יוסי הבנאי

האנליסטים ההולנדים שבכל זאת הטריחו עצמם למרכז הכנסים שבפרברי אמסטרדם נראו אדישים-משהו לנוכחותם יוצאת-הדופן של בעלי השליטה בקרדן, יוסף גרינפלד, אבי שנור ואיתן רכטר, כמו גם לשורת המנהלים הבכירים שהציגו בפניהם את עסקי הקבוצה, ביניהם אחד, אמנון ליפקין-שחק, רמטכ"ל לשעבר ויו"ר חברת תה"ל בהווה.

כמעט שנה חלפה מאז השלימה קרדן מהלך שבעקבותיו הפכה לחברה הולנדית ונרשמה למסחר בבורסה הפאן-אירופית, היורונקסט. גרינפלד, בראיון נדיר, מודה שהמטרות העיקריות של המהלך להפיכת החברה לבינלאומית עדיין לא הושגו: "בשבועות הראשונים שלאחר הרישום למסחר היתה סקרנות ופעילות ערה במניה, אבל הדוחות הכספיים אשתקד לא היו טובים וההתעניינות הלכה ופחתה".

יחד עם זאת, הנפקה מוצלחת של עסקי הנדל"ן של קרדן במזרח אירופה, שהניבה לקבוצה רווח עצום ברבעון הראשון, גרמה לדבריו לעניין מחודש בחברה. "אנחנו מזהים הכפלה של היקף הפעילות במניה", אומר גרינפלד.

לכמה?

"לעשרות-אלפי דולרים ביום. אבל לא ציפינו שההתחברות לאירופה תתרחש תוך חצי שנה, גם לא בשנה. אנחנו עובדים לטווח הבינוני והארוך, ומעריכים שכבר בשנה הקרובה נשיג חלק מהמטרות שהצבנו לעצמנו".

מדוע להפוך לחברה אירופית?

"האסטרטגיה שעמדה מאחורי המהלך היא שמאחר ו-70% מפעילות הקבוצה מתבצעת במרכז ומזרח אירופה (עסקי נדל"ן, פיננסים ותשתיות, ש' ש') היכולת לצמוח ולהרחיב את הפעילות השוטפת באמצעות רכישות ומיזוגים גדולה יותר כשהחברה-האם היא אירופית.

"לזה מתווספת גם הנגישות למקורות מימון, גופים מוסדיים מאוד גדולים שמלווים אותנו מזה שנים, וגורמים נוספים שמתעניינים במה שאנחנו עושים. יש דבר נוסף, והוא היכולת להתמודד במכרזים, בעיקר בתחום התשתיות, המעניקים יתרון לחברות אירופיות, והיכולת לקבל מימון לפרויקטים ממקורות המיועדים לפיתוח מרכז ומזרח היבשת".

לשיקולי מס היה חלק בהחלטה?

"אני לא יכול להגיד שבאופן מיוחד. החברות השולטות בקרדן הן ישראליות, ואף חברה המשתייכת לקבוצה היא לא 'אוף שור', כולן מסודרות. בחלק מהמדינות שבהן אנחנו פועלים המס גבוה יותר מבארץ ובחלק פחות, אבל אין פערים משמעותיים שיצדיקו מהלך כזה".

אתה רואה חברות השקעה מקומיות נוספות שיהפכו לאירופיות?

"אני יכול להגיד לך שהיו אלינו פניות של גופים שניסו ללמוד את המהלך. זה בהחלט יצר עניין, אבל אני לא יכול לומר האם מישהו מהם ילך אחרינו, וגם לא בטוח שזה מתאים לאחרים".

ההחמצה של אי.די.בי

לפני שלוש שנים, כשעוד היתה חברה ישראלית למהדרין, כמעט הפכה קרדן של גרינפלד לחברה שונה לגמרי. אודי רקנאטי, שעקר לשווייץ, העמיד למכירה את השליטה בקונצרן אי.די.בי, ובן-דודו ליאון הדהים כשגיבש סביבו קבוצה לרכישת הקונצרן בראשותה של קרדן, שאליה הצטרף מאוחר יותר, והמיליארדר האוסטרלי פרנק לואי.

כחצי שנה מאוחר יותר, בפברואר 2002, העסקה התפוצצה. היא היתה אמורה לשקף שווי של 1.3 מיליארד דולר לאי.די.בי, וזה היה ככל הנראה יקר מדי בעבור קבוצת הרוכשים. ניסיונות להשיג הפחתה במחיר נתקלו בסירוב עיקש מצדו של אודי רקנאטי, שמעורבותו של ליאון ברכישה היתה לצנינים בעיניו. זמן לא מאוד ארוך אחר-כך, נמכרה השליטה באי.די.בי לנוחי דנקנר, לאחר שתי הפחתות במחיר ולפי שווי הנמוך בכ-35% מזה שנדרש מקרדן.

ככל הידוע, הפרשה גרמה מפח-נפש גדול לגרינפלד, שאמור היה להוביל את אי.די.בי לצדו של ליאון. במשך יותר מחצי שנה הוא עמל לילות כימים, יחד עם ראשי הקבוצה, כדי להוציא את העסקה אל הפועל. אחרי שנכשלה, נותר לגרינפלד להתנחם ברווחי מימון עצומים, של עשרות-מיליוני שקלים, שאותם רשמה קרדן כתוצאה מעסקות-הגנה דולריות שנחתמו במקביל לעסקה.

היום אתה רואה את הצלחתו של נוחי דנקנר, ובוודאי מבין שרכישת אי.די.בי היתה שמה אתכם במקום אחר לחלוטין. יש לך תחושת החמצה?

"ההערכה שלנו היתה שהחיבור יהיה מאוד מעניין, כי אנחנו מביאים פלטפורמה צומחת של עסקים מחוץ לישראל, ולאי.די.בי יש בסיס רחב של עסקים בשוק המקומי. השילוב בין החברות היה נכון, אבל העסקה לא יצאה לפועל".

כעס?

"מעבר למה שאמרתי, אין לי מה לומר. אבל אם כבר הזכרת את נוחי דנקנר, אני עוקב אחרי מה שהוא עושה באי.די.בי, ומאוד מתרשם. זו עבודה ראויה, יוצאת מהכלל, שתביא את אי.די.בי לשיאים שהיא לא ידעה בעבר".

אם מדברים על עסקים בשוק המקומי, הפסדתם כאן עשרות-מיליוני שקלים מהשקעות בהון סיכון. נסחפתם?

"לא רווינו נחת בעסקי הטכנולוגיה. סבלנו ממחיקות שהפתיעו אפילו אותנו, ונכון להיום נשארנו עם מספר השקעות מצומצם. לפעמים באה הצעה להשקיע, מלווה באיזה סיפור שגורם לך להיגרר, אבל לא מדובר באסטרטגיה".

במה עוד לא תשקיעו?

"זיהינו בשנים האחרונות שההצלחה לא תבוא מתחומי ההיי-טק, המזון או הריטייל, ויצאנו מכל התחומים האלה. זה השפיע לרעה על הדוחות שלנו בשנים האחרונות, ועברנו את זה. נשארנו עם חמש חטיבות יוצאות מהכלל, שמספקות רווחיות שוטפת ורווחי הון".

במה תתמקדו בשנים הקרובות?

"נעדיף לעבות פעילות קיימת בנדל"ן, בתשתיות ובפיננסים. גם תחום הרכב מתפתח ומספק תוצאות יוצאות מן הכלל טובות. UMI חברה מצוינת - מכונית משומנת שנוסעת, ובעזרת השם תמשיך לנסוע ולהביא לנו 'ריטרן'".

קרדן נסחרת כיום במחיר מלא?

"אתה שואל את הבן-אדם הלא-נכון. אני לא אובייקטיבי, ומעריך את קרדן בהרבה יותר מהשווי שנותן לה השוק".

יש מחשבות על הכנסת שותף לשליטה בחברה?

"לא שידוע לי".

"שיעורי צמיחה שמעטים זכו להם"

הגאות בשוק ההון לא פסחה על מניית קרדן, הנסחרת כיום בשווי של כ-700 מיליון שקל. החברה, שבשנים 2001-2003 רשמה הפסדים כבדים של יותר מ-100 מיליון שקל מהשקעות כושלות בעסקי טכנולוגיה, תקשורת, מזון וקמעונאות, הפיקה במחצית הראשונה של 2004 רווחי הון של יותר מ-150 מיליון שקל, כתוצאה מהשבחת השקעות נדל"ן ופיננסים שביצעה במזרח אירופה. ההשקעות הללו הקנו לקרדן פריסה עסקית מרשימה במדינות כפולין, הונגריה, צ'כיה, רומניה, סרביה, קרואטיה, בולגריה וגרוזיה.

את עיקר הרווח רשמה קרדן כתוצאה מהנפקתה של חברת GTC, המרכזת את פעילות הנדל"ן האירופית שלה בבורסה של ורשה, לפני כחודשיים (גיוס של 86 מיליון דולר לפי שווי חברה של 431 מיליון דולר לאחר הכסף). יתרתו - מהכנסת שותפים לעסקי השירותים הפיננסיים (פנסיה וביטוח) של החברה-הבת בבולגריה.

מרכז רווח משמעותי נוסף לקרדן, מקומי הפעם, צפוי להיות השנה סוכנות הרכב UMI (המייבאת לישראל את מכוניות ג'נרל מוטורס), אשר הציגה ברבעון הראשון תוצאות שיא - רווח של 19.5 מיליון שקל, לעומת 3.2 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל אשתקד.

שני מגזרי פעילות נוספים, שעדיין אינם מהווים פקטור משמעותי בתוצאותיה של קרדן, הם חטיבת התשתיות וחטיבת התקשורת. חטיבת התשתיות כוללת את חברת תה"ל, העוסקת בניהול ובביצוע פרויקטים רחבי-היקף בתחומי איכות הסביבה, המים, הביוב וההשקיה, בעיקר בחו"ל (גרינפלד: "תה"ל נמצאת בדרך הנכונה). חטיבת התקשורת רכשה לאחרונה את השליטה בטלדאטה (המפתחת מוצרי גישה ופתרונות רשת למרכזיות תקשורת), והיא מחזיקה בנוסף בחברה המפעילה את ערוץ הטלוויזיה הישראלי בארצות-הברית ואחזקה קטנה בחברת הטלוויזיה בלוויין yes.

חשוב לגרינפלד להדגיש, כי לאחר שנים ארוכות שבהן זוהתה קרדן כחברת השקעות בלתי ממוקדת, המתאפיינת בריבוי השקעות זניחות והעדר עוגני-רווחיות יציבים, חל שינוי מהותי באופיה: "קרדן הצליחה לרשום כמה הצלחות יוצאות מהכלל. ב-UMI השקענו 5 מיליון דולר, והשווי הנוכחי שלה כ-160 מיליון דולר. ב-GTC השקענו 6 מיליון דולר, והיום היא נסחרת לפי שווי של חצי מיליארד דולר. בפיננסים השקענו 40 מיליון דולר, והשווי שם, לפי עסקות בחברות-הבנות, כ-200 מיליון דולר.

"זו יצירת ערך מדהימה במכפילים ושיעורי-צמיחה שמעטים זכו להם בשנים האחרונות. לא מדובר בניחוש נכון על שוק עולה, אלא על חיבור של הרבה אלמנטים, כולל יזע ודמעות, עם הערכה נכונה לאיפה הולך השוק במזרח אירופה, יכולות יזמיות ואנשים ברמת ניהול גבוהה ביותר, שעם רובם אנחנו צועדים למעלה מעשר שנים. החיבור של כל אלה עם הגיבוי הפיננסי שאנחנו מעמידים לחברות הקבוצה הוא סוד ההצלחה שלנו כיום".

אמביציוזי, חולם, שתקן

גרינפלד, 62, הוא עוף קצת מוזר בקהילת אנשי העסקים הישראלית. הוא אינו מופיע לקוקטיילים או לאירועים חברתיים נוצצים, ממעט להתראיין, מסרב להצטלם, ולעולם אינו מדבר בפומבי על תחושות או דילמות אישיות. "מגיל מסוים אתה לא משתנה, אתה נמצא במקום שנוח לך", אמר גרינפלד בראיון קודם שנערך עמו.

הוא נולד בבודפשט, הונגריה, בעיצומה של מלחמת-העולם השנייה. שנה לפני קום המדינה עלה לארץ, סיים תיכון, ובגיל 23 נכנס לעסקי היהלומים ברמת-גן ובבלגיה. במשך 25 השנים הבאות עסק בעיקר ביהלומים. בבלגיה הכיר את אשתו ואת אבנר (אבי) שנור, שהפך לשותפו במספר חברות יהלומים, ובהן אסטרא, שמשרדיה ממוקמים בבורסת היהלומים.

את השליטה בקרדן, "שלד בורסאי" חסר פעילות, רכשו גרינפלד ושנור ב-1990 לפי שווי של פחות מ-3 מיליון דולר. בשנים הראשונות נוהלה החברה ממשרדי אסטרא בבורסה, שם חלקו שנור וגרינפלד משרד קטן. גם היום מתרכז שנור בעיקר בעסקי היהלומים המשותפים. גרינפלד מתמקד בקידומה של קרדן.

השניים, חובשי כיפה הנמנים עם הזרם הלאומי ביהדות הדתית, הם לא רק שותפים מצליחים, אלא גם חברים בנפש. זאת, למרות שאינם חולקים השקפות פוליטיות דומות - גרינפלד נחשב ליוני ומקורב לחוגי תנועת מימד, ואילו שנור הוא איש ארץ ישראל השלמה.

השניים מקפידים בדרך-כלל להצניע את עושרם, מתלבשים ונוהגים בפשטות, וככל הידוע מרבים לתרום למוסדות דת וחברה. שנור מתגורר בסביון, ואילו גרינפלד בפרויקט דירות-היוקרה "מגדלי צמרת" בתל-אביב.

שותפים ומנהלים שעבדו עם גרינפלד ותחתיו אינם חוסכים ממנו מחמאות: צנוע, עדין, ערכי וישר הן תכונות-אופי העוברות בתיאוריהם כחוט השני. כאיש עסקים מאופיין גרינפלד, בדרך-כלל, כבעל חזון, נועז וממזרי.

הפרסומאי משה תאומים, שמלווה את גרינפלד במשך שנים, טוען כי "האיש מאוד אמביציוזי, חולם בגדול. הייתי איתו בפולין, למשל. אני ראיתי מקומות שחורים ומפויחים, בתי-מלאכה ומפעלי תעשייה עם קירות עבים, והוא ראה מקום שיקרוץ לאנשי עסקים שיגיעו לוורשה, ובנה עבורם קומפלקס של משרדים ומסחר - והחזון שלו התממש.

"כך גם בביטוח. כשביקרנו בבולגריה לראשונה התארחנו במלון הכי מפואר, שאי-אפשר היה לראות מה מגישים שם בצלחת, כי בקושי היה חשמל. יוסף אמר ש'פה זה לא נדל"ן', לאחר שהגיע למסקנה שהאנשים יזדקקו שם, יותר מהכול, לשירותי ביטוח ופנסיה לאחר התפרקות הממסד הישן. אחרים לא ראו זאת באותו זמן".

גרינפלד עצמו אומר על השיקולים שהובילו אותו להשקיע במזרח אירופה דווקא, כי "ב-1994 היה לנו ברור שהפער בין המזרח למערב, שעד למלחמת-העולם היו מחוברים, לא יישאר כל-כך גדול בקרבה גיאוגרפית שכזו. המשטר הקומוניסטי אומנם לא השקיע בלוקסוס, אבל השקיע, והמון, בחינוך.

"המשמעות היא שהם לא נותרו בפער תרבותי וחינוכי לעומת המערב, כך שסביבת הצמיחה של אותן מדינות היתה ברמה גבוהה. זיהינו זאת בזמן ויצרנו נוכחות. כשבאנו לפני עשר שנים, היינו צריכים לשכנע שאנחנו לזמן ארוך ושכדאי לעבוד איתנו. היום אנחנו כבר לא צריכים להסביר, כי כולם יודעים מי זו GTC, וגם בפיננסים נהיה שחקן חשוב כמו בנדל"ן. צריך להשקיע הרבה מאוד שנים כדי להגיע לנוכחות כזו, להיות ראשונים לפני האחרים".

מדובר במדינות שבהן ההשקעה מתאפיינת בסיכון רב.

"כל פעילות עסקית איננה נטולת סיכונים, ואנחנו מחליטים איזה סיכון לקחת. כתוצאה מכך שעבדנו לפי הספר והפעלנו מערכת מאוד מקצועית של דיו-דיליג'נס, לא נכשלנו, תודה לאל, באף השקעה או פרויקט שעשינו באזור, שבתחילת שנות ה-90 נחשב למאוד מסוכן. זה לא היה קל, אבל פעלנו בזהירות המתחייבת והסתייענו באנשי מקצוע יוצאים מהכלל, שאת חלקם הבאנו לשם וחלקם מקומיים. זו הנוסחה הנכונה כדי לא להיכשל, גם בהשקעות הנעשות בארץ שלך".

מזרח אירופה ממשיכה להיות יעד אטרקטיבי מבחינתך גם כיום?

"הצמיחה שם תימשך עוד כמה שנים טובות. זו צמיחה שנבנית על מחסור שקיים כמעט בכל תחום, ולמעט משבר עולמי או מקומי בשנים הבאות - היא תימשך. ההערכה שלי מתבססת לא על ניתוח כלכלי מלומד, אלא על תחושות ומה שאנחנו רואים מסביב ומרגישים.

"למרות שהשוק שם השתכלל, קיים עדיין מחסור בנדל"ן, בשירותים, בתעשייה ובריטייל. גם הרי-לוקיישן של תעשיות ממערב למזרח אירופה על בסיס עלות ייצור יסייע לצמיחה. יותר נוח לייצר היום ברומניה ובסרביה מאשר בסין ומלזיה.

"היום אנחנו מתמודדים מול גופים עשירים מאיתנו בהרבה, ומרגישים מצוין. הנוכחות שלנו כשחקן אזורי במזרח אירופה מאפשרת לקרנות השקעה בינלאומיות להצטרף לצמיחה הזו באמצעות השקעה בקרדן".

ישראל היא אופציה

לאורך השנים הצליחה קרדן ליצור בעסקיה המרכזיים שותפויות עם גורמים מהשורה הראשונה: בעסקי הנדל"ן והפיננסים שלה במזרח אירופה השקיעו, בין היתר, גופים בינלאומיים כסיטיבנק, דויטשה בנק, באנקרס טראסט והבנק לשיקום ופיתוח מזרח אירופה, ה-EBRD.

"יש לנו את היכולת להתחבר לגופים בינלאומיים", הסביר גרינפלד בעבר. "חו"ל, ובעיקר מזרח אירופה, זו תרבות עסקית שונה, ולא במקרה מצאנו את עצמנו שם". תאומים מסכים: "יוסף מאוד מתאים לאירופים בחשיבה ובדרך ההתנסחות שלו, וידע להרכיב צוות ניהול שמדבר בשפתו, שהיא מאוד מינורית. כך נוצרה בקרדן תרבות שהיא שונה מברוב החברות הישראליות. גם בשווקים שבהם פחות אוהבים ישראלים, קיבלו אותם בחום".

יש לכם כוונה לחזור ולבצע עסקות מהותיות בישראל?

גרינפלד: "קשה להעריך מה יקרה בשנים הבאות בישראל. אנחנו נמצאים כאן, פועלים כאן ונשמח להמשיך להשקיע גם בעתיד, אבל הסיטואציה במזרח אירופה וסגירת הפערים עם המערב הבטיחו את הצמיחה של החברה בשנים קודמות, ולפחות בעשר השנים הבאות.

"כבעלי השליטה בקבוצה חובתנו להביא לבעלי המניות את התמורה הגבוהה ביותר בזמן הקצר ביותר, ואנחנו משתדלים לעשות זאת, אם בישראל ואם במקומות אחרים. השאלה שעומדת לנגד עינינו היא איפה מיליון דולר יביאו תשואה יותר טובה, תוך התחשבות ברמת סיכון. בשנים קודמות זה היה במזרח אירופה, ועם זאת אנחנו ממשיכים להתעניין במשק, ואם תהיה כאן הזדמנות מעניינת - נבחן אותה".

שימוש במידע-פנים והרצת מניות

גרינפלד מתמודד עם כתב-אישום

על ההצלחה הנוכחית של גרינפלד וקרדן מעיב כתב-אישום שהגישה פרקליטות מחוז תל-אביב בחודש מרס נגד גרינפלד ומנהלים בכירים נוספים בחברה - יצחק גרוסמן ואיתן רכטר - בקשר לפעילות במניות קרדן במהלך 1998.

על-פי כתב-האישום, נטען בין היתר כי גרינפלד עשה שימוש במידע-פנים שהיה בידו, ורכש מניות קרדן ב-27 מיליון שקל טרם דיווחה החברה לציבור על תוכנית רה-ארגון, שנועדה להגדיל את שוויה ואת הסחירות במניותיה. בנוסף, הוא מואשם בהשפעה בדרכי תרמית על שער מניות קרדן, בכך שפעל בתיאום עם רכטר להעלות את מחירן כדי שהחיוב העתידי במס בגין מכירת המניות יהיה נמוך יותר.

פרקליטי הנאשמים, עורכי-הדין יעקב וינרוט ונבות תל-צור, מסרו בזמנו בתגובה כי "הטיעון לפיו רכשו בעלי שליטה בקרדן מניות על סמך מידע פנים הוא אבסורדי". עורכי-הדין הדגישו כי רכישת מניות קרדן בוצעה על-ידי בעלי החברה במהלך חמש שנים ובאופן שיטתי, כשרכישות נשוא כתב-האישום מהוות רק חלק קטן מהן. רכישות אלה, טענו, נעשו כהשקעה אסטרטגית לטווח ארוך, ומתוך אמונה וביטחון בעתידה של החברה.

אשר להשפעה על שערן של מניות קרדן, נטען בתגובה כי הללו נבעו מאותם שיקולים אסטרטגיים לגיטימיים, לוו על-ידי ייעוץ משפטי, ונעשו בתום-לב תוך שקיפות מלאה.

באמת לא הייתם צריכים...

אלי אלרואי על הדרך להצליח בפולין

הנפקתה של חברת GTC בבורסה של ורשה היא סיפור ההצלחה הגדול בתולדות קרדן. GTC היא חברה שנבנתה מאפס ונסחרת כעבור עשר שנים בלבד לפי שווי של כחצי מיליארד דולר, תוך שהיא הופכת בשנים האחרונות לליבת העסקים של קרדן (לצד פעילות הפיננסים במזרח אירופה), והיא מקור רוב שוויה.

בהנפקה, שבוצעה בשלהי אפריל, גייסה GTC סכום של 86 מיליון דולר, ואחריה היא נמנית עם 20 החברות המובילות את הבורסה של ורשה. מניות-בכורה בהצלחה יש לאלי אלרואי, האיש ששלחו ראשי קרדן באמצע העשור הקודם למזרח אירופה, כדי שיקים בעבורם את האופרציה הנדל"נית, ואשר משמש כיום כיו"ר GTC.

אלרואי, כמו גרינפלד, ניחן בכריזמה מהסוג השקט. הוא מתנסח להפליא ובורח מכל חשיפה תקשורתית. לדבריו: "החברה נבנתה מתוך ראייה ארוכת-טווח, שזה אומר סטנדרטים גבוהים מבחינת המפרטים הטכניים, הסכמי שכירות שעונים לקריטריונים של גופים מוסדיים שייקנו אותם, ללא פשרות ובלי לעגל פינות, מתוך ראייה שמתישהו תהיה אופציה למכור את הנכסים לגוף בינלאומי גדול".

אלרואי הצטרף לקרדן ב-1991. קודם לכן שירת בחיל האוויר, ובתפקידו האחרון שימש כראש מינהלת פרויקטים למגורים של משרד הביטחון. בתפקיד זה היה שותף להקמתם של היישוב רעות ושכונת נווה-אפק בראש-העין. משך שנה וחצי לאחר שחרורו, ועד שהצטרף לקרדן, ניהל את ההקמה של שכונת "נווה-סביון" הסמוכה לאור-יהודה (בעבור אפריקה-ישראל, תשובה ומריו לזניק), פרויקט שנבנו בו 2,600 יחיות-דיור ב"מודל צבאי", כדבריו, שהיה ככל הנראה פרויקט המגורים הרווחי ביותר שנבנה בישראל אי-פעם.

עד 1994, הוא מתאר, "בנתה קרדן פרויקטים משמעותיים כבית קרדן בתל-אביב ובית UMI בראשון-לציון, אך ללא אסטרטגיה. ב-1994 יצאנו להסתכל בפולין, ובקיץ קנינו מגרש ראשון. התרבות העסקית שם היתה מוכרת לנו, וגם המרחק הגיאוגרפי בהחלט הקל. חוץ מזה, מהר מאוד הבנו שיש שם ביקושים גדולים, ושהם מאוד 'אוריינטד' למשקיעים זרים. תהליכים בירוקרטיים שם היו קצרים משמעותית מבארץ".

"בשנים הראשונות", משחזר אלרואי, "היתה סקפטיות לגבי הפעילות במזרח אירופה. התפיסה שלנו היתה לשתף פעולה עם גופים גדולים, מתוך ראייה אסטרטגית. סיטיבנק, דויטשה בנק וה-EBRD, שכולם נכנסו כמשקיעים ב-GTC, הם שותפים שעוזרים מאוד לשווק את החברה, ובאירופה ידוע שהם לא יתחברו לכל אחד. זו גם מטרייה פוליטית נוחה, במיוחד כשאתה פועל בהיקפים גדולים כשלנו".

נכון להיום, עולה מדוחות קרדן, חולשת GTC על נכסים בהיקף של כמיליון מ"ר, מהם 212 אלף מ"ר מניבים (בעיקר בפולין), והיתרה בבנייה ובתכנון, בפולין, צ'כיה, הונגריה, רומניה וסרביה.

שניים מהפרויקטים כבר הוכתרו כהצלחה גדולה: "מוקוטוב ביזנס פארק", מתחם משרדים ברובע מוקוטוב בוורשה, הכולל תשעה בנייני משרדים בשטח להשכרה של 107 אלף מ"ר, וקניון שנבנה בסמוך, "גלריה מוקוטוב" - מרכז הקניות הגדול והמודרני בוורשה, המשתרע על שטח מניב של כ-58 אלף מ"ר. בסמוך לו מחזיקה GTC עתודות קרקע של 20 דונם לבניית שטחי משרדים.

הכנסות GTC עמדו אשתקד על 91 מיליון דולר - 57 מיליון דולר דמי-שכירות, והיתרה ממכירת יחידות-דיור. הרווח הנקי של החברה לפני מס וחלק המיעוט הסתכם בכ-50 מיליון דולר, רובו כתוצאה ממכירת מחצית מהזכויות בגלריה מוקוטוב לתאגיד-הענק ההולנדי רודמקו, לפי שווי של 165 מיליון דולר לנכס.

אלרואי: "זיהינו את רובע מוקוטוב כבעל מיקום מעולה, בלב אזור אמיד, שהיה צמוד למערך הכבישים, עם נגישות למרכז העיר ושדה-התעופה. חשבנו שמיקום כזה מאוד ידבר לחברה בינלאומית שרוב המנהלים שלה זרים. במשך השנים גם דאגנו לשדרג את מערכת הכבישים במקום, כחלק מהפרויקט".

מכירת מחצית הקניון לרודמקו, טוען אלרואי, נעשתה "מתוך רצון אסטרטגי לשתף פעולה עם מי שנחשבת לקדילק של אירופה מבחינת ניהול מרכזים מסחריים. העברנו לה את הניהול השוטף של הקניון, כי מבחינתנו ניהול איננו מרכז רווח, אלא הפיתוח".

בפרספקטיבה של עשר שנים מדבר אלרואי על "תנופת פיתוח בפולין מ-1991 עד 1999, שאחריה חלה ירידה הדרגתית בביקושים. הירידה הזו הסתיימה לאחרונה, ואנחנו צופים שה'סייקל' יתחיל לעלות מחדש. גם בהונגריה ובצ'כיה אנחנו צופים שלאחר ההצטרפות לגוש היורו יהיו כמה שנים של סייקל חיובי. זה הזמן לתנופה מחודשת בהשקעות, וסמלי שהגיוס שלנו בבורסה התרחש שלושה ימים לפני כניסת המדינות הללו לאיחוד האירופי".

ה"רוד שואו" להנפקת GTC התנהל בשורה של ערים אירופיות גדולות: לונדון, פרנקפורט, וינה, פריס ואמסטרדם. 72 פגישות בשבוע, לדברי אלרואי. התוצאה: התנפלות של גופים מוסדיים, שעל-פי יועצי ההנפקה מנו גופים כ-UBS, קרן הפנסיה של דויטשה בנק, ג'י.פי מורגן, קרדיט סוויס ואחרים - גדולי המשקיעים בשווקים צומחים - שאליהם הצטרפו גם קרנות פנסיה פולניות.

נכון להיום, מצהיר אלרואי, שוקלת החברה כניסה לפעילות במדינה שישית, ועשויה גם לבחון רכישת נכסים קיימים: "חברה שיש לה 115 מיליון דולר בקופה יכולה להציב מטרות מאוד אטרקטיביות, במטרה לבנות תיק נכסים במרכז ומזרח אירופה. לבנות מגרש לוקח הרבה זמן, וכדי להגביר את הקצב נשקול רכישת פורטפוליו קיים. לא עשינו את זה עד היום בגלל חוסר ניסיון, אבל כיום הסיכון פחות גדול, כי למדנו לנתח עסקות".