מטרד יש. ירידת ערך אין? בואו נשאל רופא

שוק ההון הוא נקודת מוצא טובה להבנת חלק מהקושי, לדוגמא, חברת תרופות מפרסמת, כי הוגשה נגדה תביעה על הפרת פטנט. תוך דקות השוק מגיב לידיעה ועל פני המסחר הרציף מתחילה ירידת ערך.

לו ניתן היה להדפיס את הגרף ולרוץ לוועדת ערר, היו בידנו הוכחות מוחשיות להשפעת אירוע שלילי על ערכי שוק, ובא לציון גואל. אלו הרי ההוכחות הנדרשות, לפי העדפת בתי המשפט המצוטטות לרוב, בעסקאות בשוק, המראות את ההשפעה באופן מובהק.

אלא שהנדל"ן אינו פועל כמו שוק ההון, בעיקר לא באותם פלחים בהם יש דומיננטיות למשקי הבית. כאן יחלפו כמה שנים עד שהנוף יוסתר ע"י אותו בניין גבוה מוצע, ובאותן שנים בארץ המובטחת יחולו שינויים נוספים שיקשו מאוד לבודד את השפעת המטרד הספציפי ולעמוד במבחן של עסקאות, מהן ניתן להראות פגיעה מובהקת בערך.

כך קורה, כי דנים בירידת ערך של מטרד שטרם נבנה, או לחילופין דנים בפגיעה של 20% עקב התגברות רעש מטוסים, כאשר השוק ירד בינתיים ביותר מ-40% בעקבות מיתון והחלשות ביקושים למשרדים, בכל גוש דן. במציאות קורה, כי מרחיבים כביש מ-10 מ' ל-32 מ', בתוכנית משנת 2001, מגישים תביעות לפי סעיף 197, תוך 3 שנים. בעוד הכביש עוד רחוק מהעין הפגיעה מתעצמת, ככל שהיא חודרת לתודעה, וחסר מאוד אותו גרף מניה מודפס, מהפיסקה הקודמת.

עדיין לא התקדמנו צעד אחד בכלים או בעקרונות של איך לאמוד את הפגיעה מהמטרד, לכן אנסה להציע דרך לצמצם את המחלוקת ולו במעט, אבל בכיוון הראוי. זו דרך שיש בה גם תרומה מסויימת בתחום האתיקה, תרומה שלדעתי תתקבל בחיוב, לפחות בהיכלי המשפט.

כשם שאנו יודעים, שנוף פתוח ממגדל מגורים יש בו תרומה לערך, לכן משולם היטל השבחה כאשר מקבלים תוספת קומות, אנו אמורים לטעון, כי אם יוסתר אותו נוף, תחול פגיעה.

אנו יודעים עוד כמה דברים. אנו יודעים, כי על פני זמן חלים שינויים בערכם של נכסים. אנו יודעים, כי שווי נכס יכול אך ורק לעלות או לרדת או להשאר ללא שינוי, אנו יודעים, כי ההסתברות לעלייה בשווי היא חיובית (בין 0 ל-1, שזהו תחום הקיום של פונקציה מסוג זה), וגם ההסתברות לירידה בשווי היא חיובית, מאותה סיבה.

הידע לא נעצר כאן. אנו גם יודעים, כי במצבי טבע שונים (מיתון או גאות, לדוגמא) יש משקל שונה למרכיבי השווי, ושהכפלת המשקל של כל אחד מהמרכיבים בהסתברות שיתרחש וסכימתם, תתן לנו איזו תחזית לשווי, שגם לגבי תקפותה יש מדדים.

השמאים נחשבים למומחים, דהיינו כאלה ששכרם נובע מיכולתם לנתח את מצבי הטבע וההסתברויות ולתת תחזית עדיפה על פני האקראי. אני מודע להסחפות האנליסטית הזו, ולכן נצטמצם למושג השווי הנוכחי של הנכס ונפיל את האשמה על הפועלים בשוק, שהיו אמורים להתחשב בכל המרכיבים בעצמם.

נתקדם. אם טוענים, כפי שקורה לא אחת ע"י מומחי הנתבעים, ששוויו של נכס לא נפגע כתוצאה מהסתרת הנוף שבתכנית, למעשה טוענים, כי ההסתברות החיובית לירידת מחיר קוזזה במלואה ע"י ההסתברות החיובית לעלייה במחיר, והתוצאה היא שאין שינוי במחיר.

אם נבודד את כל מרכיבי הערך ונשאיר רק את סוגיית המטרד הנדונה בתביעה (את זה אנו נדרשים לעשות), אזי מה קיזז את ירידת המחיר וגרם לשווי לעלות עד לתוצאת האפס שינוי?

נתמקד: אם מטרת הדיון היא לדעת מה ההשפעה של מטרד מסויים על ערכו של נכס, אזי שומה עלינו לבודד את כל יתר הגורמים, ואז מתברר, כי השינוי בשווי חייב להמצא בתחום השלילי. מכאן, כי הטענה שהשווי נותר ללא שינוי כמוה כטענה שהשווי עלה! וזה שגוי באותה הוודאות הטמונה בידיעה כי נוף פתוח תורם לשווי.

אכן לא נפתרה השאלה בכמה ירד שווי הנכס כתוצאה מהפגיעה, אבל ברור כי ירד. לוז הטיעון כאן הוא, שבהינתן מטרד/פגיעה בנכס ובהינתן שהדיון מוגבל נקודתית למטרד, המחלוקת חייבת להצטמצם להיקף הפיצוי המגיע.

לא נחסכו הקושי והנחיצות של העמדת כלים כמותיים, כמו רגרסיות רבות משתנים על בסיס עסקאות בשוק, תוך טיפול בכמות ובטיב הנתונים, וזה אכן מחזיר אותנו כמעט לנקודת המוצא - העדר נתונים טובים בנקודת הזמן הנדרשת ויכולת מוגבלת לבצע אומדן. אבל נקודת המוצא אינה יכולה להכיל את הטענה, כי בעקבות המטרד המתגבש לא חלה ירידה בערך. הטענה יכולה להצטמצם רק לכמה ירד הערך.

מומחה הבוחן את סוגיית המטרד, לא יכול לטעון כי השווי לא ירד, גם אם לא מצא הוכחות לשחיקה בערך וגם אם מצא נתונים המראים עליה או יציבות בשווי. שביל המוצא האפולוגטי, בו עושים שימוש, "לא נצפתה בשוק ירידת ערך בעקבות...", לוקה מקצועית.

נמחיש: מה היינו אומרים על רופא הבוחן אדם שזה עתה התחיל לעשן ומסיק, לאור הממצאים והבדיקות, כי אין בעישון כל רע והוא ממליץ לו להמשיך ולהרעיל את גופו... ואם כך, אז מדוע חברות הביטוח מעלות את הפרמיה למעשנים? איך יודע רופא הגון, כי העישון מזיק גם כאשר לא נמצאו ראיות בנקודת זמן מסויימת?

הייתכן שיש בידי מומחי חברות הביטוח ידע מקצועי, שלא בא לידי ביטוי בחוות דעתו של רופא הוועדה? או שמא רופא זה הוא רק שחקן במחזהו של שייקספיר ותפקידו הוא לנופף באותה מטפחת ("ההוכחה המוחשית") במטרה להטעות את אותלו עד שיחנוק את אהובתו במו ידיו.

הכותב הוא חבר האקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין.