רכישת דירה מכונס נכסים: יש מציאות ויש מוקשים

לדברי עו"ד יצחק אילת, המתמחה בתחום הגבייה והכינוסים, "על-פי תיקון לחוק ההוצאה לפועל שהתקבל במארס 2002, ביוזמת השר מאיר שטרית, הבנק רשאי לפתוח בהליכי מימוש על-ידי הכונס רק לאחר שעברו 6 חודשים ממועד הפיגור הראשון בהחזרי המשכנתא החודשיים. עד להוצאת תיקון זה, היו רשאים הבנקים לממש את המשכנתא ללא חלוף תקופה מינימלית. יש לציין, כי תיקון זה מתייחס רק לדירות המשמשות למגורים".

לדברי אילת, "רכישת דירה מכונס בדרך כלל כדאית לרוכש, מכיוון שמחירה יכול להיות נמוך ממחיר השוק. בנוסף, הרכישה בטוחה יותר מכיוון שהנכס שקיבל את אישור ראש ההוצאה לפועל או בית משפט למכירה, הינו נקי מכל חוב, שיעבוד או זכות נוגדת, בהתאם לסעיף 34 א' של חוק המכר. עם זאת, כמו בכל עסקת מקרקעין, מומלץ לקונה לרשום הערת אזהרה בטאבו, אך זאת תוכל להירשם רק לאחר אישור הסכם המכר ע"י ראש ההוצאה לפועל. כמו כן מומלץ שמרבית הכסף יועבר לכונס רק לאחר אישור המכר כאמור".

לגבי איתור דירות המוצעות למכירה על-ידי כונסים, עו"ד אילת מסביר כי הפרסומים נעשים בעיתונות, ובדרך כלל בעמודים ספציפיים. כמו כן, הבנקים מפרסמים את רשימת הדירות המוצעות למכירה על-ידי הכונסים באתרי האינטרנט שלהם.

עו"ד אילת מפרט את היתרונות והחסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים:

היתרונות

* הרוכש קונה נכס נקי לחלוטין וחופשי מעיקולים, שעבודים וכל זכות צד שלישי, לאחר שהעיסקה מקבלת אישור של ראש ההוצאה לפועל.

* לנכס יש שמאות, כך שהקונה יכול לדעת מהו מחיר השוק המוערך בעת הרכישה, דבר שבדרך כלל לא קיים בעסקאות אחרות.

* היות ומדובר בהליכים של "מימוש מהיר", המחיר מוערך על-ידי השמאי בפחות ממחיר השוק, והדבר מוצא ביטוי בשמאות.

* כונס הנכסים בהליכי המימוש מוגדר כ"פקיד בית המשפט" עם חובות אמון ותום לב, הנובעות מתפקידו. מעמדו מחייב אותו לפעול בהגינות גם כלפי הצד שכנגד (הקונה).

* הנכס הנרכש בדרך כלל פנוי לכניסה מיידית, ואין צורך להמתין לפינוי הדייר, אפילו אם מדובר בנכס תפוס. כונס הנכסים הוא שיטפל בהוצאת צו פינוי.

* כספי הקונה מובטחים מבחינה זו שאם חלים שיבושים במהלך קידום העיסקה, וכונס הנכסים אינו יכול לקדם אותה מסיבות שאינן תלויות בו או בקונה, ניתן ביתר קלות לבטל את העיסקה ולקבל את התמורה בחזרה, על-פי הוראת ראש ההוצאה לפועל.

החסרונות

* הקונה צריך לקחת בחשבון, שבמהלך העיסקה נזקק הכונס לאישור ראש ההוצאה לפועל כמעט לכל פעולה, דבר שאינו קיים בעסקאות רגילות, ולכך יש השפעה על משך התקדמות העיסקה.

* לצורך מסירת הנכס כנקי לעיתים נדרש כי הכונס ינהל מו"מ עם רשויות שונות (מס שבח, עיריות וכו'), וגם עניין זה משליך על משך ביצוע השלמת העיסקה.

* יכולתו של הקונה להתחרט מוגבלת ולעתים בלתי אפשרית ללא קנס. במידה והקונה נסוג מהצעתו בטרם הליכי התמחרות, או נסוג בו לאחר שזכה בהתמחרות, מסיבות התלויות בו, יחולט העירבון שהפקיד (בדרך כלל 10%). העירבון יחולט גם אם המציע נוכח כי שאר ההצעות לאותו הנכס נמוכות משמעותית מהצעתו, והעיסקה מבחינתו אינה כדאית. בעיסקה רגילה, כאשר אין חוזה, ניתן להתחרט ביתר קלות ללא תשלום קנס.

מאידך, כאשר הוגשה לכונס הצעה גבוהה יותר מזו שזכתה בהתמחרות והעיסקה עם הזוכה טרם אושרה על-ידי ראש ההוצאה לפועל, יכול הכונס, באישור ראש ההוצאה לפועל, להתקשר עם המציע הגבוה יותר, תוך כדי החזרת כספי הפיקדון למציע הקודם.

* במקרים רבים הקונה מציע הצעה עוד לפני שראה את טיוטת החוזה. כמו כן, נוסח החוזה הינו לרוב סטנדרטי ואינו גמיש. לאור האמור לעיל בדבר ההגבלות הקיימות על חזרה מהצעה, גם יכולת שינוי תנאי החוזה מוגבלת.

* כשישנן הצעות רבות, מחויב הכונס לערוך התמחרות בין המציעים. במהלך ההתמחרות הקונה עלול להיסחף ולאבד את שיקול הדעת (בסיטואציה המלחיצה), ולהציע הצעה אותה לא היה מציע בתנאים של ישוב הדעת.

* הקונה מפקיד בעת ההצעה את סכום הפיקדון, שאיננו קטן. לפחות לתקופה עד שיקבע אם הנכס נמכר לו, הקונה משקיע כסף לתקופה מסוימת בנכס, אשר אין ביטחון כי בסופו של דבר יימכר לו.

* על אף שהמציע זכה בהתמחרות וחתם על חוזה רכישה, כל עוד לא אושר ההסכם על-ידי ראש ההוצאה לפועל, העיסקה אינה מושלמת, ויתכנו מצבים שלמרות החתימה של הקונה ולמרות הזכייה בהליך ההתמחרות, העיסקה לא תצא לפועל.