חוק החופים: קווים לדמותה של זכות הקניין

בהתמשכות דיוני ועדת הפנים ואיכות הסביבה בנושא הצעת חוק הסביבה החופית, הולך ומתגלה הוואקום החשיבתי העומד בבסיס ההצעה. בדיונים התכופים של הוועדה טרם נתגלתה התשתית העובדתית, שלא לומר מחקרית, המובילה להחלטה השרירותית על איסור הבנייה עד למרחק של 300 מטר מקו המים לכל אורך חופי הים התיכון - כדברי הצעת החוק; 200 מטר כגישת משרד הפנים בהצעתו המתקנת; 100 מטר בתמ"א 13, או כל מספר אחר שנזרק לחלל דיוני הוועדה. גם ההשוואה המלומדת למתרחש בנושא חשוב זה בארצות אחרות מסתכמת באמירות אגב סתמיות של חברי הכנסת והמוזמנים המכובדים לדיוני הוועדה.

השטחיות המתוארת הצליחה עד כה למקד את תשומת לב השיח הציבורי בזוטי דברים, ולהסיט את לב הדיון, הוא זכות הקניין, לשולי סדר היום. ברור לכל בר דעת, כי שאלת הקניין היא אבן היסוד סביבה נבנה החוק כולו, שכן, אילו המדינה היתה מחזיקה, כבעלים חוקיים, ברצועת הסביבה החופית - לא היה נדרש חוק כזה או אחר למניעת הבנייה. די היה בהחלטה מנהלית, לפיה אין המדינה, כבעלי הקרקע, חפצה בפיתוחה.

רצה הגורל, והקרקעות המדוברות מצויות בבעלות פרטית של עשרות אלפי בעלים - חלקם "כרישי נדל"ן", חלקם אזרחים מהשורה וחלקם סתם "דגיגי" נדל"ן. משותפת לכולם העובדה, כי רכשו את הקרקע ביושר ושילמו עבורה מיסים כדין, חלקם אפילו שילמו את מלוא שוויה של הקרקע כמס רכוש במשך עשרות השנים בהן החזיקו בה.

כיוון שכך, ובהיעדר תקציב לרכישה או להפקעה של הקרקע המדוברת, הולך המחוקק לפינות היותר חשוכות של משטרים אפלים, ומתקין, בעצם ימים אלו, חוק האוסר בנייה על רצועת הסביבה החופית, לצמיתות, מבלי להפקיע את הקרקע (ולשלם פיצויים לבעלים) ומבלי לשנות את ייעוד הקרקע בתוכנית בניין עיר (ולשלם פיצויים לבעלים) - כולם כלים שלטוניים המצויים בארסנל החקיקה הקיימת, ומאפשרים להשיג את יעדי השמירה על הסביבה החופית, תוך שמירת האיזונים שבין זכות הקניין לאינטרס הציבורי.

מאחר והושגה זה מכבר הסכמה, כי החוק פוגע באופן אנוש בשווי הקרקע הנכללת בו, מעניין לבחון את הטיעון היחיד המועלה כנגד הדרישה לכלול מנגנון פיצוי לבעלי הקרקעות בחוק - הוא הטיעון לפיו המדינה אינה צריכה לפצות "ספקולנטים" על ירידה בשווי המניות שהם רכשו.

להלן תובא השלכת הצעת חוק הסביבה החופית על שוק ההון, כחומר למחשבה על משמעותה של זכות הקניין במדינה המתיימרת להיות מתוקנת: אדם רוכש מניות בחברת תרופות מובילה בשער של 40 שקל למניה בעלת ערך נקוב של 1 שקל. הערך הנקוב מייצג את השווי נטול הציפיות ושער המניה משקף את שווי השוק שלה, הכולל מרכיב של ציפייה, הן להישגי החברה והן לשער המימוש.

יש ומטוטלת שוק ההון תעלה את שער המניה ל-45 שקל, או אז ישלם מחזיק המניה, בעת מכירתה, מס רווחי הון, הוא מס שבח בהקבלה; ויש ושער המניה ירד, ואז ישלם המשקיע את שכר המרכיב ה"ספקולטיבי" שבמערכת שיקוליו, בדיוק כשם שבמכירת דונם קרקע חקלאית ספקולטיבית ב-150 אלף דולר לא מקבל המוכר פיצוי, אפילו רכש את הקרקע תמורת 200 אלף דולר - ועל כך אין אנו מלינים.

שאלת ההיבט הקנייני תתעורר במלוא עוצמתה כאשר יחליט המחוקק, באורח ההולם את ערכיה של המדינה, להלאים את חברת התרופות, במובן זה שכל יעודה יהיה לחלק תרופות בחינם לאזרחי המדינה, כשהמחקר, הפיתוח והייצור ימומנו, על-פי חוק, על-ידי בעלי המניות. איננו נדרשים לבקיאות כלכלית מרחיקת לכת על מנת להסיק, כי שווי המניה עם אישור החוק יהיה שלילי. לשון אחר, בעל מניות בחברה יאלץ לשלם לרוכש מניות על מנת שיואיל לקבל לחזקתו את המניות בחברה.

הפגיעה המתוארת בבעלי המניות אינה יכולה להתקיים, אף בשוק ספקולטיבי, ללא פיצוי הולם. הוא הדין גם בחוק החופים - הפגיעה בשוויין של הקרקעות הנכללות בחוק לא תיגרם כתוצאה מהשקעה לא מושכלת של הבעלים בחברה כושלת או בקרקע הפכפכה: הפגיעה תהיה תוצאה ישירה של חקיקה פופוליסטית בתרבות שלטונית המקדשת את הקופון האלקטורלי של הדאגה לסביבה, לאיכות החיים ולערכי הטבע - על חשבונם של אותם בעלי קניין.

מאחר וצפי הפגיעה מוערך במיליארדי שקלים, ולמרות שלגישתנו מתבקש מנגנון לפיצוי על זכות הקניין כחלק עיקרי בחוק המוצע, טרחה לשכת שמאי המקרקעין בישראל והגישה לוועדת הפנים ואיכות הסביבה חלופה נוספת, ובה הצעה המאזנת ומפזרת את הפגיעה בין הקרקעות הנכללות בסביבה החופית לבין אלו הגובלות בה ומושבחות כתוצאה מהחוק. קרי, קרקעות ב"קו שני" לים, ההופכות להיות לאחר אישור החוק ב"קו ראשון" לים.

אנו סבורים כי יש ליישם את ההצעה בלוחות זמנים קפדניים, אשר יופנמו בחוק תוך צמצום היקף הנזק הקנייני שגורם החוק, ולו מעצם הדיון בו ואי הוודאות הנוצרת בעקבות דיון זה לגבי עתיד הקרקעות הרלוונטיות.

הכותב הוא ראש לשכת שמאי מקרקעין.