פינוי-בינוי של צמודי קרקע: עבודה קלה ומהירה

הוועדה המחוזית מרכז אישרה בחודש שעבר למתן תוקף את תוכנית פינוי-בינוי עמישב מזרח. המתחם, בשטח 22 דונם, ממוקם בשכונת עמישב בפתח תקווה, בקרבת צומת סירקין, בין הרחובות צפת, שבט אשר ושבט בנימין. המתחם הוכרז ע"י הממשלה כמתחם לפינוי-בינוי במסגרת הפרויקט הלאומי להתחדשות עירונית בנובמבר 2000, לתקופה של 6 שנים.

יוזמי התוכנית מדגישים, כי לתוכנית שהופקדה במחוזית ביולי 2003 לא הוגשו התנגדויות, מה שסלל את הדרך לאישורה כבר במאי השנה. במתחם בנויים כיום 42 מבנים צמודי קרקע בעלי שטח בסיסי של 51.4 מ"ר ליחידה דיור, חלקם כוללים הרחבות שונות, אשר נבנו בשנות ה-50 המוקדמות, ברמת פיתוח סביבתי ירודה. הבנייה במתחם מאוד מצומצמת, ובסה"כ כוללת 3,056 מ"ר בנויים.

אורי הורביץ עומד בראש החברה הנהלת.

גלובס: תוכל להעריך מהי התמורה אותה יקבלו הדיירים במסגרת התוכנית?

הורוביץ: "הרכב הדיירים מחולק לשתי קבוצות: קבוצה אחת כוללת דיירים אשר הרחיבו את יחידותיהם מ-50 מ"ר ל-80 מ"ר, וקבוצה שנייה אשר לא היה באפשרותה להרחיב. התמורה תחולק כך, שהדיירים בקבוצה הראשונה יקבלו דירת גן בת 4 חדרים, או לחלופין דירת גג בת 4 חדרים, הכוללת מרפסת שמש, והקבוצה השנייה תקבל דירת 4 חדרים בקומות האמצעיות".

- מהו יחס החלוקה בין הקבוצות?

"מתוך 42 מבני המגורים, קיימים 18 מבנים הכוללים הרחבות. שטח ההרחבות אינו עולה על 25 מ"ר ליחידה. בעת ייזום התוכנית, עמדו לנגד עיננו שני היבטים: האחד הוא ההיבט הפיסי - גודל הדירות ומצבן הפיסי הירוד, והשני הוא ההיבט החברתי - האוכלוסיה במתחם הינה במעמד סוציו-אקונומי נמוך, בעוד שבמרחק של מאות מטרים מזרחית למתחם מצויה אוכלוסיה ברמה גבוהה יותר. אנו האמנו, שיש לאפשר לאוכלוסיה החזקה יותר לשאוב ולהרים את יושבי המתחם, ואין דרך טובה יותר לעשות זאת מאשר הריסת המתחם מיסודו, והקמת שכונה חדשה תחתיו.

"הבניינים הנמצאים מזרחית למתחם הינם הקצאות של רה"מ אריאל שרון, בתפקידו כשר השיכון. במהלך עשר השנים האחרונות הוקמו, בבנייה מאסיבית, כ-3,000 יח"ד בבנייה רוויה, ובהם אוכלוסיה בעלת צביון חרדי. הבנייה נעשתה במסגרת עמותות שונות, כגון עמותת דיור-בנה עמישב, עמותת הבעל שם טוב ועמותת בינה לעיתים. כמו כן, נבנו כ-200 יח"ד במסגרת פרויקט בנה ביתך".

- מהן ההקצאות והשימושים השונים במסגרת התוכנית החדשה?

"שטח המתחם הינו 22 דונם. על-פי המצב החדש המאושר, שטח של 9.7 דונם מוקצה לשימושים מעורבים של מגורים ומסחר, 2.3 דונם למגורים בלבד, 5.5 דונם לשטח ציבורי פתוח המתוכנן במרכז המתחם, ו-4.4 דונם לשטח ציבורי בנוי".

- מהן זכויות הבנייה לפי התוכנית החדשה?

"בתכנון המוצע יבנו 238 יח"ד ב-7 בניינים בני 9 קומות, מעל קומות חניה תת-קרקעיות, ו-50 יח"ד נוספות בבניין רווי של 13 קומות, הכולל שטחי ציבור ומסחר, בשתי הקומות הראשונות".

- מהי מדיניות העירייה לגבי גביית היטל ההשבחה?

"מכיוון שמדובר במספר מועט של מבנים צמודי קרקע, העירייה לא תוותר על היטל ההשבחה, שכן לפרויקט אחוז רווח סביר".

- על-פי הערכת שמאי שהזמנתם, מהו אחוז הרווח הצפוי בפרויקט?

"השמאי מלוכנא העריך מ"ר מבונה חדש בגבולות של 1,500 דולר, ולאחר חישובי עלויות כנגד הוצאות, הסיק רווח יזמי של 15%".

- מהי השקעתו של משרד הבינוי והשיכון בפרויקט?

"משרד השיכון והבינוי התחייב לתוכנית לפרק זמן של 6 שנים, אשר במסגרתה ישקיע סכום כולל של 1.2 מיליון שקל. עד כה המשרד השקיע כ-700,000 שקל בלבד".

מדלן אונגיל, מהנדסת העיר, אמרה: "אנו סבורים כי הפרויקט הוא כלי חשוב בחידוש מרכזי ערים, הן לגבי התחדשות פיזית של המבנים והן לגבי משיכת אוכלוסיה חדשה לאזורים אלה. אין ספק כי הקמת פרויקט פינוי-בינוי מתאים לאיזור זה ולסביבה המדוברת. תוכנית פינוי-בינוי תואמת למגמות תמ"א/35 שקבעו כי על מרכזי הערים להגיע לציפוף מכסימלי סביר, כדי שלא תהיה גלישה לפריפריה ולאיזורים פתוחים".

לדברי עינת גנון, סגנית מנהלת אגף תכנון ערים במשרד הבינוי והשיכון, "משרדנו מאמין במימושה המהיר של התוכנית, וזאת מפני שמדובר במבנים צמודי קרקע. במקרה כזה, יש צורך בהסכמה של פחות אנשים כדי להקים את הפרויקט. זה נכון שבפרויקטים של צמודי קרקע הבעלים רוצים יותר, ואני מקווה שבמו"מ עם יזמים הם יגיעו להסדר. בסך הכול, בפתח תקווה יש ביקושים יפים, ואני מאמינה שהפרויקט יצלח ויהיה מבין הראשונים.

"אחד הזרזים לביצוע הפרויקט הוא החברה המנהלת, מכיוון שזו תפסיד פרמיות אם לא תעמוד בלוח הזמנים. אנו משריינים כסף רב לעניין הפרמיות, וככל שיוצאו יותר היתרי בנייה, כך החברה המנהלת תזכה ליותר פרמיות. יש לציין, שלכל המעורבים כדאי לעמוד בלוח הזמנים של 6 שנים, שכן רק בתקופה זו יזכו ליהנות מהטבות המיסוי השונות, הגלומות בפרויקט".