נצב"א אחזקות מתעתדת לגייס עוד 50 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לגופים המוסדיים. זאת, בהמשך ל-191 מיליון שקל שגייסה החברה בתחילת השנה באג"ח שנסחרות בבורסה (סדרה א') ומדורגות ע"י מעלות ב-A, ול-200 מיליון שקל שגייסה בנובמבר אשתקד בהנפקה פרטית למוסדיים, באיגרות שדורגו על ידי מעלות ב-AA מינוס (בעיקר בשל הבטחונות שהועמדו כנגד האיגרות, ששוויין מגיע ל-480 מיליון שקל, ע"פ הערכות שמאי).
כעת, כאמור, חוזרת החברה לגופים המוסדיים, בכוונה לגייס 50 מיליון שקל באג"ח, שדורגו על-ידי מעלות ב-A. האיגרות שיונפקו הן במח"מ של 3.7 שנים. הקרן תיפרע ב-10 תשלומים חצי שנתיים, החל ביולי 2006. הריבית תשולם מדי חצי שנה, החל בינואר 2005.
החברה הצהירה, שבכוונתה להשתמש בתמורת ההנפקה לצורך תוכנית השקעותיה בנדל"ן מניב בחו"ל.
במעלות מציינים, כי מאז פרסום הדירוג האחרון של נצב"א (בינואר האחרון) חל גידול מסוים במנוף הפיננסי של החברה, לאור רכישות שביצעה בארץ ובחו"ל, ולאור ההנפקה המתכוננת. בחברת הדירוג מציינים, כי אשרור הדירוג (A, כאמור) מתבסס על הצהרת הנהלת החברה לפעול להקטנת מצבת החובות שלה בטווח הקצר, בעיקר באמצעות השבחת נכסים לא מניבים ומימושם.
בנוסף, תקטן מצבת החובות של החברה באמצעות התזרים החופשי, שנובע לה מהנדל"ן המניב בחו"ל. במעלות אומרים, כי ימשיכו לעקוב אחר פעילות החברה להקטנת המנוף, ומזהירים כי אי עמידה בהתחייבות החברה להקטינו תפגע בדירוג החברה.
מיצובה העסקי של נצבא גבוה, לדברי מעלות, בהתחשב בהיקף נכסיה, פיזורם ומיקומם (40% מהנכסים ממוקמים בערים הגדולות). לכך תורמים גם מלאי הקרקעות הזמינות, תזרימי המזומנים היציבים הנובעים מהנכסים, הפיזור הענפי ואיתנותם של השוכרים הגדולים, שיעורי התפוסה הגבוהים וחוזי השכירות ארוכי הטווח עם אגד.
אולם מנגד, מציינים במעלות לשלילה את הודעת אגד על פינוי 9 נכסים המושכרים לה, אשר הניבו לנצבא הכנסה שנתית של 12.6 מיליון שקל, החל מהמחצית השנייה של השנה הנוכחית ועד ספטמבר 2005. בין הנכסים הללו גם בית אגד בתל-אביב, שיפונה בתחילת השנה הקרובה. ירידה במחירי השכירות וקושי בשיווק נכסים חדשים וקיימים לאור המיתון בענף הנדל"ן המניב עלולים לבוא לידי ביטוי בתוצאותיה של החברה בטווח הקרוב.
נצבא מתכננת להרחיב את פעילותה לתחומים חדשים, שכוללים בטווח הקצר השקעה ברכישת נכסים מניבים במערב אירופה ובצפון אמריקה - מהלך שיישומו החל במחצית הראשונה של השנה. פעילות אחרת היא בתחום היזום למגורים בישראל, בהיקף של 700 יחידות דיור, פיתוח כ-40 אלף מ"ר למסחר על קרקעות שבבעלות החברה. בטווח הבינוני והארוך, החברה לא מתכננת לרכוש קרקעות נוספות לפיתוח בישראל.
באפריל האחרון רכשה נצבא נכס לוגיסטי בלה בורז'ה שבצרפת מחברת א.לוי, תמורת 30 מיליון אירו, מהם 22.5 מיליון אירו שמומנו באמצעות הלוואות נון-ריקורס. הנכס מושכר בעיקר לשני שוכרים מתחום הלוגיסטיקה, בחוזים ל-9-6 שנים תמורת שכ"ד שנתי של 2.6 מיליון אירו - דמי שכירות שמשקפים לחברה תשואה של 8.7% בשנה.
לפני כשבוע וחצי הודיעה נצבא על הסכם נוסף, הפעם לרכישת 5 נכסים מניבים נוספים בצרפת, תמורת 28.5 מיליון אירו (מהם 2.16 מיליון שקל בהלוואות נון-ריקורס). נכסים אלו מושכרים לפראנס טלקום ל-9 שנים, החל ב-2002. בנצבא צופים, כי שיעורי התשואה בנכסים אלו יהיו גבוהים יותר מאשר בעסקת לה בורז'ה.
מלבד עסקאות אלה, בנצבא כאמור בוחנים ביצוען של עסקאות רכש נוספות בצרפת ובמערב אירופה.
אך הצמיחה של נצבא אינה רק בחו"ל. בסוף השנה שעברה רכשה החברה 17% ממניות קניון רחובות (בו ממוקמת התחנה המרכזית בעיר) מידי דנקנר השקעות, תמורת 62.75 מיליון שקל, והגיעה בכך לאחזקה של 50% בקניון. בנוסף, התקשרה החברה בחוזה לרכישת מקבץ דיור מוגן בן 209 יח"ד, שנמצא בשלבי הקמה. המקבץ מושכר לעמידר ל-10 שנים, עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות.
גם בתחום הבנייה למגורים החלה החברה להשקיע, והיא נמצאת בשלבי הקמה של 155 יחידות דיור במבשרת ציון ובמערב ראשון לציון. ברבעון הראשון חתמה החברה על הסכם קומבינציה לבניית פרויקט שער ים על חוף ימה של נתניה, שכולל 210 יחידות דיור.
נצבא רכשה גם 45% מנחושתן נכסים, שעיקר נכסיה הן קרקעות לבנייה למגורים, עם אופציה להגדלת חלקה בחברה ל-90%. החברה מתכוונת להכניס שותף אסטרטגי בתחום הבנייה למגורים, מתוך כוונה לממש את האופציה ולמזג לתוך החברה הנרכשת את כל פעילות הבנייה למגורים תחת שם מותג חדש.
במעלות מתריעים, כי עלולה להיות השלכה שלילית על מיצובה העסקי של נצבא בשל הכניסה לתחום היזום למגורים, וזאת משום שלחברה אין ניסיון או יתרון יחסי משמעותי על פני מתחרותיה. זאת, גם לאור האופי היזמי של פעילות זו והמגמה השלילית שעדיין מאפיינת את תחום הנדל"ן לסוגיו (עם זאת נסייג ונאמר, כי לדעת גורמים בענף תחום היזמות למגורים הוא דווקא זה שרושם בימים אלא את ההתאוששות המשמעותית ביותר בעולם הנדל"ן, בעוד תחום המניבים עדין מצוי במגמה שלילית - י.פ).
עם זאת, במעלות אומרים כי לנצבא מלאי קרקעות זמינות לבנייה במרכזי הערים, שמופיע במאזן החברה בעלות היסטורית, ויכול לאפשר לחברה להשיג רווח יזמי גבוה בפיתוח קרקעות אלה למגורים. גם הכנסת שותף כאמור וביצוע ספין אוף לתחום היזום למגורים מתחום הנדל"ן המניב המסורתי של החברה יכול לתרום למיצובה העסקי.
בהתייחסות למצבה הפיננסי של נצבא, אומרים במעלות, כי חלה הרעה בשנים האחרונות בחוסנה הפיננסי של החברה, והדבר מתבטא בעיקר בפגיע באיתנותה ובגמישותה הפיננסית. חלק ניכר מנכסי החברה אינו מניב תזרימי מזומנים משמעותיים, ומגלם בעיקר פוטנציאל השבחה עתידי. המשבר בענף הביא לשחיקה בערך נכסים אלה (דבר שקיבל ביטוי בעסקת ברגזון-אגד).
בנושא הנזילות אומרים במעלות, כי היקף הנכסים הלא משועבדים של נצבא קטן משמעותית בעקבות הנפקת האג"ח המגובה (האיגרות שהונפקו כאמור למוסדיים אשתקד), ונכון להיום הוא מהווה רק 12% מנכסי החברה. לחברה גם אין מסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף משמעותי בבנקים.
לאור זאת, החברה פועלת לגון מקורותיה המימוניים במטרה להקטין את התלות בבנקים. התיק הנזיל של החברה עמד, נכון לסוף יוני 2004, על 303 מיליון שקל, והוא ישמש את החברה לפירעון אשראי בנקאי לזמן קצר ולמימון השקעותיה החדשות של נצבא.
בנוגע לאיתנות החברה, אומרים במעלות, כי מאז 2001 ועד יוני האחרון גדלו ההתחייבויות הפיננסיות של נצבא ב-658 מיליון שקל, מתוכם 126.5 מיליון שקל בהלוואות נון ריקורס (הלוואות שיכולות להיפרע רק מנכס משועבד בלבד), כשעיקר הגידול שימש למימון הקמתם ורכישתם של נכסים מניבים בארץ ובחו"ל.
שחיקת ערך הנכסים בשנים הללו קיבלה ביטוי ביחס החוב הכולל של החברה להונה העצמי, מ-66% ב-2001, ל-73.9% כיום. בנטרול התיק הנזיל והחוב נון ריקורס, עומד יחס המינוף על 69.3% כיום, לעומת 66% ב-2001.
ההנפקה המתוכננת וההשקעות שמייעדת החברה עלולה, להערכת מעלות, לפגוע עוד יותר ביחסי האיתנות הפיננסית של נצבא, ובמעלות יעקבו אחר התנהלות החברה והשימוש בתקבולים אלה, תוך איום שאם רמת המינוף לא תשופר - דירוג החברה עלול להיפגע.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
