סלובקיה: צמיחה בשוק המשרדים, לצד עלייה בביקוש ובהיצע

סלובקיה אחת המדינות שמושכת משקיעים זרים רבים, כולל ישראלים.

למרות ששיעור האבטלה במדינה הוא השני בגובהו מבין עשר המצטרפות, הוא עדיין במגמת ירידה, מיקומה המרכזי בלב אירופה מהווה יתרון.

עם אוכלוסיה של 5.3 מיליון תושבים ותוצר של כ-5,000 דולר לתושב, הפוטנציאל גדול. קצב צמיחת התוצר המקומי נע סביב 3.8%.

שוק המשרדים, כמו סגמנטים אחרים בשוק הנדל"ן המקומי, רשם צמיחה מרשימה.

השוק המרכזי הוא בבירה ברטיסלאבה, והוא ממשיך לגדול עם התרחבות הביקוש וההיצע. המחירים נעים בין 8.5 ל-17 אירו למ"ר לחודש.

שיעור הנכסים הפנויים בעיר נע סביב 12%, ובמבנים חדשים הוא נמוך מ-10%. בשנים האחרונות היתה צמיחה גדולה ברמות ההיצע, אך בהתחשב בשוק הקטן יחסית, השינויים לא בולטים עדיין.

מיקומה של סלובקיה מהווה פוטנציאל גדול בתחום הלוגיסטיקה. בין הונגריה, פולין, אוסטריה, צ'כיה ואוקראינה, היא מהווה צומת דרכים במרכז אירופה, בייחוד כבישי הרוחב 1D ו-5D.

השוק הלוגיסטי עדיין בחיתוליו, כשההיצע הקיים הוא ברובו מימי המשטר הקומוניסטי.

מספר לא מבוטל של חברות רב לאומיות מצאו בסלובקיה עניין רב, והן מקדמות מרכזים לוגיסטיים. רמות המחירים נמוכות מאוד, בין 2-3 אירו למ"ר לחודש.

יצויין, כי סגמנט התשתיות הינו אחד הסגמנטים בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר באירופה המתחדשת. סלילת כבישי הרוחב, בעיקר ממזרח למערב, טומנת בחובה פוטנציאל עסקי רב.

סלילת הכבישים מקצרת את זמני הנסיעה. כך, למשל, משאית היוצאת מבודפשט יכולה להגיע לנמל קלה תוך יממה של נסיעה, אולי מעט יותר.

מעבר לקיצור המרחק והזמנים, התשתיות החדשות מלוות בבניית מרכזי מסחר לאורך הכבישים החדשים, שוק הנמצא בשלב זה בחיתוליו, ועל פי הערכות יצמח בצורה בולטת בשנים הקרובות.

למרות שכוח הקנייה הסלובקי מפגר מאחורי שכנותיה צ'כיה והונגריה, היא מתחילה לסגור אט אט את הפערים. למשל, לפני 2000 לא היה מרכז מסחרי מערבי אחד, אך כיום המצב טוב יותר.

מרכז העיר בקרבת תחנת הרכבת המרכזית מרכז סביבו מספר רב של תוכניות לסגמנט הקמעונאי.רמות המחירים נעות כיום בין 15-30 אירו למ"ר לחודש בברטיסלאבה.

מחירי השכירות והרכישה של שטחי המסחר נעים בקצב זהה לשוק דירות המגורים. הסיבה לכך היא שחברות רבות רוכשות דירות ומסבות אותן למשרדים. המחירים לרכישת שטחי אחסון ינועו סביב 100 דולר למ"ר באיזורים היוקרתיים של העיר, ובאזורים היוקרתיים פחות המחיר יצנח ל-40, 20 ואף 5 דולר למ"ר.

סלובקיה נפרדה רשמית מצ'כיה ב-1993, והכריזה על עצמאותה. האם היו הסלובקים מדוכאים פוליטית על ידי הצ'כים? להיפך. ההיסטוריה של הפדרציה הסלובקית מלאה בסימני דרך, החל מ-1918, בה הסלובקים שלטו שליטה כמעט מלאה במערכת הפוליטית.

האם התעמרו בהם כלכלית? שוב התשובה שלילית. הרפובליקה הסלובקית זכתה בדיבידנדים אדירים מהאיחוד עם צ'כיה. שלא כמו התעשייה הצ'כית, שהייתה ידועה ברחבי העולם עוד לפני מלחמת העולם השנייה (חברת סקודה, למשל, הוקמה כבר בשנת 1895), החלה התעשייה הסלובקית להתפתח רק בשנת 1948.

עם נפילת הקומוניזם, היו אלו הצ'כים שהיו מוכנים יותר להשתלב בשווקים המערביים. הסלובקים, שירשו את מרבית התעשייה הסוציאליסטית, שתוכננה לייצר נשק עבור ברית וארשה, לא יכלו לנוע בקצב של שכניהם.

אין זה סוד שמזרח אירופה היא זירת התרחשות ענפה ביותר עבור אנשי העסקים הישראלים, וענף הנדל"ן תופס חלק נכבד ממנה. המדינות העיקריות בהן פועלים אנשי העסקים הישראלים הן צ'כיה, הונגריה, פולין ורומניה.

שלוש הראשונות הן מהמדינות המובילות בזירה המזרח אירופית בכל התחומים.

עם זאת, הולכת ומתחזקת הדעה, כי המדינות הללו רוויות, ויש לחפש זירות התרחשות פנויות יותר. בברטיסלאבה הבירה, המחירים לרכישת דירת מגורים יכולים לנוע סביב 800 דולר למ"ר.

באיזורים הזולים יותר, המחירים נעים סביב ה-350 דולר למ"ר. מחירי בתי היוקרה ודירות הפאר באיזור הדאון טאון ינועו סביב 1,700 דולר למ"ר.

מחירי השכירות באיזורים היוקרתיים בעיר נעים סביב 15 דולר למ"ר לחודש. בערי הספר המחירים צונחים ל-3 דולר למ"ר.