הפרת תנאי יסוד ביטלה חכירה

החוכר קיבל מהמינהל קרקע למטרת נטיעת פרדס, אבל מכר אותה ליזמי נדל"ן שעקרו את הפרדס

בהתאם להוראות חוזי החכירה הנהוגים בין מינהל מקרקעי ישראל לבין חוכרים של קרקע חקלאית, מקבל החוכר את הקרקע למטרות של עיבוד חקלאי ואסור לו להשתמש בה לכל מטרה אחרת ללא הסכמת המינהל מראש ובכתב. כמו כן נאסר על החוכר לעשות כל דיספוזיציה בזכויותיו וזאת ללא הסכמת המינהל מראש ובכתב.

לאחרונה הצדיק בית המשפט העליון, בפ"ד שניתן ע"י השופט עדיאל ובהסכמת הנשיא ברק והשופטת פרוקצ'יה, ביטול של חוזה חכירה בעקבות אי עמידת החוכר בשני תנאי היסוד הנ"ל.

המדובר במערער, יצחק עמר, אשר רכש בשנת 1993 את זכויות החכירה בחלקת מקרקעין, אשר על חלק ממנה נטוע פרדס מניב עם זכויות מים. בהסכם החכירה אשר נחתם עם החוכר נקבע, כי החוכר מקבל את הקרקע "למטרת נטיעתם, גידולם, החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרדסים". בסעיף 17 להסכם נקבעו ההפרות אשר ישמשו עילות לביטול ההסכם, בין היתר, הנן שימוש במוחכר שלא למטרת החוזה והזנחת עיבוד הקרקע וכן העברת זכות החכירה, העברת החזקה או מתן רשות לאחר לעשות שימוש בחלקה בלא לקבל את רשות המינהל מראש ובכתב. באשר לדרך הביטול, קובע הסעיף הנ"ל, כי על המינהל לתת לחוכר התראה בדואר רשום, עם מתן ארכה בת 3 חודשים לתיקון ההפרה, למעט במקרים בהם תיקון ההפרה הנו בלתי אפשרי.

בשנת 1999 חתם החוכר על הסכם למכירת זכויותיו במרבית שטח החלקה (60 דונם) לחברה בשם מלך המגרשים בע"מ ובני זוג נוספים, וזאת בלא לקבל את הסכמת המינהל. החברה הרוכשת פרסמה בעיתונות מודעות למכירת מגרשים חקלאיים בני חצי דונם בחלקה הנ"ל לציבור הרחב. במקביל החלה החברה הרוכשת בעבודות להכשרת הקרקע ועקרה את הפרדס הקיים בחלקה.

עם גילוי המעשה, שלח המינהל לחוכר, בחודש 99/10, מכתב בו נדרש החוכר להמנע מכל דיספוזיציה בקרקע, ומאוחר יותר מכתבי ביטול של הסכם החכירה. החוכר התעלם מפניות אלו, ולאחר שחברת מלך המגרשים לא שילמה לו התמורה בגין המכירה, נקט נגדה בהליכים משפטיים, ובמקביל, בשנת 2000, התקשר בהסכם למכירת זכויותיו בקרקע עם חברה אחרת, קדמת דקל בע"מ, אשר גם עמה הגיע בסופו של דבר לסכסוך משפטי.

בעקבות דברים אלו, הגיש המינהל נגד החוכר המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בה נתבקש בית המשפט להצהיר, כי החלקה אינה מוחכרת לאיש, לבטל את זכויות החכירה של החוכר ולמחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים ללא הסכמת המינהל. ביהמ"ש המחוזי העניק למינהל את כל הסעדים המבוקשים והחוכר הגיש ערעור לביהמ"ש העליון.

קביעת ביהמ"ש המחוזי כי המערער הפר את ההסכם, בוססה על שלושה טעמים: אי קיום מטרות הסכם החכירה ונטישת עיבוד הפרדס, איפשור עקירת הפרדס ומכירת החלקה פעמיים ללא קבלת הסכמת המינהל.

לטענת המערער, הוא לא הפר את הסכם החכירה, שכן בפרקטיקה מקובל להתקשר בהסכם למכירת זכויות החכירה טרם קבלת הסכמת המינהל, כאשר תוקף ההסכם מותנה בקבלת ההסכמה, והסכמת המינהל ניתנת בדיעבד.

לטענה זו, קובע ביהמ"ש העליון, יכול להיות משקל במערכת היחסים בין החוכר לגורם שרכש ממנו את הזכויות, אך לא במערכת היחסים בינו לבין המינהל, שכן הסכם החכירה מחייב במפורש קבלת ההסכמה מראש. זאת ועוד, בנסיבותיו של מקרה זה, היה ברור למערער כי עליו לקבל הסכמת המינהל מראש, שהרי ידע כי כוונת חברת מלך המגרשים לפצל החלקה למגרשים ולעקור הפרדס, דברים שלא היו מקובלים על המינהל.

טענתו הנוספת של המערער הנה, כי הוא אינו אשם בעקירת הפרדס, שכן זה נעקר ע"י חברת מלך המגרשים ללא הסכמתו. לעניין זה קבע ביהמ"ש המחוזי כדבר שבעובדה, כי עקירת הפרדס נעשתה בידיעת ובהסכמת המערער וביהמ"ש העליון לא מצא מקום להתערב בממצא עובדתי זה. באשר לטענת המערער, כי דרך הביטול לוקה בפגם שכן לא ניתנה לו ארכה בת 3 חודשים לתיקון ההפרה, קבע בית המשפט העליון, כי עקירת הפרדס הייתה בגדר הפרה שאינה ניתנת לתיקון, מה שפטר את המינהל מהצורך לתת ארכה לתיקון ההפרה.

המדובר בפסק דין חשוב ביותר מבחינת מינהל מקרקעי ישראל, האמור לפקח על קיומם של הסכמי החכירה וביצוע המטרות אשר לשמן הוחכרה הקרקע מלכתחילה, כאשר במקרים בוטים בהם מופרות הוראות ההסכם, לא מהסס המינהל לנקוט בהליכים משפטיים לתיקון המעוות. אין ספק כי פסק הדין, מחזק את ידי המינהל ומהווה תמרור אזהרה לחוכרים העבריינים.

(ע"א 03/8397 עמר נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם ביום 13.9.04).

הכותב מתמחה בדיני אגודות שיתופיות.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988