לוינשטין מגייסת 100 מיליון שקל באג"ח

המכרז המוסדי התקיים ב-28 ביולי, כשהמכרז עצמו התקיים על הריבית. החברה הציעה לציבור את האיגרות בריבית שתנוע בין 5.6% ל-6.1%. בסופו של דבר נקבעה הריבית ברמה של 5.75%, כשהמוסדיים הזרימו התחייבות לרכישת איגרות בהיקף של 80 מיליון שקל (80% מסך ההנפקה המתוכננת). האיגרות שיונפקו יהיו לתקופה של 10 שנים, כשפירעון הקרן ייעשה בתשלומים שנתיים החל בשנה השלישית. הריבית עצמה תשולם מדי רבעון (מח"מ איגרות - 3.5 שנים).

חברת הדירוג מעלות העניקה להנפקה דירוג A, כשהדירוג מתבסס על חוסנה הפיננסי של לוינשטין עצמה, וכן על נכס מניב של החברה ברמת החי"ל, שיצורף כבטוחה בהיקף של 70% מסך ההנפקה. מדובר בנכס שמושכר לחברת ההיי-טק קומברס עד שנת 2011. בשל העובדה שהנכס שמושכר לקומברס מהווה בטוחה כה משמעותית לאיגרות, דירוגן מתבסס גם על דירוגה הבינלאומי של קומברס (BB מינוס על-ידי סטנדרט אנד פור'ס).

מתוך 100 מיליון השקל שלוינשטין תגייס, 50 מיליון שקל מיועדים להחלפת מימון בנקאי קיים, והיתרה מיועדים לביצוע השקעות נוספות, בהן רכישת קרקעות למגורים, ורכישת פורטפוליו או פרויקטים למגורים במזרח אירופה.

חברת משולם לוינשטין, שהוקמה ב-1994, פועלת בישראל בתחום הנדל"ן המניב. כמו כן פועלת החברה בארץ ובחו"ל ביזמות בתחומי המגורים, המסחר והמשרדים. בנוסף, לחברה פעילות פחות מהותית באמצעות 50% מחברת "אשת שירותי תיירות", שאת האחזקה בה רכשה ב-2002 במסגרת רכישת חברת אקוואריוס. החברה אינה מתכוונת להזרים לאשת כספים באם זו תיצור הפסדים, אם כי במעלות מדגישים, כי בשנתיים שחלפו מאז הרכישה מדובר עדיין בפעילות מרוויחה - לא דבר שכיח בתחום התיירות בישראל בשנים האחרונות.

בתחום המניב, ללוינשטין 3 נכסים מרכזיים: מגדל לוינשטין בצומת הרחובות דרך בגין והרכבת בתל אביב. זהו מגדל משרדים בן 32 קומות, ובשטח כולל של 31 אלף מ"ר וכן 6 קומות חניה עם 650 מקומות. 19 אלף מ"ר ו-250 מקומות חניה נמכרו לצד שלישי, והיתר מושכרים בדמי שכירות שנתיים של 14 מיליון שקל (כש-39% משטח במגדל מושכרים לחברת רנדום לוג'יק).

הנכס השני הוא פרויקט רמת החי"ל - נכס שמושכר מאז 1997 לקומברס (הנכס שיועמד כבטוחה ל-70% מהאיגרות, כאמור). דמי השכירות מהנכס עומדים על 10.4 מיליון שקל, אך במארס האחרון הוארך חוזה השכירות עד 2011 תמורת הנחה משמעותית בדמי השכירות החל משנת 2006, לכ-5.6 מיליון שקל.

הנכס השלישי הוא חלקה של לוינשטין במתחם בילו (50%) מדובר ב-38 דונם מתוך מתחם של 62 דונם (היתרה מוחזקת בידי תנובה), שמנוהל כמקשה אחת. השטח הבנוי במתחם עומד על 16 אלף מ"ר, והוא מושכר לכ-80 שוכרים תמורת דמי שכירות ודמי ניהול של 9.5 מיליון שקל בשנה (חלקה של החברה).

לאחרונה קיבלה החברה הצעה מצד שלישי לרכישת חלקה וחלקה של תנובה במתחם תמורת 75 מיליון שקל (חלקה של החברה במכירה, ברוטו). הנכס רשום בספרים בעלות מופחתת של 56 מיליון שקל, כך שאם תצא העיסקה לפועל, מדובר ברווח הון של 19 מיליון שקל לפני מס.

חשוב לציין כי מדובר בפרטים ראשוניים, וכי טיוטות ההצעות טרם הוחלפו ולא נקבע מבנה העיסקה - אם בכלל תצא לפועל בסופו של דבר.

מלבד 3 הנכסים הללו, לחברה נכסים מניבים בפריסה רחבה, ובהם נכסים בראשון לציון, יהוד, נתניה, אילת ותל אביב.

בתחום היזמות הקבלנים מציינים במעלות, שלוינשטין, בשיתוף עם גנדן הולדינגס (שבשליטת נוחי דנקנר), מקימות 2 פרויקטים למגורים במודיעין ובקרית ביאליק, בהיקפים של 192 ו-97 דירות, בהתאמה, ומהם נמכרו עד כה 66 ו-87 דירות, בהתאמה. בכוונת החברה להקים עוד 5 פרויקטים בטווח הבינוני והארוך.

בתחום היזמות המסחרית מקימה החברה 3 פרויקטים בארץ ואחד בבלגרד (סרביה). בבלגרד מקימה החברה בנין משרדים בשיתוך עם חברה אוסטרית. מדובר במגדל בשטח של 12 אלף מ"ר, כשבחברה צופים, שיניב דמי שכירות גבוהים מאוד, של 21 אירו למ"ר בחודש (לשם ההשוואה - דמי השכירות בתל אביב נעים כיום סביב 3-2 אירו לחודש). במעלות אומרים, שדמי השכירות הללו, על אף שהם נראים גבוהים לכאורה, הם לפי רמות המחירים הנהוגות בבלגרד, שמתאפיינת בביקושים גבוהים מאוד לנכסים מדרגה גבוהה.

במעלות אומרים, כי המיצוב של נכסי לוינשטין גבוה ומתבטא בשיעורי תפוסה ותשואה גבוהים. עם זאת, לחברה תלות בשני לקוחות עיקריים - קומברס ורנדום לוג'יק, שאחראים יחדיו על 32% מהכנסותיה מדמי שכירות.

במעלות מזכירים, כי בשל הסביבה העסקית הקשה בתחום ההיי-טק, הסכימה לוינשטין להנחה מפליגה של 50% בדמי השכירות שתשלם קומברס, ומביעים חשש, כי סיכון דומה קיים גם בחוזה עם רנדום לוג'יק. החוזה עם החברה צפוי להסתיים בעוד שנה וחצי, וההערכות הן, כי בסופו תדרוש השוכרת הנחה משמעותית בדמי השכירות, שהם גבוהים מאוד ביחס לממוצע בענף - כ-25 דולר למ"ר - סכום דמיוני ביחס למחירי העסקאות שנחתמו בשנתיים האחרונות בחוזי המשרדים בתל אביב.

בסך הכל מעריכים את מיצובה העסקי של לוינשטין כגבוה בממוצע לענף, וזאת בעיקר בזכות איכותם הגבוהה של נכסיה המניבים, תשואתם הגבוהה, החוזים הארוכים יחסית ושיעורי התפוסה הגבוהים. למיצובה הגבוה של החברה תורמים גם הידע והניסיון של החברה בהקמת פרויקטים, והסלקטיביות והשמרנות שמפעילה ההנהלה בכניסה לפרויקטים חדשים. במיוחד חולקים בחברת הדירוג שבחים למנכ"ל החברה, שאול לוטן, בעל הניסיון הרב בניהול וייזום פרויקטים ונכסים.

בימים האחרונים, במסגרת הכנסת התשקיף הסופי להנפקת איגרות החוב, הודיעה החברה, כי רשות ני"ע דרשה ממנה לשנות את הדוחות הכספיים שהציגה ברבעונים האחרונים, באופן התייחסות החברה לתקן 16 המטפל ברכוש הקבוע. בחברה מסבירים, כי השינויים שנעשו נבעו משינוי אומדן הפחת שביצעה החברה ב-2003.

לאור השינויים הללו, ירד הרווח הנקי של החברה בשנה שעברה מ-1.75 מיליון שקל ל-167 אלף שקל בלבד, והרווח ברבעון הראשון השנה עומד על 161 אלף שקל, ולא 627 אלף שקל כפי שדווח בתחילה.

בעקבות השינויים שבוצעו הופחת גם הונה העצמי של החברה, וזה עומד, נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה (דוחות הרבעון השני טרם פורסמו), על 77.8 מיליון שקל, ולא 79.4 מיליון שקל כפי שהופיע בדו"ח המקורי.