לא קל למכור את הנדל"ן של אגד: המכרז על נצבא התנחלות נדחה בחודשיים

עושה רושם שהמאבקים הפנימיים בקואופרטיב אגד מרתיעים רוכשים פוטנציאליים מלהגיש הצעות לרכישת נצבא התנחלות , חברת הנכסים של עובדי וגמלאי אגד. לראיה, הודיע בשבוע שעבר צוות חיצוני שמינתה נצבא לניהול המו"מ, בראשות רו"ח דניאל דורון, על דחייה של חודשיים במועד האחרון להגשת הצעות, קרי סוף חודש ספטמבר.

למרות שבשבועות האחרונים פורסם, כי ארבעה מתעניינים נטלו את מסמכי המכרז, ובהם דורון עופר (בנו של יולי עופר) וקבוצת משקיעים המיוצגת בידי עו"ד דוד ליבאי, הרי שבפועל מי שמעוניינים ברכישת נצבא התנחלות, וגם זה בהתניה של דחייה בקיום המכרז, הם שני גורמים שהתמודדו על נצבא גם במכרז הקודם (שבוטל בסופו של דבר) - קבוצת גמול-אגד וחברת ההשקעות גרנית הכרמל.

למעשה, לא מן הנמנע שאם המכרז אכן היה מתקיים במועד, קרי בסוף השבוע שעבר, הייתה מוגשת רק הצעה אחת, של קבוצת גמול-אגד. צוות המו"מ, ניתן להניח, רצה למנוע מצב שכזה מאחר וזכיית הקבוצה נפסלה ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א בתחילת פברואר.

השופטת הילה גרסטל מתחה בפסק הדין ביקורת חריפה על ניגוד אינטרסים בו היו נגועים דירקטורים בנצבא התנחלות, שלקחו חלק בהליך המכירה.

השופטת קיבלה את עתירתם של 34 חברי וגמלאי אגד, שהגישו תביעה ייצוגית, בה ביקשו לקבוע כי ההצעה הזוכה, של קבוצה שכללה את אגד, גמול ודודי עזרא, היא בלתי חוקית ומקפחת, וכי דינה להידחות.

ניגוד אינטרסים

ההצעה, שזכתה במכרז למכירת נצבא ממארס 2003, כללה הקמת חברה משותפת לקבוצה שייצג עו"ד שאול ברגרזון (וכללה את גמול ודודי עזרא) ולקואופרטיב אגד ביחס של 40:60. במסגרת ההצעה, שגברה על הצעותיהן של גרנית הכרמל ואיל הנדל"ן הבריטי ליאו נואי, התחייבה הקבוצה הרוכשת לפירעון התחייבויות של נצבא התנחלות בסך 217 מיליון שקל לבנק הבינלאומי, ובנוסף התחייבות לרכישה במזומן של חלק ממניות נצבא התנחלות תמורת 120 מיליון שקל. רכישת יתרת המניות אמורה הייתה להתבצע בפריסה על פני 17 שנה.

השופטת השתכנעה, כי אגד היא הגורם הדומיננטי ברכישה, וציינה כי אנשי אגד היו מעורבים בקשירת העסקה, היו המוציאים והמביאים בכל עניין. בפסק הדין נאמר, כי לא ניתן להקל ראש בטענת המבקשים בכל הנוגע למהימנות ולניגוד האינטרסים של חברי הדירקטוריון שאישרו את העסקה. לדבריה, העובדה שהמו"מ נוהל ללא שקיפות, שהצעת ברגרזון הגיעה לקו הגמר, כאשר מי שבוחר אותה ומאפשר לה להגיע לשם הם אנשים החובשים שני כובעים, האחד של נצבא והשני של אגד, מדליקה נורת אזהרה לגבי טיב השיקולים שהנחו את קברניטי המו"מ.

הנכס העיקרי של נצבא התנחלות הוא מניות השליטה בחברת נצבא החזקות. נצבא התנחלות מחזיקה 64% ממניות נצבא החזקות ולה הסכמי הצבעה עם יתר בעלי המניות הגדולים - גמול (12.3%), גרנית הכרמל ואשטרום (10% כ"א). שווי השוק של נצבא החזקות, לאחר עלייה של 55% מתחילת השנה, עומד על כ-100 מיליון דולר, לעומת שווי של 150-160 מיליון דולר שננקב לחברה בהצעה של קבוצת אגד-ברגרזון.

גם בנייה למגורים

נצבא החזקות, שחתמה לאחרונה על הסכם לרכישת תיק של 5 נכסי נדל"ן מניבים בצרפת המושכרים לחברת פראנס טלקום תמורת 28.5 מיליון אירו (רכישה גדולה שנייה של החברה בצרפת) מתמקדת בעיקר בפיתוח והשכרה של מרכזים מסחריים, בנייני משרדים ונכסים תחבורתיים (תחנות מרכזיות, מוסכים וחניונים המושכרים בעיקר לאגד). אשתקד הוסיפה החברה לתחומי הפעילות שלה גם בנייה למגורים, וכאמור רכישת נכסים מניבים בחו"ל.

נצבא החזקות סיימה את הרבעון הראשון של השנה עם הכנסות של 53.3 מיליון שקל (כ-30% מהן הכנסות מאגד), לעומת 48.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. העלייה בהכנסות נבעה בעיקר מעסקה בה רכשה נצבא, בדצמבר 2003 את הזכויות של קבוצת דנקנר בקניון רחובות (שליש) תמורת 125 מיליון שקל, לצד חברת אמות השקעות.

בשורה התחתונה רשמה נצבא ברבעון רווח נקי של 4.9 מיליון שקל, לעומת הפסד כבד של 69.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, שנבע כתוצאה מהפרשות לירידת שווי נכסים (תקן 15). את שנת 2003 כולה, שהייתה ככל הנראה הגרועה בתולדותיה, סיימה נצבא בהפסד של 97.8 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מאותן הפרשות.