סין: עליית מחירים דו ספרתית מדאיגה את הכלכלנים

משמעות עליית מחירים זו היא כי במצב הנוכחי, בו ההכנסה הממוצעת לנפש עומדת על 8,472 יואן (כ-1,200 דולר) בשנת 2003, דירת מגורים בשטח של כ-80 מ"ר תעלה 11.7 פעמים ההכנסה הממוצעת של משפחה בעלת שתי נפשות, כך עולה מנתונים חדשים שפורסמו בשבוע שעבר.

חוסר השקט הציבורי בנוגע לקבלנים בסין המפקיעים מחירים, היה בין הגורמים המרכזיים לעליית המחירים.

על פי נתוני משרד הקרקע והמשאבים בסין, שיעור הרווח של הקבלנים בסין נע סביב 18%, לעומת שולי רווח של 10%-5% בשוק הסיני בממוצע.

יחד עם זאת, בחינה מדוקדקת של הנתונים מצביעה על שורה של מרכיבים, שהביאו לעליית המחירים באחת הכלכלות הגדולות בעולם, מלבד תאבת בצע של קבלנים מקומיים. ראשית, מלאי הקרקע במדינה מצומצם יחסית לאוכלוסייה של 1.3 מיליארד איש, שממשיכה לצמוח בקצב חיובי.

מאידך, קצב האורבניזציה במדינה ממשיך לגדול, ועל פי התחזיות, עד שנת 2020 צפויים כ-500 מיליון חקלאים סינים מתוך 800 מיליון, לעבור לגור בעיר.

כתוצאה מכך הביקוש לבתים רק יילך ויגבר, והמלאי יילך ויצטמצם. שני גורמים בסיסים אלו קובעים, כי המחירים בסין ימשיכו להיות גבוהים בטווח הזמן הארוך, אפילו לאחר התפתחות המשק והכלכלה הסינית.

עם זאת, ישנן כמה בעיות מבניות, שדוחפות את המחירים עוד יותר מעלה. שלא כמו בתהליכי ייצור, שוק הנדל"ן בסין אינו שוק שכל אדם עם מעט מזומנים יכול להיכנס אליו. חסמי הכניסה לשוק גבוהים מאוד, והם כוללים גם תהליכים מורכבים של הפקעת קרקעות, יחסים עם הממשל, מדיניות אורבנית תכנונית, וקשרים יוצאים מן הכלל עם הבנקים. רק אלה שיש בידם הון מספיק, והם מסוגלים להתקשר בזריזות ובכישרון מול השלטונות, הבנקים והשוק, יכולים לפתח נדל"ן בשוק הסיני.

גורמים אלה מורכבים עוד יותר אם לוקחים בחשבון את היקף ההשקעה האדיר המתבקש על פי ציפיות הביקוש בטווח הזמן הארוך.

שיעור דל של נכסים פנויים

כתוצאה מכך, שולי הרווח אינם פשוטים להשגה בשוק הנדל"ן הסיני. על פי נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית, היקף הנכסים הפנויים נע זה למעלה משלוש שנים בשיעור של 8% בלבד. במקביל, המחיר לא ירד בעקבות התגברות התחרות.

מלאי קרקע מועט, כפי שציינו, ומדיניות קרקעות מחמירה מצד השלטונות תורמת גם כן לעליית המחירים.

מרכיב זה הופך חמור עוד יותר אם לוקחים בחשבון את מדיניות הפיתוח האורבני הסינית, ואת מערכת ההשקעה הציבורית במדינה.

אנשים רבים המתרשמים ממחירי הדיור הנמוכים יחסית בארה"ב, קנדה וחלק ממדינות אירופה, מתעלמים לא אחת מהעובדה, כי בתיהם נבנים על קרקע באיזורי הפרברים, בהם מחירי הקרקע זולים יותר.

בסין לעומת זאת, רוב האיזורים האורבניים בערים הגדולות דוגמת בייג'ין ושנחאי, נבנים באיזורי הדאון טאון.

הסיבה לכך פשוטה. מערכת התחבורה והשירותים הציבוריים אינם מגיעים אל מחוץ לאיזורים אלה. ב-50 השנים האחרונות, הממשלה השקיעה בעיקר בייצור בענפי המשק האחרים ולא בשירות הציבורי. כתוצאה, אפילו ערים אמידות דוגמת בייג'ין וגאונגזו, חסרו אמצעי תחבורה המוניים מספיקים, דוגמת רכבת קלה ותחתית.

למרות שההשקעה בתחבורה האורבאנית גדלה באופן משמעותי, יידרשו עוד שנים רבות עד אשר מערכות התחבורה והשירותים הציבוריים יוכלו לספק שירותים מספקים לאיזור הפרברים.

אל מול שוק הון בשפל, ריביות נמוכות ומחסור באפיקי השקעה אלטרנטיביים, רבים מאנשי מעמד הביניים הסיני, בוחרים להשקיע בנדל"ן, עובדה הדוחפת את מחירי הנדל"ן מעלה עוד יותר.

להגביר השקיפות

בעוד הגורמים ארוכי הטווח והגורמים המבניים שצויינו עשויים להביא לעליית מחירים בטווח הזמן הארוך, מספר גורמים קצרי טווח, בעיקר הידוק מדיניות האשראי של הבנק הסיני המרכזי בשנה שעברה, יחד עם התיקונים המאקרו-כלכליים בשנה האחרונה, עלולים לצמצם עוד יותר את ההשקעות בנדל"ן, ולהביא להגברת החשש של האוכלוסייה, שאין ביכולתה לעמוד ברכישת נכסים.

חשש זה מדרבן חלק מהרוכשים הפוטנציאלים לרכוש נכסים מהר, דבר שמגביר עוד יותר את קצב עליית המחירים ומעמיד אותו על נתונים דו ספרתיים.

בהתחשב בנתונים עד כה, יהיה זה נכון לנקוט בשורה של צעדים על מנת לשמור על יציבות מחירים בשוק הנדל"ן הסיני.

גורמים כלכליים בכירים בסין טוענים, כי אין זה נכון לפעול להורדת מחירי הנדל"ן, מאחר של-80% מאוכלוסיית סין האורבאנית בתים בבעלותם, וירידה שכזו משמעותה הפסדים קשים עבורם.

על פי הגורמים הכלכליים, פיתוח נדל"ן צריך להפוך לשקוף הרבה יותר, זאת על מנת לאפשר ליותר משקיעים להיכנס לשוק. במקביל, יש לפתח אפיקי מימון נוספים על מנת להגביר את ההון הזמין עבור המשקיעים.

דבר נוסף אותו מציינים הגורמים הכלכליים, הוא שיש להרפות מעט במדיניות הקרקעות הסינית בהדרגה, זאת על מנת להגדיל את מלאי הקרקע השמיש לפיתוח והשקעה נדל"נים. פיתוח נדל"ן טומן תשואות גבוהות הרבה יותר מאשר פיתוח חקלאי, ולכן יש לשתף גם את החקלאים באותם תשואות ורווחים, אחרת החקלאים המהווים למעלה ממחצית מאוכלוסיית סין עשויים להערים קשיים גבוהים מאוד על פיתוח הענף ועל היציבות החברתית בסין.

במקביל יש להגביר את ההשקעה הממשלתית בתשתיות, בייחוד תשתיות תחבורה שיקצרו את המרחקים.

פתרון נוסף שמוצע הוא פיתוח מגורים זמין וזול יותר עבור השכבות החלשות יותר באוכלוסייה, אך יש לבצע זאת עם החסמים וההגנות המתאימות, על מנת שלא להביא לכך שגורמים אינטרסנטיים ינצלו את היוזמה הממשלתית על מנת להשיא רווחים על חשבון השכבות החלשות יותר.

לבסוף, כשהממשל המרכזי יקבע חוקים ברורים לגבי הנדל"ן, יהיה עליו לפתח מדיניות מתאימה שתרכך את ההשפעה של החוקים החדשים.

כך למשל, מדיניות אשראי נוקשה יחסית צריכה להיות מלווה במלאי גדול יותר של מגורים זולים.

מובן שהוצאה לפועל של הדברים הללו אינה קלה, מאחר והיא מצריכה תיאום מדויק בין מספר רב של גורמים, אך אם מחפשים אחר פתרון להורדת וייצוב מחירי הנדל"ן בסין מבלי לפגוע בענף באותו זמן, יהיה זה נכון להשקיע בכך מאמץ, ציינו הגורמים.