר ממיתון. ענף כזה לא יוצא ממיתון ברבעון אחד".

- באילו מקומות התבטא השיפור הזה?

"מדובר בשיפור המתבטא בעיקר באזורי המרכז".

- זה יימשך?

"הצפי קדימה בסה"כ נראה טוב, ורואים את זה בדוחות הכספיים של החברות הנסחרות. הדוחות של אפריקה ישראל, אזורים ונכסים ובניין, מהגדולות בתחום, ביטאו את ההתאוששות ברבעון והיה אפשר לראות שהצפי חיובי. ברבעון הראשון כמות הדירות שנמכרו היתה גדולה יותר. למעשה, היה גידול משני כיוונים. היה גידול כמותי ובמקביל היתה עלייה של כ-3% בשער הדולר, והעלייה הזו תורגמה גם לעליית מחירים בשקלים".

- בכמה עלו המחירים?

"אני מעריך שבגלל המגמה הזו של הגידול בדירות שנמכרו ובעליית הדולר, המחירים השקליים עלו בין 3% ל-5%. בכל מקרה, זאת התמונה ברבעון הראשון, , אבל חודשים אפריל מאי היו פחות טובים. אנחנו לא יודעים אם זה קשור לחגים או למצב הפוליטי. השאלה אם זה משהו נקודתי או מגמה. זה נראה שהצפי קדימה חיובי, אבל קצב ההתאוששות נרגע. יש התעוררות בענף, אבל זו התאוששות איטית. זה פחות ממה שחשבו, והיא כמובן נמוכה ממה שהקבלנים היו רוצים לראות".

בכל זאת, חלק משמעותי מחברות הנדל"ן למגורים דיווחו על תוצאות נאות ברבעון הראשון. "זה בלט גם בחברות הנדל"ן הקטנות", מוסיף צ'רניאק, "קבלנים קטנים דיווחו על גידול במכירות. לדוגמה - צרפתי, בוני התיכון, דוניץ. הם מכרו יותר ברבעון הזה".

- וגם הרוויחו יותר?

"צרפתי הרוויחו יותר תפעולית, אבל המימון העביר אותם להפסד. בוני תיכון הרוויחו יותר, מרדכי אביב גם כן הרוויחה יותר. דוניץ זו חברה סולידית. הם מאוד זהירים. הם לא מפסידים, לא ממונפים. היקפי הבנייה שלהם זהירים מאוד".

תחום הבנייה למגורים הוא המועדף על צ'רניאק, מבין תחומי הנדל"ן השונים, אבל הוא גם רואה התאוששות בתחומים נוספים. "יש חברות שפועלות בתחום ההשכרה בארץ ובחו"ל והן יכולות להיות מעניינות להשקעה", אומר צ'רניאק. "חברות שמשקיעות בחו"ל הן, בין היתר, גזית גלוב, אלוני חץ, אדגר. החברות האלה נפגעו בגלל יישום של תקן חשבונאי חדש. התקן, שהוא מתקן טעות מהעבר, גרם לירידה משמעותית ברווחים שלהם. זה בעצם העלה להם בצורה משמעותית את הוצאות המימון. לכאורה זה עניין טכני, אבל זה השפיע מאוד על התוצאות. מכל מקום, על התזרים זה לא צפוי להשפיע".

- המניות של החברות האלה פחות אטרקטיביות כעת?

"אנחנו אף פעם לא הערכנו את החברות האלה על סמך הרווחים החשבונאים שלהם. התייחסנו לפרמטרים רבים , ובין היתר נעזרנו בתזרים ועליו עשינו התאמות שונות. זה נכון שמכפילי הרווח ירדו במקביל לרדת הרווח, אבל עדיין מדובר על החזר השקעה מהיר וזה יכול להיות כלי מעניין בעיקר למשקיעים מוסדיים. בפועל, החברות האלה רגישות מאוד לשיעורי הריבית ולשיעור האינפלציה במדינות בהם יש להן נכסים. בחודשים האחרונים היו ירידות במניות האלה בגלל עליית הריבית על אגרות חוב ארוכות בשוק האמריקני, והן הפכו ליותר אטרקטיביות".

ביחס לחברות הנדל"ן המניב בארץ אומר צ'רניאק: "בנוסף לחברות הנדל"ן המניב בחו"ל, יש חברות נסחרות שלהן משרדים, מרכזים מסחריים ומבני תעשייה להשכרה. מדובר על חברות שבחודשים האחרונים יצאו להנפקות של אגרות חוב. בין היתר הנפיקו בחודשים האחרונים וילאר, אספן, דרבן, גירון, גיא ייזום - כולן גייסו אגרות חוב. החברות האלה לא הציגו שיפור בתוצאות ברבעון הראשון, אלא הציגו אפילו ירידה בהכנסות. יש עדיין לחצים על המחירים של ההשכרה, אבל אני חושב שיהיה שיפור בתחום המשרדים, הצפוי בסוף שנת 2005. במשרדים חוששים ממשבר גדול. בענף מדברים על שיפור רק ב-2006, אבל אני מעריך שזה יהיה בשנה הבאה".

- הכיצד? יש עודפי משרדים בהיקף של עשרות אלפים אם לא מאות אלפי מ"ר.

"נכון, אבל יש משרדים מכל הסוגים ומכל המינים. אני מסתכל בעיקר על משרדים ברמת גימור גבוה, ושם החברות המשכירות נפגעו מהמשבר של ההיי-טק. הרבה חברות טכנולוגיה נסגרו, או צמצמו עלויות והקטינו שטחים. עכשיו התעשייה הזו זהירה. לא ממהרים לשכור נדל"ן , אבל תחת ההערכות שלנו, שהמשק יצמח השנה במעל 4% וגם בשנה הבאה תהיה צמיחה בשיעור כזה, אזי בהחלט גם מגזר הטכנולוגיה יצמח, ובמקביל הנכונות לשכור שטחים תגדל.

"כיום אין בנייה למשרדים. יש הרבה תוכניות, אבל אין בכלל בנייה כזו, ולדעתי כאשר תחום ההי-טק יתאושש הנכונות לשכור שטחים תלך ותגדל. אין בנייה ולא צריך לבנות משרדים, אבל לדעתי בסוף 2005 ההתעניינות תגדל והמחירים יעלו, אחרי שהם ירדו ב-50% בשנים האחרונות. זה יהיה הדרגתי, כי החוזים סגורים לכמה שנים, אבל זה יגיע".

בתחום מבני התעשייה גם היתה ירידת מחירם בשנים האחרונות, אם כי מתונה יותר. בתחום זה ממליץ צ'רניאק על וילאר וישפרו: "חברה כמו וילאר לא דיווחה על הרעה למרות שהיא פועלת בתחום מבני התעשייה. ההסבר שלהם הוא, שהם בונים מבנים המותאמים לצורכי הלקוחות. הם נותנים מבני תעשייה מוגמרים באזורים מבוקשים, והלקוחות לא יעזבו אותם בשביל דולר או שניים למ"ר לחברות אחרות. יש בצמוד אליה מבני תעשיה ריקים, ובכל זאת הלקוחות נשארים אצלם".