השמאי ו"קבוצות הרכישה"

"קבוצת רכישה" היא קבוצה של אנשים המתארגנת לרכישה מרוכזת של מגרש/ים לבנייה וחותמת על הסכם שיתוף המסדיר את היחסים בין חבריה. הקבוצה חותמת על מסכת הסכמים נוספת בינה לבין יועצים שונים (עו"ד, אדריכל וכיוב') ועל הסכם בנייה עם קבלן מבצע (בד"כ קבלן ביצוע "עד מפתח").

במרבית המקרים מאחורי הקבוצה עומד מארגן (יכול להיות עו"ד, מתווך, יזם ולעיתים קבלן). רשויות המס בוחנות ב"זכוכית מגדלת" כל עסקה של קבוצת רכישה במטרה לאתר עסקאות מלאכותיות.

בהרצאה שערך לאחרונה עו"ד (רו"ח) אודי ברזילי לחברי לשכת שמאי המקרקעין במסגרת "מועדון חברים", נכחו מספר עובדים מאגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, שהסבירו את עמדתם באופן פומבי (אף שהיא אינה מחייבת).

ה"רציונל" בדבריהם הוא שמס הכנסה בוחן את התוכן הכלכלי-עסקי בכל רכישת קרקע ע"י קבוצה. ככל שכוחו של מארגן הקבוצה גדול יותר כך גדל הסיכוי שהעסקה תיחשב כעסקה כפולה: בשלב הראשון רוכש המארגן את הקרקע מבעליה, ובשלב השני מוכר המארגן דירות לחברי הקבוצה.

בחינת כוחו של מארגן הקבוצה נבחנת במספר מדדים, כשהחשוב שבהם הוא היקף סמכויותיו. ככל שסמכויותיו של המארגן גדולות יותר ינקטו רשויות המס בגישה מחמירה יותר.

סמכויות המארגן נבחנות מהיבטים אלו: האם הובטח מחיר סופי לחברי הקבוצה?, האם נקבע לוח זמנים מחייב?, למי הסמכויות בבחירת היועצים השונים?, מי שולט על הכספים בפרויקט?, מי בוחר את קבלן הביצוע ומתי?

עמדת רשויות המס נתמכות במספר פס"ד (עמ"ש 29/ 5024 יהודה לנג נ' מנהל מס שבח, ו"ע 03/4013 רמת ויזניץ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) ובהוראת ביצוע 2001/7.

מנגד עמדת מארגני וחברי קבוצות הרכישה מסתמכות על חוות דעת משפטית של עו"ד מהשורה הראשונה ועל פסיקות חדשות (עמ"ש 98/2069 משאבי נדל"ן נ' פקיד שומה חיפה, ע"א 02/7414 אולשביצקי פישר בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה).

קיימת אי-ודאות רבה בעסקאות מהסוג הנדון ולפיכך תפקיד השמאי בעסקאות אלו מגוון ומשמעותי. על השמאי להבחין ששווי הקרקע בשוק של קבוצות רכישה גבוה יותר מאשר ב"שוק רגיל". החיסכון של חברי הקבוצה בעסקה (שנובע מחיסכון במימון, שיווק, מיסוי ויזמות) בחלקו מופנה לקרקע, כשמנגד בעלי הקרקע דורשים פרמיה למחיר הקרקע בגין זמן ארגון הקבוצה.

ממספר רב של עסקאות שנבחנו במשרדנו בשנים האחרונות, עולה תמונה ברורה שהקרקע הנרכשת ע"י קבוצות רכישה, מחירה גבוה ב-20%-10% מ"שווי השוק" של הקרקע כפי שהיה ידוע לנו.

בעסקאות אלו מעורבתו של שמאי מקרקעין חיונית הן עבור מארגן וחברי הקבוצה והן עבור הבנק שמלווה את הפרויקט. מארגן הקבוצה חייב שמאי מקרקעין שילווה את כל הליכי ארגון הקבוצה, החל מבדיקת אפשרויות התכנון של הקרקע הנרכשת, דרך בדיקת הליכי הרישוי הצפויים, קביעת השווי היחסי של כל יחידה בפרויקט לצורך טבלת איזון בין השותפים, הכנת אומדן תקציבי לפרויקט (דו"ח אפס) וליווי הפרויקט עד לסיום הבנייה.

מאחורי כל פרויקט עומד בנק מלווה המעניק משכנתאות וליווי פיננסי לחברי הקבוצה. לצורך כך הבנק דורש העסקתו של שמאי מקרקעין שילווה מטעמו את הפרויקט ויהיה ה"עיניים" שלו.

השמאי בוחן את הכדאיות הכלכלית (שהיא למעשה החיסכון של כל חבר בקבוצה - ההפרש בין העלות המשוערת של יחידה בפרויקט לבין שווי השוק של אותה יחידה) ואת התקדמות הפרויקט.

תפקיד השמאי ואחריותו בעסקאות של קבוצות רכישה גדולות מאשר ב"עסקאות רגילות" שכן על השמאי לבחון היטב את מערך ההסכמים, מהותם והתוכן הכלכלי-עסקי שלהם. בכל מקרה שלעניות דעתו של השמאי קיימת בעיה במערכת ההסכמים וקיים חשש שרשויות המס לא יכירו בעסקה כפי שהיא מוצגת, על השמאי לציין זאת ולהתריע בפני הבנק המלווה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן, חבר בלשכת שמאי המקרקעין.