ההשקעה בקנדה, הדיבידנד מאנגליה

בשבוע שעבר עברה חצי שנה מאז ההנפקה לבורסה של אדגר השקעות, שבשליטת משפחת שניידמן (73.1% על ידי צור שמיר). מאז אותה הנפקה, בה גייסה החברה 109 מיליון שקל, הספיקו המשקיעים להפסיד כ-15% על שווי החבילה (שכללה מניות ואופציות), וכיום נסחרת החברה לפי שווי של כ-70 מיליון דולר. לשווי זה יש להוסיף כ-10 מיליון שקל שמחלקת החברה כדיבידנד, וכבר ירדו משוויה הבורסאי בשבוע שעבר.

מאז ההנפקה הספיקה אדגר לפרסם את דו"חות הרבעון הראשון של השנה, בו הרוויחה 3.9 מיליון שקל (לעומת 1.7 מיליון שקל ברבעון המקביל), על הכנסות של 27.3 מיליון שקל (לעומת 25.4 מיליון שקל במקביל).

גלובס: רונן נקר, סמנכ"ל הכספים של אדגר - חלפה חצי שנה מההנפקה. מה נשתנה מאז?

"קודם כל, צריך לזכור שמדובר בחברת נדל"ן מניב, ולא חברת היי-טק, שיכולה לבצע מהלכים חדים במהירות ולהשפיע במהירות על הרווח. אצלנו הדברים זזים יותר לאט, מטבע הדברים. ובכל זאת היו כמה דברים משמעותיים שעשינו מאז ההנפקה, כשהכל היה בהתאם לדברים שמסרנו למשקיעים במסגרת הרוד שואו".

ההשקעה הבולטת של אדגר מאז ההנפקה נעשתה בשלהי חודש אפריל. החברה הודיעה על רכישת בניין משרדים בטורונטו, קנדה, תמורת 25 מיליון דולר קנדי (כ-20 מיליון דולר ארה"ב). מדובר בבניין משרדים בשטח של 15,093 מ"ר והוא כולל חניון תת קרקעי. דמי השכירות השנתיים, ברמת התפוסה הנוכחית (כ-95%) מסתכמים בכ-2.3 מיליון דולר קנדי. מדובר בבניין שהוקם בשנת 1951, שופץ ביסודיות בשנת 1988, ובשנת 2000 עבר שיפוץ נוסף.

זהו בניין המשרדים השלישי שרכשה אדגר בטורונטו והיא מחזיקה גם בבניין במונטריאול ובבניין באוטווה. סה"כ בבעלות אדגר כ-55 אלף מ"ר ב-5 בנייני משרדים בקנדה.

במקביל לרכישה החלה אדגר גם במימוש נכסים. כמו אלוני חץ, שהודיעה לאחרונה, כי בכוונתה לממש את תיק נכסיה בבריטניה נוכח הגיאות והמחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן האנגלי, החלה גם אדגר לפעול בכוון זה. החברה מכרה לפני כשבועיים את בניין Apex Tower שבבעלותה באנגליה, תמורת כ-18.4 מיליון ליש"ט (כ-150 מיליון שקל). רווח ההון הצפוי, נטו, לאחר ניכוי חלקו של המיעוט וכל העלויות הכרוכות בעסקה, יסתכם בכ-2 מיליון ליש"ט שהם כ-16 מיליון שקל. רווח ההון יבוא לידי ביטוי בדו"חות הרבעון שלישי של השנה.

תזרים המזומנים הצפוי לחברה, לאחר פירעון ההלוואה, תשלום כל העלויות הכרוכות בעיסקה ותשלום חלקו של המיעוט בעסקה, יסתכם בכ-6.7 מיליון ליש"ט (כ-55 מיליון שקל). בניין "Apex Tower" משתרע על שטח של 10,112 מ"ר ומושכר לשוכר יחיד עד שנת 2008.

השבוע גם תשלם אדגר למשקיעים דיבידנד של כ-10 מיליון שקל (12 אגורות למניה, כשיום האקס חל בשבוע שעבר). נקר מבטיח שגם לאחר פרסום הדו"חות השנתיים ל-2004 יחולק דיבידנד של 5 מיליון שקל, בהתאם לתזרים התפעולי של החברה.

לחברה כיום תיק נכסים לפי שווי בספרים של כמיליארד שקל. נקר אומר היום, שהחברה פועלת לפי תוכנית אסטרטגית, לפיה חלקה של בריטניה מההכנסות ילך ויקטן מ-40% כיום לפחות מ-30%, ומנגד, חלקה של קנדה בהכנסות ילך ויגדל (כיום הוא עומד על למעלה מ-20% מהכנסות החברה).

"מימשנו נכס אחד בבריטניה עד כה. נותרו לנו שם עוד שלושה נכסים, ואנחנו בוחנים מכירה של נכס נוסף", אומר נקר. לדבריו, החברה ממשיכה במקביל לחפש נכסים נוספים בקנדה, כשהדגש הוא על טורונטו, בה היא מחזיקה כיום בשלושה נכסים.

לפני כחודשיים ניסתה אדגר להגדיל גם את פעילותה בישראל. החברה ניהלה מו"מ עם בנק דיסקונט לרכוש את חלקו בבניין משרדים במתחם הבורסה ברמת-גן. מדובר בבניין שממוקם ליד מגדל משה אביב, ששטחו 22 אלף מ"ר למשרדים, 3,000 מ"ר שטחי מסחר ומחסנים ו-485 מקומות חניה.

תמורת העיסקה (21 מיליון דולר במניות אדגר, וסכום דומה במזומן), הייתה אמורה לגלם לבניין שווי של 1,900 דולר למ"ר. העיסקה לא יצאה בסופו של דבר לפועל, שכן באמצע המו"מ העדיף בנק דיסקונט למכור את חלקו בבניין לחברת הביטוח איילון.

"בגלל שזו עיסקה מאוד מהותית, פרסמנו את פרטיה במהלך המו"מ. גם הבנק דרש זאת", מספר כיום נקר. "במהלך המו"מ הבנק הראה לנו הצעה אחרת שהוא קיבל, מחברת איילון. החלטנו שלא מתאים לנו לנהל מו"מ בסגנון של תחרות מסוג זה, והודענו לבנק שאנחנו יוצאים מהתמונה".

בדיעבד, אתה לא חושב שמחיר של 1,900 דולר למ"ר היה מוגזם?

נקר: "אני לא חושב. מדובר באזור הכי מבוקש בגוש דן. במגדל משה אביב מכרו לפי 2,500 דולר למ"ר לפני שנתיים, ואני חושב שדיסקאונט של 40% אחרי שנתיים לא נראה גבוה מדי".

- בשנתיים האלה קרו פה לא מעט דברים, והיום יש לא מעט שטחי משרדים ריקים בת"א והסביבה.

"כשחותמים על עיסקה כזו לא מסתכלים על הטווח המיידי, ובראייה קדימה, העתיד נראה לנו חיובי הרבה יותר. המחירים כיום רחוקים משיווי משקל. מחיר של 8 דולר למטר הוא לא רק מתחת לשיווי משקל - זה מחיר בלתי אפשרי. במחיר כזה אף אחד לא יבנה בניינים, בעלות של 1,300-1,200 דולר למטר בסטנדרט לא מאוד גבוה. בעלויות כאלה מחיר של 8 דולר למטר זו תשואה של 5% - בתשואה כזו אני שם את הכסף באג"ח של חברת החשמל ומקבל את אותה תשואה בלי סיכון ובלי כאב ראש".

- אבל מצד שני יש גם לא מעט שטחים ריקים - אפילו במגדלי עזריאלי, שהם האזור הכי מבוקש בעיר.

"והוא עדיין בונה (את המגדל המרובע - י.פ). למה? כי הוא מניח שבעתיד הוא לא יקבל 8 דולר למטר אלא 15 דולר. המחירים כיום בשפל, ומכאן הם יכולים רק לעלות.

"אנחנו עדיין בוחנים עסקאות בארץ. ההערכה שלי היא, שהמחירים נמצאים בשפל, ואנחנו כל הזמן בוחנים הצעות. התשואה שאנחנו דורשים היא לפחות 9%, ואנחנו לא נשלם מעל ל-1,800-1,500 מטר לדולר. יש כל מיני הצעות מהסוג שעונה על הקריטריונים האלה, אבל עדיין אין משהו קונקרטי על הפרק".

- מאז ההנפקה המשקיעים בכם הפסידו 15% בערך. לא זו ההתחלה שלה ציפיתם.

נקר: "אני לא מבין את הירידה במניה, כי באמת שלא קרה שום דבר רע בחברה - רק דברים חיוביים - מה שלא עולה בקנה אחד עם התנהגות המניה. היו הרבה חששות ברוד שואו, של 'מה תעשו עם כספי ההנפקה', כי חברות נוהגות לכתוב את המשפט הסתמי של 'נעשה שימוש בכסף לפיתוח עסקי החברה'. התחלנו לעשות שימוש מהסוג הזה (הרכישה בקנדה) ואת התוצאות נתחיל לראות בעיקר ברבעון השלישי.

"בכל פרמטר אפשרי רק השתפרנו מיום ההנפקה, ולכן אין לי הסבר לירידה. אולי סיפורי החתמים מההנפקה פגעו בנו ונוצר בשל כך כדור שלג שלילי. אין לי הסבר אחר לזה". (נזכיר, כי תדמית ההנפקה נפגעה לאחר שפורסם שאחד החתמים לא עמד בהתחייבות החיתומית שלו, ולכן פגע בהשלמתה והביא לחיתום יתר מזערי של 10% בלבד - י.פ.).