הגדרה: " קרקע שחלה עליה מטלה/ות סטוטורית/יות, קניינית/יות או פיזית/יות (להלן: "הטרחות"), המחייבת השקעות בסילוקן כדי להשמישה ולהביאה למצב של קרקע סמוכה דומה שאין לגביה ההטרחות האמורות , שווייה עשוי להיות אפס או שלילי".
סקירת המצב הנוכחי בהקשר של "עקרון השווי השלילי": מצבים בהם שמאים מצאו עצמם מול תחשיבי שווי (בעיקר בגישת החילוץ), בהם התקבלו ערכי שווי שליליים לקרקע, אינם חדשים ומוכרים מימים ימימה. ברם, בגין אותה פסיאודו אקסיומה שהוקנתה למקצוע בבתי האולפנה השונים, היתה תחושת אי נוחות נוכח התוצאה, שנפתרה על פי רב בתירוץ כללי וסתמי, "שמשהו כנראה לא בסדר בתחשיב ואולי אנחנו שוגים בנתון כל שהוא, מאחר ומצב כזה של שווי שלילי הרי אינו אפשרי".
מובן שמצב זה אינו מתקבל על הדעת מנקודת ראות של בעלי הקרקע ומשווקה (בדרך כלל מינהל מקרקעי ישראל), שכן הוא טורף את כל הקלפים ומחייב שינוי בתפיסת העולם העיסקית-שיווקית.
מאידך, רמת התחכום והדיוק באומדני השווי שהתפתחה בשנים האחרונות בהקשר של היטל השבחה, הציפה לפני השטח גורם, שבפני עצמו קיבל את הכינוי של "גורם הפחתה" או "עלות עודפת", המתייחס להפחתה משווי הקרקע של עודף עלויות בניית מרתפי חניה מעבר להכנסה הצפויה ממכירתם.
דהיינו, שוק המקרקעין האמיתי והיזמים הם שסייעו ואוששו את השמאים להפעיל את התובנה, שקיימות הטרחות שיש להביאן בחשבון באומדן שווי הקרקע, קרי: להפחיתן כך, ששווי זה ישקף את המחיר הראוי שקונה סביר וזהיר יהיה מוכן לשלם בעבורה, בכפוף להטרחות הקיימות עליה.
עם זאת, עדיין, כאשר התחשיב הביא לתוצאת "אפס שווי קרקע" (שלא לדבר על מינוס שווי קרקע), נעשו כל התרגילים האפשריים להימנע ממצב זה, שהוא הרי בבחינת "פסול מעיקרו".
עקרון השווי השלילי יופעל אפוא באירועים בשלושת המישורים הבסיסיים במקרקעין: במישור הפיזי; במישור הסטטוטורי-תיכנוני; במישור החוקי-קנייני.
להלן מספר דוגמאות להמחשת הדברים.
המישור הפיזי: קרקע שנמצא בה זיהום הנובע משימוש רב שנים ללא טיפול מתאים למניעת זיהומה, מחוייבת בהחלפתה עד לעומקים שיספקו את תקני בדיקות הזיהום בהתאם לאופי הזיהום וסוגו. החלפת קרקע וניקויה עשויה להיות פעולה יקרה ביותר. באם שווי זכויות הבנייה והיקפן אינו מכסה את העלות האמורה, הרי ששווייה יתקבל בהכרח כ"שווי שלילי" לכל דבר ועניין.
קרי: מוכר הקרקע יהיה חייב בסבסוד הקרקע על מנת להביא את מחירה לכזה שיהיה כדאי כלכלית לקונה מרצון סביר וזהיר (הסבסוד יביא בחשבון גם השהייה מהותית במכירת המקרקעין שייבנו עקב המוניטין השליליים שמן הסתם יצאו לקרקע). מצבי זיהום קרקע מצויים גם בחלק מתחנות התידלוק ובמפעלי תעשייה שונים, והדברים כבר פורסמו ברבים.
דוגמא נוספת למצב שבו עשוי להתפתח ערך שלילי או מופחת למקרקעין, היא גילוי העובדה, שתקרות המבנה בוצעו בשיטת "פל-קל", שנפסלה מניה וביה בוועדה ממלכתית בעקבות אסון אולמי ורסאי.
המישור הסטטוטורי-תיכנוני: במישור זה רבות הדוגמאות שבהן תוכנית בניין העיר מטילה על הקרקע מטלות סביבתיות, מטלות פיתוח, מטלות חניה תת קרקעית ואחרות, אשר עשויות לאיין במקרים מסויימים את שווייה, ובמקרים אחרים עשויות להביאה לערך שלילי.
בהקשר זה אציין מקרה יוצא דופן של תוכנית מתאר ארצית לייבוש ים לצורך יצירת/הרחבת נמל, שבעקבות אישורה הוטל היטל השבחה. מבלי להיכנס לטענות המשפטיות, הרי שכדבר שבעובדה מתברר, שעלות "יצירת הקרקע" מהים היא לערך פי שלוש משווייה הסופי כקרקע נמלית - מקרה מובהק של ערך קרקע נוכחי (שווי קרקע הים) שלילי לכל דבר ועניין.
במישור החוקי-קנייני: במישור זה אציין את המצב המוכר של קיום פולשים על הקרקע שיש לפנותם לפני הבנייה. עלות הפינוי היא חלק (שלילי) משווי הקרקע, והיזם והשמאי חייבים בהבאתם בחשבון.
באותה גישה יש להתייחס גם לפרויקטי פינוי-בינוי, שאם עלויות הפינוי והמימון והמיסוי אינם מכוסים כדבעי כנגד מחיר המכירה של המוצר המוגמר, הרי שמדובר שוב ב"ערך קרקע שלילי".
לסיכום: קיימים מצבים בהם ערכי שווי הקרקע או אף ערכי שווי המקרקעין הבנויים הם שליליים או שואפים לאפס. הכל כמובן בהתאם לתנאי השוק, המיקום וכל שאר הפרמטרים השמאיים.
הכותב הוא לשעבר יו"ר לשכת השמאים ומרצה לשמאות באוניברסיטת תל אביב.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
