תזכיר חוק הריטים: תיקונים קלים להמלצות הוועדה

תזכיר החוק מבוסס בעיקרו על המלצות הוועדה. בתזכיר מוצע להעניק לקרן להשקעות במקרקעין (המכונה בפי אנשי האוצר "קל"ב", ובפי העם "ריט") ולמשקיעים בה הטבות מס. קרן שתעמוד בתנאים הקבועים, שעיקר השקעותיה הן במקרקעין מניבים, כגון בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, דירות להשכרה, בתי מלון וכיוצ"ב, שתחלק את רווחיה למשקיעים מדי שנה - תהנה במסגרת החוק מהטבות המס.

השינויים העיקריים בתזכיר החוק אל מול דו"ח הוועדה הם השינויים הבאים:

* מועד ההנפקה: בדו"ח נקבע, כי הריט תתאגד כחברה חדשה ותרשם מיידית למסחר בבורסה בישראל. בתזכיר נקבע כי על הריט שהתאגדה להירשם למסחר בבורסה בישראל בתוך 12 חודשים מיום התאגדותה, כאשר לפני הרישום למסחר לא יהיו בה פעילות, נכסים, הפסדים, או התחייבויות, למעט נכסי מקרקעין שנמכרו לה לצורך הפיכתה לריט, והתחייבויות בשל נכסים כאמור.

* עמידה בדרישה לפיה 95% מנכסי הריט יהיו בגדר נדל"ן מניב: בדו"ח נקבע כי החזקה במשך שנה של כספי ההנפקה בפקדונות תאגיד בנקאי בישראל או מילוות מדינה די בה כדי לעמוד בדרישות החוק. בתזכיר הוארכה התקופה משנה לשנתיים.

* פטור ממס לתושבי חוץ על רווחי הון במכירת מניה בקרן להשקעות במקרקעין - יינתן רק אם החזיק תושב החוץ במניה 12 חודשים לפחות: בתזכיר החוק הובהר כי המינוף בשיעור 60% מתייחס לשווי נכסי הריט הכוללים, ולא לנכסים ספציפיים, כך שניתן לעשות שימוש במינוף בנכס בארץ או בחו"ל בהתאם ליתרון המימוני לקרן (כך למשלי רכישת נכסים מניבים בחו"ל בשיעורי מימון של 90%, המאפשרים תשואה גבוהה בהרבה על ההון העצמי).

* דחיית מס שבח ומס מכירה בהעברת נכסים לריט: בתזכיר נקבעי כי שר האוצר רשאי לקבוע תנאים לעניין דחיית תשלום המס, כולו או מקצתו, לתקופה שלא תעלה על 3 שנים ממועד ביצוע ההעברה. לרשימת הגופים הפטורים ממס על רווחי הון במכירת מניה בקרן להשקעות במקרקעין וכן על דיבידנד ורווחים שקיבל מקרן כאמור (כגון קופות גמל) נוספו גם קרנות פנסיה שהן תושבות חוץ, שינוי המאפשר לקרנות פנסיה אמריקאיות, אשר הביעו עניין בשוק הישראלי, לבחון השקעות כאלו אל מול השקעות בארה"ב.

* בתזכיר קיימת המלצה לפיה תינתן הקלה לפיה ניתן יהיה לקזז הפסדי הון במכירת מניה בריט גם כנגד רווח שחילקה הריט באותה שנת המס. אפשרות קיזוז כאמור קבועה בפקודה לעניין ניירות ערך אחרים לתקופה שתחילתה בשנת המס 2007.

* התווספה הגדרת "שווי" ביחס לבחינת היקף הקרן מדי שנה בשנה (שווי מינימלי 200 מליון שקל) - מחיר מקורי או שווי שוק, לפי בחירת הקרן.

* בתזכיר מוצע לתקן את סעיף 302 (ב) לחוק החברות, כדי לאפשר לריט לחלק רווחים גם בשל הוצאות פחת, דבר שאינו אפשרי היום לפי חוק החברות.

* נמחקה המלצת הוועדה לפיה קרן אשר איבדה את מעמדה המיסויי כריט, לא תוכל לשוב למעמד זה במשך 5 שנים, ותאלץ לחלק באופן מיידי את כל רווחיה למשקיעים.

שינויים שהתבקשו לאחר פרסום הדו"ח, ולא זכו להיכלל בתזכיר החוק:

* הפיכת הריט לשקופה מבחינת מס חברות, כמקובל בריטים בעולם.

* קביעת מנגנונים אשר ימנעו מחברות מייסדות להעביר לריטים המוקמים על ידן נדל"ן מניב במחיר מופקע, אשר למעשה יגרום להעברת החוב מגבם של הבנקים הנושאים היום בנטל המימון, לגבו של ציבור המשקיעים בבורסה.

* קביעת הוראות המקלות על מיסוי ברמת הקרן בהחזקת דירות מגורים להשכרה כנדל"ן מניב, בהתאמה לחוק עידוד השקעות הון (18% מס בלבד).

תזכיר הצעת החוק דומה רובו ככולו לדו"ח הוועדה. נראה, כי חלק מהשינויים אשר הוכנסו יהיה בהם כדי לתרום לרך הנולד וחלקם ודאי יכבידו, אבל בשים לב לכך שחלפו להם 8 חודשים מיום הדו"ח, נראה כי טוב יהיה ליילד את הריט במהרה, וכמנהג ארצנו הקטנה: לתקן את הטעויות תוך כדי תנועה.

הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד אברהם נאמן.