על הקשר בין "משכון מוסווה" לבין הסכם המכר

עיסקה זו, על פניה, הינה חוקית ואין פסול בה. כמו כל עיסקה, יש לדווח על עיסקה זו לרשויות המס, כדי שאלו יעריכו את התמורה לעיסקה. אמנם, בשלטונות המס מתייחסים ליום תשלום התמורה כיום החוזה, גם אם הוא לפני כריתת ההסכם, אך במקרים אלו, כשהעיסקה באה כתחליף לתשלום חוב, אין סיבה כי יום החוזה לא יהיה יום שהצדדים החליטו בניהם על ביצוע העיסקה במסגרת הסדרת חוב.

דא עקא, לא פעם יחסי מסחר אלו, בין נושה וחייב, הם כה מסובכים ומורכבים שלעיתים מרוב העצים לא ניתן לראות את היער. כלומר, מרוב החשבונות וההתחשבנויות קשה לדעת האם ההסכם בין הצדדים היה חוזה מכר גמור, מתוך רצון להעביר זכויות של ממש מאחד למשנהו, או שמא מדובר רק בחוזה מכר שרק כאילו "חוזה מכר", ולמעשה נועד להבטיח החזר חובות, כלומר משכון מוסווה.

כזה היה המקרה שנידון לאחרונה בפני השופטת ענת ברון בבית המשפט המחוזי בעניין ה.פ. (ת"א) 02/225 אפרים שיליאן נ' גילעם מזרחי.

בעניין שיליאן, המבקשים חתמו על הסכם לרכישת אדמה בחולון מהמשיב. אביו של המבקש היה הדמות החיה מאחורי הרכישה, אשר היה בעסקי מסחר ענפים עם המשיב. המשיב היה חייב כספים רבים לאביו של המבקש (להלן: הנושה), ובמסגרת התחשבנויות ביניהם נעשתה עיסקה זו לטובת המבקש.

החוזה כלל תנאים לא שגרתיים, במובן זה שכל התמורה היתה אמורה להיות משולמת ללא שהובטח כי השעבודים הרבים שרבצו על הנכס יוסרו מבעוד מועד. החוזה כלל רק התחייבות שאכן המשיב יסיר את השעבודים. והינה, עברו למעלה משנתיים, והמשיב לא הסיר את השעבודים והמבקש דרש ממנו את הסרת השעבודים. בשלב כלשהו, ולפני הגשת העתירה כאן, המשיב שלח הודעת ביטול למבקש ומכאן העתירה לאכיפת ההסכם.

המשיב טען בהגנתו, כי התמורה ששולמה לכאורה בגין העיסקה ע"י המבקשים הוחזרה לנושה על-ידי שהמשיב נתן בידיו שיקים. מנגד, הנושה טען, כי אכן המשיב נתן בידיו שיקים, אך לטענת הנושה, שיקים אלו באו להבטחת החזר יתרת החובות של הנושה.

על כל המערכת הסבוכה יש להוסיף מכתב ששלח במהלך קיום ההסכם עורך הדין של המשיב, ובמסגרתו הוא מאשר למבקש כי אכן שולמה מלוא התמורה בעד העיסקה. המשיב מצידו התנער ממכתב זה, וטען שנשלח שלא על דעתו, וגם עורך הדין ששלח את המכתב ניסה להסבירו באופן שאין להסיק ממנו כי אכן כל התמורה שולמה.

השופטת ברון, לאחר עיון בחומר הראיות, קיבלה את העתירה ודחתה את גרסת המשיב. השופטת ברון קובעת בראשית פסיקתה, כי כלל מערך היחסים בין הנושה לבין המשיב יש בו כדי להשליך על פרשנות ההסכם שבפניה. על-פי קביעתה, ובהסתמך על פסק הדין הידוע "אפרופים" (פ"ד מט (2) 265) ולאור פרשנות התכליתית על ההסכם: "פרשנות החוזה אינה מושפעת רק מלשון החוזה. לשון זו היא רק שיקול אחד במכלול השיקולים שיש לקחתם בחשבון בבואו של בית המשפט לפרש חוזה. נוסף על שיקול זה, יש לבחון את אומד דעת הצדדים ואת נסיבות כריתתו של החוזה".

לאחר בחינת הנסיבות. השופטת ברון קבעה: "במקרה דנן נתקיימו יחסי חייב-נושה בין הצדדים, ברם בכך לבד אין כדי להוליך למסקנה כי לפנינו משכון מוסווה. 'קיומו של חוב קודם לכריתת הסכם המכר והמשך קיומו של החוב לאחר כריתת ההסכם' עשוי להיות אינדיקציה לכך שמהותה האמיתית של עסקת המכר היא משכון מוסווה". הצדדים אכן השתמשו בהסכם ובקיומו בטרמינולוגיה של הסכם מכר לכל דבר ועניין. ימים ספורים לאחר חתימת ההסכם, נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקש. המשיב טען, כי התמורה שקיבל הוחזרה לנושה להבטחת הסרת השעבודים, ולטענת המשיב, סוכם בינו לבין הנושה שאם לא יוסרו השעבודים אזי ההסכם יהיה בטל ומבוטל. המשיב טען, כי טענתו בעניין מתן שיקים הינה מעיין טענת "הודאה והדחה".

השופטת ברון לא קיבלה טענה זו בקובעה, כי הנושה אמנם מודה כי קיבל מאת המשיב את השיקים הנטענים, אך הכחיש ששיקים אלו ניתנו כהחזר תמורה של עסקת המכר. כלומר, הנושה "לא הודה בכל העובדות המהותיות המרכיבות את טענת ההגנה של המשיב" כלשון השופטת ברון.

השופטת ברון, ששוכנעה מאמינות גרסת הנושה, קבעה כי השיקים הללו ניתנו שלא כחלק מקיום העסקה או בקשר אליה, אלא במסגרת התחשבנות שבין החברות של הנושה והמשיב.

פרשה סבוכה זו, שבוודאי כמוה יש רבות בשוק הנדל"ן וחיי המסחר, יש בה כדי ללמד לקח את המעורבים בעסקאות אלו ערבוב יתר בין חוזה נדל"ן לבין החזר חובות וריבוי שיקים, שלעיתים קשה לעקוב אחר מקורותיהם ויעדיהם, יכולים להוליד סכסוכים ובילוי של שנים בבית המשפט. לפסק דין זה חשיבות גדולה לשלטונות המס, אשר לא פעם מתלבטים אם לחייב את ההסכם שבפניהם, לקטלג אותו כחוזה מכר המחויב במס, או הסכם משכון אשר פטור מדווח ומתשלום מס?

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.