השקעות נדל"ן בניגריה: שם המשחק הוא סרבול וחוסר יעילות

פרט להם, מפגינים המלווים בשוק, קשיחות יתר, שמתבטאת בהגבלות וסייגים רבים על הלווים, והטלת שיעורי ריבית גבוהים.

השקעות קצרות טווח בשוקי המט"ח קורצות למשקיעים הרבה יותר, מאשר השקעות ארוכות טווח, החיוניות לסקטור הנדל"ן - עובדה שאינה מפתיעה, מפני שגופי ההשקעה במדינה פועלים בצמוד לבנקים, והאחרונים מעדיפים אף הם מתן אשראי קצר טווח.

חוסר הנזילות והקושי המוערם בהשקעות בנדל"ן בניגריה, מהווים אתגר למערכת הפיננסית המקומית, אשר נגועה גם כך בחוסר ודאות וסרבול.

הבנקים במדינה רק מכבידים על הסקטור הבעייתי (דוגמא לבעייתיות: בתחום הדיור קיימת מצוקה, המתבטאת בעלויות גבוהות של העברת דירות ובמחסור במוצרי תכולה לדירות, דווקא במקומות בהם הם נדרשים יותר מכל), ולפיכך דרושים גישות מימוניות חלופיות להשקעות בנדל"ן, אשר יקלו על הקשיים העומדים בפני המשקיעים.

בעייתיות מנגנוני המימון בניגריה

מקורות המימון הקונבנציונליים לעסקאות נדל"ן בניגריה כוללים הלוואות מבנקים, חברות ביטוח או קרנות פנסיה, גיוס כספים על ידי הנפקת מניות בשוק ההון, מכירת שטרות חוב ועסקאות ליסינג.

מחקר שנערך ב-1996 גילה, כי מימון על ידי קרנות הון, איגרות חוב או עירוב של השניים, זרים לשוק הניגרי.

המימון בעזרת קרנות הון נחשב למסובך ולא מתאים לשוק הניגרי, עקב הסרבול של המערכת הפיננסית, וכן עקב מחסור בקרנות בעלות מסורת של רווחים בתחום.

הון ציבורי היה יכול להיחשב כפתרון יותר טוב להשקעה, אך קרנות הפועלות בתחום עדיין אינן מפותחות דיו בניגריה. ככלל, המימון על ידי הון, סובל מדלילות במספר הקרנות בתחום, כלכלה לא מפותחת, עלויות נלוות רבות, וחוסר מיומנות בביצוע העסקאות.

המימון על ידי חוב נפוץ, אך רק בסכומים קטנים, וזאת עקב העדפת הממנים להלוות כספים לטווח הקצר בלבד.

שימוש רב בחוב עושים בעלי עסקים קטנים, אך זאת רק לצורך מתן הלוואות בסכומים קטנים לעובדים, לצורך רכישת קרקעות לבניית בתים.

בנוסף, מימון על ידי חוב, מתקבל רק על ידי גורמים כמו קרנות פנסיה וחברות ביטוח, ולא על ידי בנקים, אך גופים אלו נתונים לרגולציה אשר מווסתת את הסכומים אשר הם מלווים.

הבעיות העיקריות במימון על ידי חוב הן שיעורי ריבית גבוהים, הקושי בגישה לגופים המממנים, המחסור בגופים מממנים, אי ודאות השוררת בקרב המלווים, חוסר עזרה מצד מנגנוני הרגולציה במדינה, השקעות אלטרנטיביות, אשר מעדיפים המלווים הפוטנציאליים לבצע על פני מתן הלוואות ארוכות טווח להשקעה בנדל"ן. במחקר שנערך באה לידי ביטוי העובדה שמנגנוני הרגולציה במדינה לוחצים את הגופים המלווים בתחומים כמו גובה הרזרבות אותן הם מחזיקים, יחסי הנזילות, גובה האשראי הניתן, תנאי ההלוואה והדרישות למינימום של הון בקרן המממנת.

פרט לכך, הגופים המלווים לרוב מוגבלים גם על ידי החוקים של החברות או הבעלים להם הם כפופים. כמו כן עלה במחקר, שבנוסף לחוסר המודעות בנושא לקיחת חוב, המערכת הפיננסית אינה יציבה וזאת עקב תרבות חיסכון לקויה.

בעיות נוספת שאותרו הן אי בהירות בנושא החקיקה במדינה ובנושא הבעלות על רכוש, והסמכויות הנרחבות שניתנות לבתי המשפט בדיונים הקשורים למגורים ודיור. גם פרוצדורות הקשורות בהעברת הזכויות על הרכוש הינן מסורבלות, צורכות זמן יקר ויקרות להפליא.

איגו"ח נכסים כגישה מימונית חלופית

גיוס אג"ח הצמוד לנכס או למספר נכסים הוא אמנם תהליך מסובך מבחינה פיננסית, אך נמצא כיעיל מאוד על מנת להתגבר על קשיי הנזילות, במיוחד במדינות כמו ארה"ב, בריטניה ואוסטרליה.

מדובר ביצירת כלי מימוני, על ידי איחוד זרם מזומנים הנוצר מהלוואות למספר נכסים, והפיכתו לסחיר בשוק, כאיגרת חוב הנמכרת למשקיעים (בדומה למה שמבצעת חברת פאני מיי האמריקנית). מדובר בכלי מימוני יעיל לפיתוח שווקי הנדל"ן. בארה"ב הוא נחשב כיום לאמצעי יעיל לשיפור מבנה ההון בכל שוק.

איגו"ח נכסים החל להתפתח בארה"ב בשנות ה-70, על ידי חברת פאני מיי (federal national mortgage association), שאיגדה הלוואות של יחידים ליצירת מכשירים פיננסיים סחירים, ובשנות ה-80 החלו גם מדינות נוספות להשתמש בשיטה, תחת המינוח CMO collateralized mortgage obligations)).

כיום, גם נכסים אחרים יכולים לשמש כעירבון למכשיר מסוג זה (בהתאם לחוקי המערכת הפיננסית במדינה בה מבוצע המהלך) כמו: חוב אשראי, הלוואת לרכישת רכב, עיסקאות ליסינג, פרסי זכייה בהגרלות, דמי תמלוגים, מחצבים טבעיים ואג"ח.

עם זאת, נראה שהלוואות וחוב אשראי הינם המכשירים היעילים והנפוצים ביותר לאיגו"ח, משום שהם מייצרים תזרימים קבועים, אשר בקלות ניתן לקבץ יחדיו.

תהליך האיגו"ח הוא לרוב מסובך, ולכן דורש הבנה מלאה בתחום המימון וארגון מופתי של הפיקדונות השונים מאוגדים לאיגרת.

התהליך מתחיל על ידי קיבוץ מספר זרמי מזומנים מובטחים (לדוגמא מהלוואות) למכשיר פיננסי אחד על ידי גוף פיננסי כל שהוא, לאחר מכן מועבר המכשיר לגוף נפרד (מכונה SPV- special purpose vehcle) מהגוף שקיבץ את ההלוואות (זאת על מנת למנוע אפשרות של הטייה או השפעה כל שהיא של הגוף המקבץ על המכשיר). במקרים אחרים יכול לדרוש הגוף הפיננסי, מגוף חיתום שעובד עימו.

קרנות REIT

קרנות ה-(REIT (Real Estate Investment Trust בדומה לשיטת האיגו"ח, מאפשרות לייצור שותפות של מספר משקיעים ב"בעלות" על נכס, על ידי קרן שמאגדת את אחזקתם. מטרת הקרן הינה לגייס הון ממשקיעים, על מנת לייצור מימון לרכישת נכס או מספר נכסים, ולהעמידו לרשות היזם בתמורה לאחוזים מהבעלות על הנכס או כתיווך פיננסי נושא ריבית.

קרנות ה-REIT מנהלות את תיקי הנכסים שלהן תוך מעורבות גם בניהול הנכסים עצמם, ולכן שאיפתן היא להשיג דמי שכירות גבוהים מהמשכירים, ריבית גבוהה על ההלוואות שמעמידה הקרן, והשבחת הנכסים.

זאת על מנת לייצור רווחי הון עתידיים לקרן. קרנות ה-REIT מסייעות ביצירת נזילות להשקעות בשווקי הנדל"ן, וכן מהוות דרך להפיכת הון לאמצעי השקעה זמין.

איגו"ח וקרנות REIT בניגריה

האיגו"ח וקרנות ה-REIT הינן אמצעי השקעה שמהווים "מהפכה" רעיונית עבור השוק הניגרי, והן שונות מחברות נדל"ן ניגריות, הנסחרות בשוק ההון המקומי, ומנצלות את משאבי המשקיעים לפעילותן השוטפת ללא תמורה, תוך השקעת כספים רבים שגוייסו מהמשקיעים בנכסים שאינם מספקים את התשואה המבוקשת.

בשלב זה, נראה כי למימון בשיטת האיגו"ח או ה-REIT, אין "קונים" בקרב משקיעי הנדל"ן הניגריים. בנוסף גם המערכת הפיננסית במדינה אינה מאותתת כי היא עשויה לבצע רפורמות בשוק, על מנת לעודד פעולות מימון פחות שמרניות.

כתוצאה מכך, גם שוק המשכנתאות בניגריה סובל מחוסר ודאות, זאת על רקע הקשיים הנערמים בביצוע עסקות הנדל"ן והיעדר מיומנות בניהול סיכונים.

על מנת לייצור רפורמות בתחום הנדל"ן במדינה, ארגון RICS, העוסק במחקר וייעוץ לחברות ומדינות בתחומי הנכסים והנדל"ן, וגופים מקצועיים נוספים החפצים להשקיע בניגריה, חייבים לפעול במשותף על מנת לאפשר סביבה המעודדת השקעות בנדל"ן בשיטות מימון מתוחכמות ופחות שמרניות, כמו איגו"ח נכסים ו-REIT.

כמו כן, ממשלת ניגריה חייבת לנקוט צעדים מיידיים ותכליתיים, גם תוך כדי חקיקה, על מנת לאושש את שוק המשכנתאות במדינה, ולהפכו משוק הלוקה בחוסר ודאות ובחוסר יציבות, לשוק יציב ואמין, הפועל גם במתכונת של שוק מישני, לצורך מימון עסקאות.