ורשה: צפויה עלייה של חדה במחירי הדיור

מחירי דירות חדשות במרכז ורשה הגיעו לשיא של 1,600 דולר/מ"ר, ואולם בדירות קטנות ויוקרתיות טיפסו המחירים אף 3,800 דולר/מ"ר.

הסיבות העיקריות ל"בום" ההולך ומתחזק בוורשה:

1. "אירופוריה" - קיימת בפולין אופוריה עקב הכניסה לאיחוד האירופי. התושבים מרגישים בטוחים יותר בנתונים הגיאופוליטיים החדשים בהם נמצאת ארצם. התושבים בטוחים כי דירה שניתן לרכוש ב-1,800 דולר/מ"ר עולה במדינות המערב 12,000 דולר/מ"ר. התושבים גם בטוחים כי הבדל זה לא יישאר לעד.

2. סכומי עתק מוזרמים לפולין בכלל ולוורשה בפרט מאז כניסתה לאיחוד. אירופה מעוניינת בשותפה איתנה ומפותחת מבחינה פוליטית וכלכלית. פולין נמצאת במעבר שבין המערב והמזרח, וורשה תהווה בעתיד תחנה חשובה על האוטוסראדה המתוכננת בין ברלין למוסקבה.

3. קיים בעיר הבירה ורשה פוטנציאל גידול עצום. ב-18 השכונות המרכיבות את העיר מתגוררים כ-1.7 מיליון תושבים על שטח עצום של כ-517 אלף דונם, כלומר צפיפות של 3.3 תושבים לדונם. לצורך המחשה, בלבד, בגוש דן המורחב מתגוררת כמות אוכלוסין דומה אולם על שטח של כ-270 אלף דונם ובצפיפות כפולה של 6.3 תושבים לדונם.

4. תושבי ורשה מהווים רק כ-4.5% מאוכלוסיית המדינה. במדינות מערביות מפותחות מהווה אחוז התושבים בעיר הבירה כ-15%-10%. לפיכך קיים פוטנציאל גידול אשר עשוי להביא את ורשה לאוכלוסייה של 6-4 מיליון תושבים.

5. מצב הדירות בוורשה - מרבית הדירות בוורשה נבנו בין 1945 ל-1990 בהשראת המשטר הקומוניסטי, באיכות בנייה ירודה, בתכנון לקוי בבנייני ענק צפופים, אשר הפכו לסלאמס ברבות הימים. סביר להניח כי מרבית הדירות האלה לא תשרודנה במשך 30 השנים הבאות, ועלויות השיפורים והתיקונים יגדילו את הוצאות האחזקה אף מעבר לעלויות האשראי בדירות החדישות. במקרה כזה יחפשו הדיירים לעבור לדירות חדשות.

6. עלייה קבועה בתל"ג לנפש - הגידול בתמ"ג בפולין קבוע ומורה על עלייה ממוצעת של 5% לשנה במשך 10 השנים האחרונות. עלייה בתמ"ג גורמת לעליית מחירי הנדל"ן.

7. עלייה בשכר הריאלי - השכר הריאלי בפולין גדל ב-5% לשנה, בשעה שבמדינות מערב אירופה הוא קטן. אין ספק כי הן השכר והן המחירים נוטים להתקרב לאלו שבארצות האיחוד האירופי.

8. אבטלה - שיעור האבטלה בפולין גבוה ועומד על 18%, אולם בוורשה האבטלה נמוכה יחסית - רק 6%.

לאור כל אלה, מסכם השמאי חיים גלנצר, קיים פוטנציאל פיתוח גבוה בוורשה, ומומלץ ליזמים לבחון אפשרויות אטרקטיביות להשקיע בעיר, במיוחד בתחום המגורים.