תמונה של ניוון מתמשך

פני שתוקפים את התחנה המרכזית של תל-אביב, צריך לומר מילה טובה על היזם אריה פילץ המנוח. מכל היזמים שפעלו בישראל, פילץ יכול להיחשב כגדול שבהם, לפחות מבחינת סדר הגודל של החשיבה והתעוזה, הן יחסית לתקופה בה פעל, ואפילו במושגי היום. פרויקטים כמו התחנה המרכזית החדשה ודיזנגוף סנטר, מבחינת הגודל, הם העדות לכך.

אבל אריה פילץ לא יכול היה לדעת, שמבין תחומי הנדל"ן, כפי שהוא משתקף בראי המשפטי, תהיה התפתחות גדולה בשני מישורים. האחד הוא חיזוק זכויות הקניין, שבאה לידי ביטוי בהתפתחות פסיקות בג"ץ בענין הפקעות מקרקעין. הפסיקה בתחום זה הגיעה לאחר משיאיה בפרשת המטווח הצבאי בגבעת אולגה, שם התחזקה ההכרה בכך, שאם נעשתה הפקעה לצורך ספציפי, וכעבור עשרות שנים הקרקע אינה משמשת עוד את אותו צורך שבגינו הופקעה מבעליה - יש מקום להחזיר את הקרקע לבעליה (מגבלות מסוימות לפי המקרה).

התחום השני, נשוא פרשת התחנה המרכזית החדשה, הוא מתן פיצוי לניזוקים בגין פגיעה מתוכנית. זהו סעיף 197 המפורסם לחוק התכנון והבנייה, לפיו מי שנפגע מתוכנית זכאי לפיצוי מהוועדה המקומית, ובשרשור, באמצעות כתבי שיפוי, מהיזמים.

זכות הפיצוי לפי סעיף 197 התפתחה מאוד בזכות ועדות הערר המחוזיות לענייני תכנון ובנייה. ועדות אלה הן גופים מעין-שיפוטיים, העושות מלאכה מצוינת בשנים האחרונות, הן מבחינת הפסיקות שיוצאות מהן והן מבחינת יעילות עבודתן. ועדות הערר המחוזיות נחשבות בצדק למפלטם האחרון של נפגעי יזמויות נדל"ן, ובזכותן כל יזם צריך היום לכלכל היטב את צעדיו, ולקחת בחשבון, כבר בשלב התכנוני, מהי מידת הפגיעה של הפרויקט בשכניו וכמה יעלה לו לשפות אותם. המיוחד בהחלטת ביהמ"ש בתחנה המרכזית הוא השילוב שבין סעיף 197 של ירידת ערך המקרקעין, לבין הפיצוי בגין מטרדי איכות חיים.

בסין, כשרוצים להקים אוטוסטראדה ובתוואי המתוכנן יש יישובים, מוציאים לכפר הודעה לפיה יש לפנות את הבתים בעוד חודש, והכפריים מתחילים לארוז. בתחנה המרכזית אי אפשר היה לעשות זאת, ומצד שני גם לא ניתנה מספיק תשומת לב לבעיה הברורה - הפגיעה ברכושם של מאות בעלי דירות, ובעיקר אותן דירות שמשקיפות לכיוון הרמפות בהן נעים האוטובוסים.

אם יש מקום בתל אביב שהמילה ג'יפה מתאימה לו - זהו איזור התחנה המרכזית החדשה. מבחינה אורבנית, האיזור לא היה תפארת היצירה. אבל, שנים רבות של פיל לבן, וזה מה שהיתה התחנה בכל תקופתו של שלמה להט כראש העיר, עובר לפתיחתה והפעלתה, עם הרעש, הלכלוך והפיח - תרמו להדרדרות חמורה עוד יותר של האיזור.

הבעיה של איזור התחנה המרכזית כיום היא, שאין לאיזור פתרון ייעודי ואין פרוגרמה שתעמוד במבחן הדורות הבאים, כך שהאיזור נידון לניוון מתמשך.

מה שחמור לא פחות הוא, שהאיזור סובל מסתימת עורקים, פשוטו כמשמעו, ובמקום שתהיה נגישות מהירה ונוחה אל התחנה הענקית - יש שם מערכת כבישים צרה, סתומה ולא נוחה, עובדה העומדת ביסוד חוסר ההצלחה של איזורי המסחר שבתוך התחנה. ואם יקימו בתחנה מגדלי משרדים מחוללי תנועה נוספת, הסתימה התחבורתית תהיה מוחלטת.

הדבר המוזר מכל בתחנה המרכזית החדשה הוא, שלא יהיה אליה חיבור מסילתי ישיר. התחנה הקרובה של רכבת הפרברים מצויה חצי ק"מ מצד אחד, והתחנה המיועדת של הרכבת הקלה מתוכננת ברחוב הר ציון, חצי ק"מ מן התחנה מצד שני. חלם.