תביעה סבירה בנסיבות העניין

ועדת ערר מרכז: הלכת הורוביץ משאירה לוועדת הערר את שיקול הדעת

שוב מוצאים אנו עצמנו עוסקים בסוגיה הקשורה לתביעה בגין ירידת ערך כתוצאה מאישור תוכנית בניין ערים פוגעת (תביעה לפי סעיף 197 לחוק תכנון ובנייה תשכ"ה - 1965).

המחוקק הגביל את התובע הפוטנציאלי, שנפגע כתוצאה מאישורה של תוכנית, מלהיפרע כדי נזקו מקום שהפגיעה "עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מין הצדק לשלם לנפגע פיצויים". צירוף המילים "סביר בנסיבות העניין" יוצר, בהכרח, כר פורה להתדיינויות אין סופיות, ונרשה לעצמנו לומר, כי היקף הזמן השיפוטי המוקדש לסוגיה זו כבר הפך בעצמו לבלתי סביר בנסיבות העניין.

ביהמ"ש העליון החליט לדון בנושא בהרכב מורחב של שבעה שופטים (דנ"א 13302 , 02/1346 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה ואח' נ' יהודית הורוביץ) ולאחרונה אף פסק בסוגיה. אלא שאם ציפינו שלאחר מתן פסק הדין בעניין הורוביץ תוכרע השאלה מהו סף "הסביר בנסיבות העניין" , הרי שציפיותינו נתבדו.

לאחרונה נזדקקה ועדת הערר לסוגיה זו בעניינם של מרקוביץ ואח' (ע"י עו"ד גיל ורניק) נגד הוועדה המקומית לתו"ב עמק חפר (ע"י עו"ד שלמה ולדמן) (ערר 02/125 ועדת ערר מרכז בראשות עו"ד אייל מאמו).

באותו מקרה המדובר היה במשקים שונים במושב בית חירות ובנכסים הסמוכים לפרויקט הידוע כ "קניון M הדרך". שמאי מכריע קבע, כי הפגיעה באותם משקים נעה בין 5.02%-0.31%.

סוגיית הסבירות שבסעיף 200 כמובן עלתה, והשאלה היתה, האם הפגיעה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין והאם אין זה מן הצדק לשלם פיצויים.

ועדת הערר קבעה,כי בעניין הורוביץ "נדמה כי שופטי בית המשפט העליון הנכבדים לא הגיעו לכלל הסכמה בדבר קווים מנחים מדויקים וברורים להכרעה בשתי שאלות אלו של 'תחום הסביר' ושל 'הצדק' , ולמעשה מצויים שני אלמנטים אלא בשיקול דעתה של ועדת הערר בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה המונח לפניה, בהתאם לפרמטרים ושיקולים הנידונים בעניין הורוביץ, כמו גם שיקולים רלוונטיים אחרים".

הוועדה, לאחר שסקרה את עקרונותיו של פס"ד הורוביץ ופסקי דין שונים שעסקו בנושא,קבעה: "מהמידות השונות בפסיקה נמצא כי תחום הסביר יכול לנוע בין 3%-2% ועד 15% הכל בנסיבות העניין".

במקרה דנן, קבעה הוועדה, שאישור הקניון נשוא התביעה הנו בעצם המשכו של תהליך תכנוני פוגע שהחל עוד קודם לכן, ולפיכך, בראייה של המכלול הפוגע כולו, שיקולי הצדק מטים את הכף לאשר פיצוי בגין אותן פגיעות של התוכנית האחרונה, העולות על 2% .

הוועדה אף דחתה את גישתה של הוועדה המקומית, כי אין זה מוצדק לפצות את הנפגעים מכיוון שהם, כחברי מושב בית חירות, בעלי עניין בפרויקט נשוא התוכנית, וזאת בנימוק שאין מקום שהפרט ישא על כתפיו את הנאת כלל חברי המושב מאותה תוכנית.

לאחר הלכת הורוביץ התרענו, במדור זה, כי פסק הדין לא סתם את הגולל על סוגיית הסבירות והמלצנו, כי הגיעה עת שהמחוקק יקבע רף ממנו ישולם פיצוי, וזאת לטובת היציבות והוודאות. לא נסתייע, ושוב נזדקקו ועדות ערר, וכדרכו של עולם יזדקקו גם ערכאות נוספות, לסוגיה.

ושמא קולנו ישמע בעניין דומה - בפני ביהמ"ש העליון ממתינה להכרעה סוגיה נוספת בעניין תביעות לפי ס' 197: המחוקק קבע, כי רק נכסים שבתחום תוכנית או הגובלים עמה זכאים להיפרע כדי נזקם. השאלה מהו נכס גובל היתה במחלוקת בערכאות המחוזיות, וביהמ"ש העליון ריכז את כל הערעורים, מן הסתם על מנת שתצא מלפניו, סוף סוף, הלכה מחייבת.

נרשה לעצמנו לקוות ולבקש, כי בניגוד לעניין הורוביץ, תצא הלכה ברורה, ולפחות בעניין סוגיית הגובל תיחסכנה התדיינויות נוספות וידע פלוני האם זכאי הוא לפיצויים ואם לאו, מבלי שיזדקק להגיע לביהמ"ש העליון בסוגיה זו.

יגנס, טויסטר, בירן ושות' מתמחים בתכנון ובנייה ונדל"ן.