אישור תזכיר חוק "ישום תוכנית ההתנתקות התשס"ה - 2004 " (להלן: "תזכיר החוק"), האמור להסדיר את הפיצויים לתושבי היישובים המיועדים לפינוי מרצועת עזה ומצפון השומרון, סותר את חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ופוגע בהוראות שנקבעו בעניין פיצויי פינוי מגורים בחוק התכנון והבנייה ובפסיקה בעניין זה. בנוסף לכך, כללי חישוב הפיצויים לבית המגורים אינם תואמים את העלויות המקובלות בשוק הנדל"ן ומביאים לערכים נמוכים ביותר, במיוחד לבתי מגורים ששטחם גדול מ-160 מ"ר בנוי.
לפיכך, יש להתאים את התזכיר לרוח החוק והפסיקה ולכללי שמאות מתאימים. אלמלא כך, יהפוך הנושא לתקדים הפוגע בזכות אדם לפיצוי הוגן בגין פינוי מביתו.
הפרק השמאי שבתזכיר החוק, שמטרתו פצויי פינוי של בעלי הזכויות במגורים, מעורר סוגיות שמאיות הטעונות תיקון. מציעי הפרק מציינים, כי בהעדר עסקאות להשוואה באיזורי הפינוי, קיים קושי בחישוב הפיצויים. בלית ברירה הם מציעים לפצות את התושבים שיפונו בגישת "החזר ההוצאות בנייה", כאשר בחלק מהמקרים יינתן להם פיצוי חלקי בלבד - בעד מרכיב הקרקע, ובמקרים נוספים לא יינתן להם פיצוי בעד מרכיב הקרקע, שהוא לדעת המציעים "זניח".
הפיצוי המוצע למתפנים בתזכיר חוק ההתנתקות נמוך משמעותית מהפיצוי הראוי להקמת נכס חילופי לביתם שיפונה ברצועה או בשטחים - במקרים מסוימים הפסד כספי עד 100,000 דולר.
תזכיר החוק מבחין בין שני סוגי בעלי זכות במקרקעין לצורך חישוב הפיצויים: "מסלול א'"- ישראלי שהינו בעל זכות בבית מגורים; "מסלול ב'" - ישראלי שהינו בעל זכות בבית מגורים, ומרכז חייו במשך שנתיים ברציפות היה ביישוב המפונה בו מצוי בית המגורים.
במסלול א' מחושב הפיצוי לפי שטח בית המגורים הבנוי, ללא התייחסות לערך מרכיב הקרקע. במסלול ב' מחושב הפיצוי לפי שטח בית המגורים, בתוספת חלקית או מלאה של ערך קרקע ותשתיות, המוערך בסכום של כ-50,000 דולר (בהתאמה לאיזור ייחוס בנגב או בגליל), המוכפל במקדם ותק (הנע בין 0.143 ועד מקדם 1).
הפגיעה בפיצוי הראוי בגין הקרקע הינה לישראלי ב"מסלול א'", בסך 50,000 דולר, שהיו מגיעים לו על מנת שיוכל לרכוש קרקע חליפית; ואילו ישראלי ב"מסלול ב'" מפסיד בין 7,145 דולר ועד 42,855 דולר, שהיו מגיעים לו לצורך רכישת קרקע חליפית. מסלולי הפיצוי האלה הינם בגדר שמאות סובייקטיבית, הנגזרת ממעמדו ומתקופת הוותק של התושב המפונה מביתו. וזו רק ההתחלה. יתרת הפיצוי המחושב לפי השטח הבנוי של בית המגורים מתייחסת לשלושה סוגי בנייה: בניה טרומית - מחושבת לפי כ-600 דולר למ"ר לשטח עד 160 מ"ר בנוי; בנייה ע"י חברת בנייה או משרד השיכון - מחושבת לפי 750 דולר למ"ר לשטח עד 160 מ"ר בנוי; בנייה פרטית עצמית - מחושבת לפי 900 דולר למ"ר לשטח עד 160 מ"ר בנוי .
אבל מה עם בית הבנוי בשטח גדול מ-160 מ"ר?! כאן מחושב הפיצוי במקדמים הולכים ופוחתים, עד למחירים אבסורדיים, אשר אינם משקפים את עלות הבנייה: ל-40 מ"ר מעל 160 מ"ר בסיס יינתן פיצוי רק בשיעור 75% מהשווי הבסיסי; ל-50 מ"ר מעל 200 מ"ר יינתן פיצוי בשיעור 50% בלבד מהשווי הבסיסי; לשטח בנוי מעל 250 מ"ר יינתן פיצוי נמוך ביותר בשיעור 25% מהשווי הבסיסי.
לפיכך, מתיישב אשר ביתו גדול מ-160 מ"ר, יוכל בכספי הפיצויים לבנות רק "מעטפת בנייה" (שלד ללא עבודות גימור) לשטח שבין 160 מ"ר ל-250 מ"ר, ועל שטח מעל 250 מ"ר יקבל פיצוי כאילו שטח זה הינה מרפסת פתוחה לא מקורה או מחסן דירתי, ולא שטח בנוי למגורים כפי שקיים בפועל.
לצורך הבהרה, מתיישב ששטח ביתו 275 מ"ר בבנייה עצמית, יקבל פיצוי בשווי 199,125 דולר במקום פיצוי ראוי בשווי 247,500 דולר - הפסד כספי של 48,375 דולר רק בפיצוי בגין עלויות הבנייה (כ-20% מעלות הבנייה הכוללת).
באשר לאפשרות של "שומה פרטנית" לבית המגורים (לפי בחירת המתפנה), מוצע כי השווי יוערך "אילו הבית היה נמכר ממוכר מרצון לקונה מרצון..". נראה כי מציעי הפרק השמאי לפיצוי מגורים, אימצו את העיקרון הטבוע ב"פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) - 1943 " (להלן: "פקודת הפקעה המנדטורית"). שם נאמר בעניין הערכת הפיצויים: "יקובל כשווי המקרקעין אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין, אילו נמכרו בשוק החופשי ע"י המוכר מרצונו הטוב".
לגבי פקודת הפקעות נאמר לאחרונה בפסק דין ע"א 01/7809 מיום 9.9.04 (מסד נ. הסוכנות היהודית) מפי נשיא ביהמ"ש העליון אהרון ברק, כי "הגיעה השעה לבחינה מחודשת של דיני ההפקעה בכלל, ופיצויי ההפקעה בפרט, ויפה שעה אחת קודם". הצטרפו לקריאה השופטות פרוקצ'יה וחיות.
נכון היה לחשב את פיצויי הפינוי למגורים לפחות בהתאם לעקרונות שנקבעו בחוק התכנון והבניה - 1965 . שם נקבע העיקרון לפיצויים בעד בית מגורים הנועד לפינוי בסעיף 194 לחוק: "לא יפונה בית מגורים ... אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין , או זכות שביושר.. או אם רצה בכך לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר".
הערכת פיצויים אובייקטיבית בגישת "שיכון חלוף סביר" צריכה להיעשות בערך המלא של בית המגורים, ללא כל הפחתה בשל ותק המגורים במקום (כפי שנכתב בתזכיר חוק ההתנתקות).
ההיפך הוא הנכון, בנוסף לפיצוי עפ"י שווי "שיכון חלוף סביר", יש להוסיף גם פיצויים בהתאם לוותק ולהשקעות בנכס, וכן בגין הוצאות נוספות הכרוכות בהעברה.
ראוי היה לקבוע בתזכיר החוק, כי לצורך הערכת "שיכון חלוף סביר" לנכס בשלמות, ייקבעו אזורי יחוס במרחב הנגב הצפוני (במרחב שבין אשקלון לאשדוד, קרית גת ובאר שבע) או הגליל.
יונתן בשיא, מנכ"ל מינהלת הפינוי, אמר (בכנס המכון למדיניות ושימושי קרקע), כי "הבעיה שסכומי הפיצויים (בתזכיר החוק) יהיו נמוכים וכך המינהלת תיאלץ להתמודד עם סוגית העלות", וכי "בראש סדר העדיפויות עומד הטיפול במציאת התישבות חילופית, דיור חילופי" (באיזור אשקלון ובאיזור צומת ראם).
בענין הצעת הפיצויים בגישת החזר ההוצאות, אמר המנכ"ל: "אוי ואבוי לנו אם נראה את המתיישבים דרך טבלאות האקסל והנתונים הכספיים אודות הפיצוי" (ראה כתבתה של גל ניסים ב"גלובס" מתאריך 13.10.04).
לסיכום: תזכיר החוק מחויב בתיקונים לצורך התאמתו לרוח חוק כבוד האדם וחירותו וכן להוראות החוק והפסיקה בנושא פיצויי פינוי מגורים, וכן לכללי שמאות מתאימים.
הגישה הישימה הינה מתן פיצויי פינוי מלאים, המשקפים שווה ערך לרכישת בית מגורים חילופי (כולל מרכיב הקרקע) באזור ייחוס (במרחב הנגב הצפוני או הגליל), לרבות החזר הוצאות הכרוכות בהעברה.
פיצוי נוסף לפי ותק, מרכז חיים, עגמת נפש וקשרים חברתיים בקהילה, הינו מחוץ לתחום השמאי ולכן לא נכלל בהתייחסות זו.
הכותבים הם שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
